40城賣地收入降至1.87萬(wàn)億元 年底多地加大土地供應(yīng)

    本報(bào)記者 王麗新

    臨近年底，“第二支箭”、“金融16條”、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等房地產(chǎn)利好政策頻出，多地正抓住時(shí)機(jī)加速推地，吸引房企參與競(jìng)拍，以期借該窗口期搶收。

    11月23日，沈陽(yáng)市自然資源局渾南分局組織掛牌交易五宗地塊；11月22日，常州市公共資源交易中心以網(wǎng)上掛牌方式公開(kāi)出讓4（幅）地塊，總起價(jià)27.87億元；11月21日，南京2022年第五批次集中供地15宗地塊掛牌，總起始價(jià)為56.3億元；11月18日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布本年度第五批次“兩集中”土地出讓公告，共推出各類用地19宗，起始價(jià)總額約為116.24億元……

    “每個(gè)城市都有年度供地計(jì)劃，為盡量提高完成率，年末供地會(huì)較為積極。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ハ颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，11月份以來(lái)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)利好政策頻出，但預(yù)計(jì)傳導(dǎo)至投資端尚需要時(shí)間，所以暫時(shí)對(duì)土地市場(chǎng)影響不大，短時(shí)間內(nèi)會(huì)繼續(xù)保持低位運(yùn)行，底價(jià)成交仍將是土地市場(chǎng)主流。

    對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“在今年前幾輪供地中，多城土拍市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡，增加供地批次，可以分散土地供應(yīng)集中度，減輕房企拿地壓力，提高地塊成交率。”

    賣地收入有所降低

    2022年的土地市場(chǎng)總體處于相對(duì)低位狀態(tài)，賣地收入規(guī)模較去年有所降低，平均溢價(jià)率亦較低，因此也成為有實(shí)力房企“備貨”的窗口期。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，年內(nèi)全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市賣地收入1.87萬(wàn)億元，而去年1月份至11月份為2.73萬(wàn)億元。

    “從重點(diǎn)城市的房企拿地情況來(lái)看，央企、國(guó)企、地方平臺(tái)以及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企是拿地主力軍。”陳霄表示，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等全國(guó)性大型房企仍然在拿地中處于領(lǐng)先地位。

    從多家第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，以新增貨值TOP100房企為指標(biāo)樣本，今年前10個(gè)月，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、招商蛇口、萬(wàn)科以及綠城中國(guó)新增貨值均超過(guò)了千億元?？傮w來(lái)看，新增貨值長(zhǎng)期集中于銷售TOP20的房企中，剩余80家房企新增貨值僅占25%。

    “我們的投資拓展部已經(jīng)縮編裁員，全年都沒(méi)有定投資拿地目標(biāo)和相關(guān)支出計(jì)劃，全公司的重點(diǎn)都聚焦在銷售存貨和保證交付上。”某民營(yíng)房企人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，從公司過(guò)去儲(chǔ)備的土地規(guī)模來(lái)看，目前仍能滿足未來(lái)兩三年的供貨，在不確定的市場(chǎng)中，管理層傾向于保守經(jīng)營(yíng)。

    行業(yè)內(nèi)也有新現(xiàn)象值得關(guān)注。“現(xiàn)在我們公司重點(diǎn)投資項(xiàng)目是代建業(yè)務(wù)，這是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然利潤(rùn)不高，但勝在‘旱澇保收’。”另有房企相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是稱。

    多地加大土地供應(yīng)規(guī)模

    事實(shí)上，為了抓住年底最后一波政策窗口期，多地正全力開(kāi)啟加速供地模式，以期提升土地市場(chǎng)熱度。

    11月25日10時(shí)，佛山市禪城區(qū)石灣里水季華廠4萬(wàn)平方米宅地將于網(wǎng)上競(jìng)拍，起始價(jià)為12.99億元；11月22日消息，常州市自然資源和規(guī)劃局日前掛牌鐘樓區(qū)1宗商住地，起始價(jià)19.11億元；11月21日，南通啟東市掛牌4宗商品住宅地塊，總起價(jià)25.3億元……

    除了這些無(wú)需集中供地的城市外，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，已有多城啟動(dòng)年內(nèi)第五批集中供地，以期完成2022年賣地收入指標(biāo)。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，南京、蘇州、無(wú)錫、武漢等4個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布了第五批集中供地信息。而11月22日，北京昌平區(qū)城投未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)在其公眾號(hào)發(fā)布了供地預(yù)告，意味著北京即將迎來(lái)今年第五批次集中供地。

    “因大部分城市土地出讓金繳清周期延長(zhǎng)至1個(gè)月以上，部分城市甚至允許至土拍后的6個(gè)月內(nèi)，所以今年投資預(yù)算不足的房企，在年末供地中亦有一定的參拍能力。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱如是稱。

    而對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的是，11月份以來(lái)，民企債券融資支持工具（“第二支箭”）持續(xù)發(fā)力，利好民營(yíng)房企融資的政策接連出臺(tái)，對(duì)于提升土地市場(chǎng)活躍度是否有所助力？

    “這對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心以及緩解房企資金壓力有著重要意義。”陳霄表示，對(duì)土地市場(chǎng)而言，房企融資環(huán)境得到改善后，若資金面相對(duì)充裕，會(huì)間接提升拿地積極性。不過(guò)，房企資金面獲得全面改善仍需要一定時(shí)間，預(yù)計(jì)短期內(nèi)地方土地市場(chǎng)或難有較大突破和改善。

    “支持房企融資，主要是緩解當(dāng)前債務(wù)壓力，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，其最要緊的是解決“生存”問(wèn)題而不是發(fā)展，拿地是“發(fā)展”問(wèn)題，只有銷售回暖，民營(yíng)房企融資恢復(fù)通暢，其流動(dòng)性緊張明顯緩解，民營(yíng)房企才會(huì)提高拿地意愿。

    對(duì)此，張凱表示，預(yù)計(jì)年末所供土地將以底價(jià)成交為主，央企、國(guó)企拿地更加積極。