高和資本持續(xù)看好社區(qū)商業(yè)2.0模式 10億元社區(qū)商業(yè)基金預(yù)計(jì)年末投出第一單

    本報(bào)記者 王麗新

    一個(gè)投資回報(bào)率只有5%至6%的賽道值得投資嗎？今年4月份，高和資本高調(diào)官宣，將成立規(guī)模在10億元左右的社區(qū)商業(yè)基金，這也是國內(nèi)首支專注投資社區(qū)商業(yè)這一賽道的基金。

    在金融領(lǐng)域，尤其是地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新，既代表一種勇氣與機(jī)遇，也自然會(huì)有質(zhì)疑。這支基金宣布成立4個(gè)月，似乎并不順利，高和資本合伙人蘇鑫在近期接受專訪時(shí)坦言，“的確運(yùn)氣不佳，沒想到4個(gè)月一個(gè)項(xiàng)目也沒有投出去。原本在杭州談定的一個(gè)項(xiàng)目，也在即將完成簽約前，遇到了障礙”。

    事實(shí)上，包括黑石、普羅斯等跨國大型地產(chǎn)基金一直不太看好社區(qū)商業(yè)的投資，盡管他們很少公開表達(dá)這一觀點(diǎn)。而疫情的長期影響，則放大了對(duì)社區(qū)商業(yè)投資的不確定性。

    然而，這一切似乎并沒有影響到蘇鑫聚焦投資社區(qū)商業(yè)的信心。“我從不迷信大機(jī)構(gòu)，他們只說對(duì)了一半。的確，社區(qū)商業(yè)雖是剛需，但租金會(huì)有天花板，不像購物中心有很多的想象空間。”蘇鑫表示，“所以針對(duì)社區(qū)商業(yè)的投資，其第一性原則就是，買便宜資產(chǎn)，按2.0模式來運(yùn)營。”

    人們一談起社區(qū)商業(yè)，往往會(huì)聯(lián)想到房產(chǎn)中介，足療保健，小型商超，驢肉火燒，沙縣小吃這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，蘇鑫認(rèn)為，這只是1.0版本的社區(qū)商業(yè)，并不值得投資。高和所瞄準(zhǔn)的則是2.0版本的社區(qū)商業(yè)，也才是社區(qū)商業(yè)基金的創(chuàng)新投資機(jī)會(huì)。

    蘇鑫認(rèn)為，“1.0版社商的特點(diǎn)是，沒有定位+小而散的商戶+沒有運(yùn)營；2.0版社商則是有特色定位+有主理人的商家+適度的輕運(yùn)營。”

    疫情期間倒下的都是1.0模式下的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，而2.0模式的新型社區(qū)商業(yè)因?yàn)榫哂休^強(qiáng)的社群屬性，反而受到的影響較小。

    “1.0版社商的最大問題是沒有定位與運(yùn)營，GOP（Gross Operating Profit的簡(jiǎn)稱，即營業(yè)毛利）是不高的，街鋪為80%，盒子（傳統(tǒng)購物中心）約70%吧，NPI率（Net Property Income的簡(jiǎn)稱，即物業(yè)凈收入）就更低了，只有60%和53%。我們對(duì)2.0社商的運(yùn)營目標(biāo)，要把GOP提升近5個(gè)點(diǎn)，加上稅負(fù)和資管費(fèi)等再算進(jìn)去，NPI率要提高近10個(gè)點(diǎn)，分別為68%和60%。”蘇鑫表示，“挑戰(zhàn)最大的還是盒子商業(yè)，如果參照購物中心，運(yùn)營就太重，GOP上不來。所以適度的輕運(yùn)營就是關(guān)鍵，不是搞大人流的推廣而是精準(zhǔn)的社群活動(dòng)，此外加上特色定位與有主理人的商家這套組合拳才是提高回報(bào)的精準(zhǔn)武器。”

    公開資料顯示，高和資本成立于2009年10月，自成立以來致力于用金融重塑城市面貌，引領(lǐng)和推動(dòng)中國城市更新與不動(dòng)產(chǎn)證券化。目前高和資本在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域總投資超過460億元，并完成不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品（包括CMBS、類REITs和公募REITs）約260億元，城市更新項(xiàng)目20個(gè)。

    在過去十年間，高和資本的主要投資標(biāo)的是回報(bào)率比較穩(wěn)定，受運(yùn)營因素影響較小的核心城市寫字樓資產(chǎn)。但如果深入分析即可發(fā)現(xiàn)，高和資本投資社區(qū)商業(yè)的基本邏輯并沒有變化，即長期聚焦核心區(qū)域城市更新的商業(yè)物業(yè)。

    另一方面更重要的是聚焦保險(xiǎn)基金一類的安全性資本。蘇鑫表示，“我們?cè)敿?xì)分析過，如果社商到了穩(wěn)定期，一線城市的派息率能達(dá)到5%，一點(diǎn)五線城市派息率能達(dá)到6%，每年還有5%的租金上漲，足以抵抗通脹。”而這一投資回報(bào)率特別符合保險(xiǎn)等持有型資本的需求。

    “試想一下，你是險(xiǎn)資的高管，負(fù)責(zé)資產(chǎn)配置，三年后，望眼不動(dòng)產(chǎn)的各品類，哪個(gè)是高派息高穩(wěn)定的資產(chǎn)呢？IDC市場(chǎng)規(guī)模小，物流資產(chǎn)的價(jià)格已被推高，社商一定是最中意的標(biāo)的之一。”蘇鑫說，“有一個(gè)案例是很有啟發(fā)的，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，華聯(lián)果斷抄底了北京的社區(qū)商業(yè)，買了四五個(gè)資產(chǎn)，其中就有著名的北京萬柳小區(qū)的社區(qū)商業(yè)，幾年后租金回報(bào)率就超過了10%，這已成為華聯(lián)最好的資產(chǎn)，當(dāng)然也不會(huì)賣了，是防御型資產(chǎn)。”蘇鑫最后透露，高和社區(qū)商業(yè)基金正在努力尋找符合2.0模式標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，很可能在今年年底前投出第一單。

（編輯 田冬）