各路機(jī)構(gòu) 搶灘REITs市場(chǎng)

    公募REITs成為諸多金融機(jī)構(gòu)底層資產(chǎn)配置的全新補(bǔ)充。自公募REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，除了公募基金積極探索，銀行理財(cái)、信托等機(jī)構(gòu)也在加速布局相關(guān)業(yè)務(wù)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著REITs產(chǎn)品不斷豐富，長(zhǎng)期資金市場(chǎng)活力將被進(jìn)一步激活，REITs也有望成為資管機(jī)構(gòu)的標(biāo)配類資產(chǎn)，滿足更多投資者的配置需求。

    各方爭(zhēng)相參與

    金融機(jī)構(gòu)頻繁參與REITs網(wǎng)下投資。建信理財(cái)“嘉鑫”按日開放固收類凈值型理財(cái)產(chǎn)品第1期、工銀理財(cái)四海甄選集合資產(chǎn)管理計(jì)劃、建信理財(cái)“誠(chéng)鑫”多元配置混合類最低持有2年開放式產(chǎn)品等產(chǎn)品，紛紛出現(xiàn)在國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下投資者獲配名單。

    此外，招銀理財(cái)、光大理財(cái)?shù)茹y行理財(cái)子公司先后推出了投向REITs的產(chǎn)品。多只公募REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售名單中，還出現(xiàn)了信托公司的身影。據(jù)蘇州信托統(tǒng)計(jì)，截至10月24日，全市場(chǎng)共有基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs20只，發(fā)行總規(guī)模為618億元。其中，包括建信信托、華鑫信托、中糧信托、華潤(rùn)信托在內(nèi)的超10家信托公司參與了REITs項(xiàng)目的戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)，合計(jì)獲配份數(shù)達(dá)33820.85萬(wàn)份，配售金額為15.9億元。

    除積極認(rèn)購(gòu)?fù)?，信托公司、銀行還通過(guò)多樣化路徑參與REITs市場(chǎng)。9月下旬，百瑞信托協(xié)助國(guó)家電投集團(tuán)公司，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行了以光伏資產(chǎn)和風(fēng)電資產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)的2單類REITs產(chǎn)品，盤活存量資產(chǎn)。此前，郵儲(chǔ)銀行為中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司發(fā)放“國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT”并購(gòu)貸款。

    業(yè)務(wù)空間廣闊

    各路機(jī)構(gòu)搶灘REITs市場(chǎng)的背后，是對(duì)其長(zhǎng)期發(fā)展空間的期待。

    “REITs是盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大普通居民投資渠道的重要方式，未來(lái)發(fā)展前景廣闊。按照當(dāng)前采用的REITs主要模式，信托公司很難在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中介入，但信托公司深耕基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域多年，在客戶基礎(chǔ)、項(xiàng)目資源方面具備一定比較優(yōu)勢(shì)。部分信托公司以投資REITs的方式加強(qiáng)參與，主要是為了培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)能力，隨著REITs交易架構(gòu)、市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，信托業(yè)有望參與REITs產(chǎn)品的各個(gè)環(huán)節(jié)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。”資管研究員袁吉偉表示。

    中誠(chéng)信托認(rèn)為，未來(lái)，信托公司可在基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域發(fā)揮更多作用：首先，信托作為天然的特定目的載體，可利用信托制度的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)參與產(chǎn)品的主體構(gòu)架；其次，信托公司可協(xié)助管理運(yùn)營(yíng)底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，調(diào)用信托公司原有的類REITs管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮其在另類資產(chǎn)的管理，特別是資產(chǎn)盡調(diào)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面的能力。

    銀行對(duì)公募REITs的業(yè)務(wù)探索也趨于多元化。光大理財(cái)總經(jīng)理潘東表示，銀行理財(cái)子公司基于其專業(yè)投資管理能力，以及商業(yè)銀行在客戶資源、項(xiàng)目資源和賬戶管理上的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)母行提供整體金融解決方案，可打通公募REITs的“募—投—管—退”環(huán)節(jié)。

    滿足多元化資產(chǎn)配置需求

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，REITs市場(chǎng)的發(fā)展不僅為金融機(jī)構(gòu)提供了更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，還滿足了投資者多元化的投資需求。

    “REITs產(chǎn)品降低了投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資金門檻及專業(yè)性要求，未來(lái)，隨著REITs產(chǎn)品的不斷豐富，基金管理人資產(chǎn)管理能力進(jìn)一步加強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望成為資產(chǎn)配置中的重要類別。與此同時(shí)，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)能以戰(zhàn)略投資者的身份參與其中，謀求更大的議價(jià)能力和項(xiàng)目主導(dǎo)能力。此外，隨著REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品交投活躍度提升，REITs有望成為大型資管機(jī)構(gòu)的標(biāo)配類資產(chǎn)。”滬上一位資深信托研究員分析稱。

    發(fā)行市場(chǎng)的火熱，在一定程度上體現(xiàn)了投資者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證券化投資的需求。例如，今年8月紅土深圳安居REIT、中金廈門安居房REIT和華夏北京保障房REIT發(fā)售，根據(jù)相關(guān)公告披露的數(shù)據(jù)，網(wǎng)下投資者的配售比例不足1%，公眾投資者的配售比例更是不足0.7%。“收益回報(bào)穩(wěn)健、投資安全性較高的REITs產(chǎn)品，或成為底層資產(chǎn)配置的全新補(bǔ)充。”一家頭部私募投資總監(jiān)表示。

    潘東表示，REITs擴(kuò)充了養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金的投資領(lǐng)域。以REITs為渠道，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來(lái)源得以擴(kuò)充，可引導(dǎo)長(zhǎng)期資金配置，激發(fā)市場(chǎng)活力。