300億建行住房租賃基金落地 助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

    證券時(shí)報(bào)記者 孫璐璐 賀覺淵

    11月8日，建設(shè)銀行在京舉行建信住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，來自發(fā)改委、財(cái)政部、住建部、人民銀行、證監(jiān)會(huì)、北京市政府、基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人為基金現(xiàn)場(chǎng)揭牌。

    此前，建行曾發(fā)布公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，基金募集規(guī)模為人民幣300億元，其中該行認(rèn)繳人民幣299.99億元，建設(shè)銀行子公司建信信托有限責(zé)任公司下屬的全資子公司認(rèn)繳人民幣0.01億元。建行通過出資設(shè)立住房租賃基金，深入推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略實(shí)施，以市場(chǎng)化、法治化、專業(yè)化運(yùn)作，收購房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強(qiáng)協(xié)作，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    儲(chǔ)備項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模

    已超百億

    在活動(dòng)當(dāng)天，建信住房租賃基金在北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的智匯健康城現(xiàn)場(chǎng)完成對(duì)該項(xiàng)目的簽約，收購部分正處閑置狀態(tài)的辦公樓，后續(xù)將把商辦物業(yè)改造為租賃住房，并申請(qǐng)納入北京市保障性租賃住房管理體系。

    據(jù)了解，該項(xiàng)目主要用于滿足大興生物醫(yī)藥基地內(nèi)企業(yè)員工的租住需求，特別是面向剛畢業(yè)加入基地內(nèi)企業(yè)的新市民群體。首期收購的部分預(yù)計(jì)可改造為長租公寓525間，其中包括單間和多人間宿舍多種戶型，可滿足基地內(nèi)不同群體、超過1000人的租房需求，緩解大興生物醫(yī)藥基地內(nèi)的職住矛盾。

    與此同時(shí)，住房租賃基金籌備組還會(huì)同首開集團(tuán)、首創(chuàng)城發(fā)、景瑞地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等代表進(jìn)行了項(xiàng)目收購、意向收購集中簽約儀式。記者注意到，多數(shù)推進(jìn)中的項(xiàng)目都屬于商辦物業(yè)改造為租賃住房。

    據(jù)建行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“非住改住”項(xiàng)目投資將是基金未來重要的業(yè)務(wù)內(nèi)容。一方面，針對(duì)房企自持的商業(yè)、辦公等存量資產(chǎn)，通過資產(chǎn)收購并改造為租賃住房，有助于盤活房企存量資產(chǎn)。另一方面還能增加城市租賃住房供給，助力構(gòu)建租購并舉。

    從整體項(xiàng)目儲(chǔ)備情況看，建信住房租賃基金開局良好。建信住房租賃基金籌備組組長孫慶文對(duì)記者透露，基金獲批后，籌備組提供目標(biāo)資產(chǎn)“畫像”，各分行從各類有相關(guān)資產(chǎn)的客戶中推薦適合的項(xiàng)目。首批項(xiàng)目已于實(shí)繳出資當(dāng)日完成投放，發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)簽約10余個(gè)項(xiàng)目，截至目前，重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目20余個(gè)，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。

    堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作原則

    從業(yè)務(wù)發(fā)展的角度看，住房租賃基金的正式獲批，意味著建行已實(shí)施5年的住房租賃戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)流程閉環(huán)。未來，住房租賃基金可以通過發(fā)行REITs的方式實(shí)現(xiàn)投資變現(xiàn)退出。

    建行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，隨著基金的獲批，建行的住房租賃探索畫上了完美的“圓”。這個(gè)圓中，基金“吃”進(jìn)來的資產(chǎn)可以通過REITs退出來，如果沒有REITs這個(gè)暢通的渠道，是不可持續(xù)的。

    建行董事長田國立稱，建行以此次基金試點(diǎn)為契機(jī)，推動(dòng)住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量升級(jí)、間接融資與直接融資并重的方向發(fā)展，形成集股權(quán)投資、信貸支持、租賃運(yùn)營、REITs上市為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供有力的金融支持。

    孫慶文表示，接下來，在加快推進(jìn)的同時(shí)，必須堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化、專業(yè)化運(yùn)作的基本原則，形成長期可持續(xù)的商業(yè)模式。基金投、融、管、退各個(gè)階段都要按照市場(chǎng)化原則組織運(yùn)作，設(shè)定符合市場(chǎng)預(yù)期的收益目標(biāo)和準(zhǔn)入條件，確保風(fēng)險(xiǎn)可控、回報(bào)合理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一、投資規(guī)模和收益水平的平衡。

    為實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)，記者了解到，基金對(duì)項(xiàng)目選擇的商業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、租賃需求等因素，結(jié)合項(xiàng)目未來可獲得的租金收入評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格，以項(xiàng)目收入覆蓋項(xiàng)目運(yùn)營成本、財(cái)務(wù)成本、合理回報(bào)等。

    值得注意的是，建行此時(shí)成立住房租賃基金，與當(dāng)前多地探索的“保交樓”金融支持模式并非一回事。據(jù)了解，基金市場(chǎng)化運(yùn)作，屬于股權(quán)投資金融工具，與屬于債務(wù)性工具、專門用于“保交樓”的政策性銀行專項(xiàng)借款有所區(qū)別。

    尋求與地方政府合作

    對(duì)于基金所投項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)，孫慶文透露，建信住房租賃基金的運(yùn)作完全是自主決策、市場(chǎng)化運(yùn)作，試點(diǎn)初期主要投向房企自持住宅、存量商辦物業(yè)兩類存量資產(chǎn)。

    其中，房企自持住宅的建設(shè)成本由于已經(jīng)在項(xiàng)目中分?jǐn)偅诋?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體遇冷的情況下，往往可以爭(zhēng)取到相對(duì)較好的價(jià)格，利于保障投資成本與收益的平衡。商辦物業(yè)則會(huì)選擇能在當(dāng)?shù)赜忻鞔_政策支持納入保障性租賃住房的項(xiàng)目。

    “之所以看重所投資產(chǎn)能否納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目，主要出于將來發(fā)行保障性租賃住房公募REITs（下稱保租房REITs）的考慮。目前保租房REITs試點(diǎn)情況較好，市場(chǎng)反響熱烈，探索出一條可行的退出方式，我們將來的投資退出也會(huì)以發(fā)行公募REITs為主。”孫慶文稱。

    和地方政府緊密合作是基金運(yùn)作的重要支撐。據(jù)建行有關(guān)人員介紹，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，雖然給出了保障性租賃住房的原則性標(biāo)準(zhǔn)，但仍需由當(dāng)?shù)孛鞔_細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于利用非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，由當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。因此，我們也非常注重加強(qiáng)與地方政府溝通合作，努力推動(dòng)具備條件的項(xiàng)目被認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。

    記者了解到，建行還通過與各地方有關(guān)投資主體合資成立子基金的方式，進(jìn)一步引導(dǎo)更多資金參與項(xiàng)目。目前已與北京、廣州、南京、武漢、重慶、成都、佛山等地相關(guān)主體商談共同出資成立子基金的方案，屆時(shí)基金將通過共同決策、共同投資開展運(yùn)作。

    田國立表示，希望成立基金邁出的這一小步，能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝著健康均衡發(fā)展邁出一大步。

    建信住房租賃基金被看作是探索租購并舉新模式和房地產(chǎn)金融新模式的一片試驗(yàn)田。這片試驗(yàn)田會(huì)收獲何種市場(chǎng)化成果，值得期待。