鎖定“重資產(chǎn)持有＋輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)” 遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)軍物流地產(chǎn)

    ■本報(bào)記者 王麗新

    從造房子到美好生活服務(wù)商，房地產(chǎn)企業(yè)圍繞地產(chǎn)主業(yè)布局多元業(yè)務(wù)，如今已成為行業(yè)現(xiàn)象。在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，大房企也在進(jìn)行排兵布局，從萬科投資物流地產(chǎn)到遠(yuǎn)洋集團(tuán)也開始進(jìn)入這一領(lǐng)域，該業(yè)務(wù)正在成為房企眼中的下一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

    近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)首個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目——遠(yuǎn)泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產(chǎn)業(yè)園開始動(dòng)工建設(shè)。據(jù)了解，該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋資本、物流管理公司上海遠(yuǎn)瀚物流有限公司共同投資運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目建成后將成為以“汽車零部件存儲(chǔ)、包裝、配送為主業(yè)，相關(guān)金融服務(wù)為衍生”的高標(biāo)準(zhǔn)、智能化、全方位供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部強(qiáng)化了配置資源、協(xié)同發(fā)展，共同提高附著在土地空間之上的業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)效率、發(fā)揮重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。這也是遠(yuǎn)洋資本依托遠(yuǎn)洋集團(tuán)的重資產(chǎn)屬性及在輕資產(chǎn)端覆蓋物流全產(chǎn)業(yè)鏈的“PE股權(quán)投資”特點(diǎn)，所確定的“重資產(chǎn)持有＋輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式發(fā)展。

    深度布局物流地產(chǎn)

    盡管“物流地產(chǎn)”概念正式引入中國(guó)的時(shí)間尚短，但行業(yè)已在快速勃興中逐步分化形成了“輕資產(chǎn)”與“重資產(chǎn)”兩大“流派”。其中，“輕資產(chǎn)”流派以普洛斯為代表，其在業(yè)內(nèi)首創(chuàng)了“當(dāng)出租率接近滿租、租金回報(bào)率達(dá)到一定要求后，將項(xiàng)目出售給自有物流地產(chǎn)基金的‘開發(fā)—運(yùn)營(yíng)—基金’”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

    而遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下以遠(yuǎn)洋資本及遠(yuǎn)瀚為代表的擁有“地產(chǎn)基因”的物流倉(cāng)儲(chǔ)開發(fā)投資機(jī)構(gòu)，則選擇了另外一條截然相反的路徑：借助“輕資產(chǎn)”投資的方式錨定“租戶”（被投企業(yè)），依托集團(tuán)重資產(chǎn)屬性為被投企業(yè)提供訂制開發(fā)倉(cāng)庫(kù)、長(zhǎng)期回租的附加增值服務(wù)，獲取倉(cāng)儲(chǔ)用地并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同的“輕重資產(chǎn)相結(jié)合”的投資模式。

    2017年末，遠(yuǎn)洋正式涉足這一領(lǐng)域：繼率先在嘉興南湖實(shí)現(xiàn)“破局落子”后，今年以來，已陸續(xù)在包括天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等9座熱門城市獲取了十余個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

    統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年9月末，遠(yuǎn)洋的物流地產(chǎn)項(xiàng)目在管運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積已超過100萬平方米，儲(chǔ)備面積達(dá)300多萬平方米，快速躋身物流地產(chǎn)行業(yè)“第二梯隊(duì)”之列。

    輕重資產(chǎn)結(jié)合發(fā)展

    “我們高度看好中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。”負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理周岳從“傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”和“市場(chǎng)需求”兩個(gè)方面闡釋了遠(yuǎn)洋在這一領(lǐng)域進(jìn)行布局的綜合考量：首先，物流與地產(chǎn)行業(yè)間具有其他行業(yè)所不可比擬的高度相關(guān)性與依存性：從項(xiàng)目端上看，物流地產(chǎn)的投資邏輯與開發(fā)業(yè)務(wù)的城市布局不謀而合，一級(jí)為“北上廣深”及輻射衛(wèi)星城市，二級(jí)為重點(diǎn)二線、省會(huì)城市及交通樞紐，三級(jí)為區(qū)域性節(jié)點(diǎn)。

    “從需求端上看，在整個(gè)房地產(chǎn)存量持有領(lǐng)域，物流地產(chǎn)是細(xì)分子行業(yè)中需求和供給關(guān)系最為健康的板塊：無論是電商以及由此帶動(dòng)的第三方物流的蓬勃發(fā)展，還是高端制造業(yè)轉(zhuǎn)向使用第三方物流，都必然帶動(dòng)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)特別是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求的持續(xù)旺盛增長(zhǎng)。”周岳指出。

    而在輕資產(chǎn)端，已通過“PE股權(quán)投資”方式先后投資九曳供應(yīng)鏈、鄭明現(xiàn)代物流、駒馬物流、壹米滴答、發(fā)網(wǎng)等垂直細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)，實(shí)現(xiàn)“從最初第一公里配送到倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)、干線配送到最后一公里同城配送”閉環(huán)布局的遠(yuǎn)洋資本，在開展重資產(chǎn)端——“物流地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)時(shí)更具優(yōu)勢(shì)。

    如：在完成對(duì)鄭明現(xiàn)代物流4億元的戰(zhàn)略投資后，遠(yuǎn)洋資本宣布與其共同發(fā)起成立一支60億元人民幣的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)基金，為鄭明現(xiàn)代物流打造定制化的場(chǎng)、銷地冷庫(kù)，推動(dòng)其全國(guó)網(wǎng)絡(luò)布局的實(shí)現(xiàn)。

    “未來2年-3年是物流地產(chǎn)的重要‘窗口期’，遠(yuǎn)洋將以冷鏈開發(fā)能力作為核心差異切入點(diǎn)，持續(xù)深耕‘以高標(biāo)倉(cāng)開發(fā)投資為核心競(jìng)爭(zhēng)力’的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，在未來的1年-2年逐步釋放儲(chǔ)備倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，圍繞核心樞紐區(qū)域‘以點(diǎn)成線’逐步形成輻射全國(guó)的布局。”周岳表示。