中國金茂“零踩線”戰(zhàn)略底盤強 城市運營強化抵抗市場周期能力

    本報記者 王麗新

    隨著房地產(chǎn)長效發(fā)展機制逐步建立，2020年行業(yè)整體進入調(diào)整期，企業(yè)發(fā)展面臨穩(wěn)健性、可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。在新的形勢下，卻有房企在優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)、低成本增加土地儲備等方面，構(gòu)建了支撐企業(yè)可持續(xù)均衡發(fā)展、具備差異化競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略底盤。

    3月23日下午，中國金茂正式發(fā)布2020年年度業(yè)績公告。報告期內(nèi)，中國金茂實現(xiàn)收入600.54億元，同比增長39%；合同銷售金額2311億元，比2019年增長44%，銷售回款同時突破2000億元，目標完成率115.6%；已簽約銷售未交付結(jié)算的金額為3017億元。

    有分析人士認為，中國金茂“雙輪兩翼”發(fā)展步入成熟期，通過構(gòu)建土地儲備、現(xiàn)金回款、城市運營、人力資源、科技服務、綠色戰(zhàn)略的強大戰(zhàn)略底盤，綜合能力在同一陣營房企中具有較大競爭力。

    銷售目標指向2500億元

    2020年，中國金茂銷售業(yè)績增速在前20房企中位列第一。2021年，公司設定了2500億元目標、2022年設定目標3000億元，并在“十四五”規(guī)劃中設定了規(guī)模翻一番的中長期目標。

    “2021年可售貨值預計超過3600億元，四個季度的推盤比率大概為19%、32%、30%和19%。”中國金茂管理層表示，“我們將確保2020年2500億元銷售目標的完成”。

    截至2020年底，中國金茂“三道紅線”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”實現(xiàn)“零踩線”，財務盤面優(yōu)勢較為明顯。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中國金茂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66%，較上年同期下降8個百分點至達標；凈負債率下降至53%，較上年同期大幅下降32個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89個百分點至達標。

    “由于流動現(xiàn)金的大幅增長，較大程度緩解其債務壓力，債務結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，2020年中國金茂成功實現(xiàn)全速降檔。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，為了達成“零踩線”穩(wěn)健運營目標，公司運用了較多的資本方式對債務結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，包括增發(fā)新股、出售股權(quán)，與金融機構(gòu)合作，以及降低權(quán)益占比利用聯(lián)營合營的方式降低負債等。

    作為曾經(jīng)的“黑馬”，中國金茂當前增長動力表現(xiàn)強勁，疊加中化集團的強大背書，讓其在同梯隊房企中較為搶眼。

    “在銷售金額2000億元-3000億元的房企梯隊中，中國金茂擁有央企背景提供信用背書，有助于打通各種融資渠道，降低公司融資成本，甚至對與地方政府溝通互動等均有幫助。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者如是表示。

    土地儲備成本低

    統(tǒng)計顯示，2020年中國金茂新增城市運營項目7個，1417萬平方米的當期新增土地儲備面積中，44%的二級新增土儲均來自城市運營項目，87%位于核心一、二線城市。截至年末，中國金茂累計獲取的城市運營項目已達到27個，均位于一、二線核心城市以及活力城市群周邊。

    城市運營板塊穩(wěn)定了中國金茂實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。2020年全年，來自城市運營的項目為金茂貢獻了21%的當期銷售業(yè)績，較2019年的14%有較大提升。同時，公司全年銷售額均超過100億元的城市達到7個，其中北京257億元，上海210億元，南京182億元。

    根據(jù)年報顯示，2020年，中國金茂總計合理新增土地儲備1417萬平方米。截至2020年底，中國金茂總土地儲備增長至9511萬平方米，進入51個城市深耕，實現(xiàn)了全國核心城市的均衡布局。

    “公司片區(qū)開發(fā)能力突出，相對于其他開發(fā)商而言，中國金茂憑借此能力可獲得較低成本的土地，同時增加了公司抵抗市場周期的能力。”肖云祥向《證券日報》記者表示，即便在22城集中供地的政策下，也不會影響片區(qū)開發(fā)類模式，而中國金茂的拓展能力主要在這一方面。從目前城市發(fā)展思路來看，更傾向于采用片區(qū)開發(fā)城市運營的模式推進城市建設。鑒于此，預計中國金茂拿地的優(yōu)勢不會產(chǎn)生實質(zhì)的削弱。

    “中國金茂在土地市場較為謹慎，城市運營是其獲取性價比較高的優(yōu)質(zhì)土地資源的重要方式。”潘浩向《證券日報》記者表示，集中供地對于所有房企都提出新的考驗，而此時央企背景或?qū)⒊蔀橹袊鹈谕恋厥袌龈鼮橹匾幕I碼。

    在城市運營助力下，中國金茂土地儲備的持續(xù)增長有明確保障。根據(jù)公司規(guī)劃，至2022年，將有60%新增土儲來自于城市運營。此外，通過整合旗下科技、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育等多種資源優(yōu)勢，并多元化的資源引入，構(gòu)筑“城-人-產(chǎn)”新生活方式，中國金茂成功培育出公司的第二增長曲線。

    近期，國泰君安公開表示，當前高地價是全行業(yè)的難題，中國金茂為極少數(shù)在城市運營方面建立較深護城河的房企，未來利潤率將領先于行業(yè)，同時考慮到公司具備多元化降杠桿手段，未來有望脫穎而出。

（編輯 上官夢露）