11月份的深圳還體會不到冬天的滋味,但地產(chǎn)行業(yè)的寒冬已經(jīng)席卷而至。
11月26日,在深圳大梅沙萬科中心召開的臨時股東大會上,萬科高管表示,當前,安全比增長更重要,能力比規(guī)模更重要,地產(chǎn)行業(yè)仍有機會,萬科并不悲觀;除了萬物云,公司還將努力推動長租公寓、物流等業(yè)務板塊上市,從不動產(chǎn)開發(fā)拓展經(jīng)營與服務能力。
萬物云分拆上市正當時
本次股東大會審議內(nèi)容主要集中在萬物云赴港股上市、補選董事等相關議案,均獲通過。
作為萬科自主孵化的主要物業(yè)板塊,萬物云上市的猜測持續(xù)不斷。特別是2020年,其運營主體“萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”,讓猜測進一步發(fā)酵。但直至今年11月5日,萬科才正式發(fā)布公告表示,將分拆萬物云到港交所上市。
萬科董事會主席郁亮表示,萬物云的城市運營服務商業(yè)務已經(jīng)成熟,已不是傳統(tǒng)物業(yè)服務商,且傳統(tǒng)住區(qū)物業(yè)服務里面,每年新增的來自萬科開發(fā)的項目占比已經(jīng)不到一半;從估值來看,目前上市時點比去年更合適,因為現(xiàn)在市場估值更理性,會對優(yōu)秀公司給出適當定價。郁亮回憶90年代自己參與萬科B股高位發(fā)行后股價回落,表示如今自己對高估值充滿警惕,估值理性更有利于員工和業(yè)務的成長。
今年上半年,萬物云實現(xiàn)營收103.83億元,同比增長約三成,營業(yè)利潤為10.43億元;總資產(chǎn)190.1億元,所有者權益70.8億元。截至公告日,萬科直接或間接合計持有萬物云62.89%股權,上市后萬科仍將保持對萬物云的控股權。萬物云首席合伙人、CEO朱保全也進一步介紹了萬物云旗下住宅、商業(yè)以及城市物業(yè)板塊情況,希望不再局限于傳統(tǒng)的資產(chǎn)服務定位,而是升級為空間科技服務商。雖然在資本市場還是所屬于服務業(yè),但是科技、云服務是未來重倉投資方向,“萬物云是‘披著物業(yè)外衣,做住的消費和企業(yè)服務’。”
據(jù)介紹,萬物云已經(jīng)聯(lián)合??低暣蛟熳畲蟀卜罊C電公司,旗下萬??萍甲鳛橹悄苡布丈?,提供線下服務、硬件施工等業(yè)務,而非云底層技術層面,所以與阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等是合作而非競爭關系;萬物云將承接政府和企業(yè)的環(huán)境管理外包,定位服務中間商,成為城市管家。
拓展經(jīng)營與服務賽道
在當前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)步入下行周期的大背景下,近期,市場流傳萬科“節(jié)衣縮食”倡議書,萬物云的上市也一度被視為輸血之舉。對此,郁亮表示,物業(yè)上市解決萬科的資金問題是不存在的,募集的資金有自己的用途;而“節(jié)衣縮食”倡議書系總部青年自發(fā)提出的。
當前行業(yè)巨大改變在于房地產(chǎn)行業(yè)的民生特征凸顯,意味著未來行業(yè)得賺小錢、賺慢錢。地產(chǎn)行業(yè)仍然有機會,萬科并不悲觀,因為中國市場發(fā)展是不均衡、不充分的,存量更新預估有8萬億規(guī)模的市場。另外,萬科也在拓展更多的賽道,本次萬物云分拆上市將是第一步,未來還會適時推動長租公寓、物流等業(yè)務板塊上市,提升經(jīng)營與服務能力。
今年前三季度,萬科處在增收不增利的狀態(tài),凈利潤實現(xiàn)167億元,同比下降近16%,第三季度的盈利增速、毛利率均下滑。銷售方面,今年1-10月公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3204.5萬平方米,合同銷售金額5210.7億元,均同比下降。對于這份成績單,萬科首席執(zhí)行官祝九勝表示“很內(nèi)疚”,歸因來看,一方面,當前整個行業(yè)去規(guī)模、減杠桿,地售比三年時間提升了17個百分點,影響了毛利率,這屬于不可控因素,行業(yè)觀望氣息越來越濃;另一方面,2018年萬科控制了開發(fā)業(yè)務的規(guī)模、節(jié)點,影響了今年的業(yè)績。
整體來看,祝九勝評價萬科目前的應對還是基本恰當?shù)模?ldquo;安全比增長更重要,能力比規(guī)模更重要”。祝九勝表示,明年態(tài)勢還不明確,預計最低的經(jīng)營目標比今年還向下調(diào);但僅僅活下去是不夠的,萬科需要構建適應新常態(tài)的能力,全周期全品類去看待建造,對價值鏈進行重構,服務好業(yè)主;并且從不動產(chǎn)開發(fā)向經(jīng)營與服務拓展。
今年以來,萬科股價累計下跌約30%?,F(xiàn)場有股東提出不滿,郁亮稱自己持股30多年,現(xiàn)在壓力特別大,集團有2000多位骨干也通過合伙人計劃增持公司股份至5.04%,希望未來通過努力能改變當前股價低迷狀態(tài)。
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