化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出新招 AMC“轉(zhuǎn)買”即將到期債券

    ◎張欣然

    6月21日，冠城大通公告稱將與中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華融資產(chǎn)”）達(dá)成合作，華融資產(chǎn)將以11%的年化利率購(gòu)買其僅存的一筆信用債。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華融資產(chǎn)與冠城大通合作，以非現(xiàn)金兌付方式注銷在上交所發(fā)行的債券，通過(guò)協(xié)議方式確保債權(quán)債務(wù)關(guān)系繼續(xù)有效存續(xù)。這將使得債券轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)，不僅有利于后續(xù)債權(quán)的處置推進(jìn)，還能夠大幅提升企業(yè)在公開(kāi)市場(chǎng)的融資能力，緩解企業(yè)資金壓力，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)。

    AMC出手“轉(zhuǎn)買”即將到期債券

    化解房企風(fēng)險(xiǎn)“辦法多”。

    冠城大通6月21日發(fā)布的公告顯示，根據(jù)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要，董事會(huì)同意公司就即將到期的“20冠城01”債券與華融資產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，確保“20冠城01”債券的如期兌付。

    公開(kāi)信息顯示，該只債券簡(jiǎn)稱“20冠城01”，當(dāng)前余額17.3億元，票面利率7%，期限為2年，將于7月14日到期。聯(lián)合資信對(duì)該債券最新評(píng)級(jí)為“AA”，該筆信用債為冠城大通唯一存續(xù)的債券。

    該次合作雙方設(shè)定了一個(gè)初步的交易方案：冠城大通就本期債券增設(shè)了回售、轉(zhuǎn)售機(jī)制。由華融資產(chǎn)在債券回售階段，根據(jù)實(shí)際回售結(jié)果以不超過(guò)17.3億元資金用于收購(gòu)回售債券?；厥蹖?shí)施完成后，冠城大通將該部分債券轉(zhuǎn)售給華融資產(chǎn)。

    而在該部分債券登記至華融資產(chǎn)名下后，冠城大通和華融資產(chǎn)共同向上交所申請(qǐng)注銷該等轉(zhuǎn)售債券，并將該部分債務(wù)重組為華融資產(chǎn)對(duì)冠城大通的債權(quán)。

    公告還稱，經(jīng)華融資產(chǎn)同意，冠城大通可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。本次合作涉及本金不超過(guò)人民幣17.3億元（含），期限不超過(guò)2年，資金成本不超過(guò)年利率11%。

    在增信措施方面，冠城大通以持有的富滇銀行股份有限公司股份、大通（福建）新材料股份有限公司股份、北京海淀科技園建設(shè)股份有限公司股份及北京太陽(yáng)宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司95%股權(quán)為上述債券業(yè)務(wù)合作提供質(zhì)押擔(dān)保。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)上海證券報(bào)記者表示，這種創(chuàng)新模式相當(dāng)于將企業(yè)債務(wù)轉(zhuǎn)讓給不良資產(chǎn)管理公司（AMC）。資產(chǎn)管理公司選擇持有該企業(yè)債券顯示了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況以及財(cái)務(wù)狀況的信心。此舉一方面解決了企業(yè)的債務(wù)問(wèn)題，另一方面提升了企業(yè)的信用水平。

    “這個(gè)模式值得全國(guó)其他企業(yè)學(xué)習(xí)，這個(gè)轉(zhuǎn)化雖然沒(méi)有完全消除企業(yè)的債務(wù)壓力，但是為企業(yè)贏得了緩沖的時(shí)間，可以讓企業(yè)更加游刃有余地經(jīng)營(yíng)。”他說(shuō)。

    信用修復(fù)多方共贏

    對(duì)于這種創(chuàng)新模式，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將出現(xiàn)多方共贏的效應(yīng)，還將大幅提升企業(yè)在公開(kāi)市場(chǎng)的融資能力，緩解企業(yè)資金壓力，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)。

    一位投資經(jīng)理認(rèn)為，冠城大通以房地產(chǎn)和電磁線為雙主營(yíng)業(yè)務(wù)，債務(wù)并規(guī)模不大、僅存一只信用債“20冠城01”。公司核心資產(chǎn)太陽(yáng)宮地塊成功收儲(chǔ)完成招拍掛，加上公司還持有富滇銀行股權(quán)，兩項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是公司償債能力的保證。

    “此方案下，華融得到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增信下的可觀收益，而債券投資者成功行權(quán)獲利退出，公司也完成公開(kāi)市場(chǎng)信用債兌付。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，是多方共贏的結(jié)局。”該投資經(jīng)理說(shuō)。

    發(fā)行人為何沒(méi)有選擇與持有人協(xié)商以7%的利率展期，而是選擇年利率11%成本轉(zhuǎn)售方式處置該筆債券？某券商信評(píng)主管對(duì)記者表示：一是該債券持有人比較分散，協(xié)商展期困難大；二是一年11%的利率對(duì)該企業(yè)來(lái)說(shuō)仍在負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)；三是展期和兌付對(duì)公司股價(jià)的影響不一樣。

    “投資者相比于展期還是愿意接受直接兌付，展期對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響比較大，作為上市公司，展期會(huì)引起公司股價(jià)波動(dòng)。”某券商信評(píng)主管對(duì)記者說(shuō)。

    自救他救齊紓困

    不良資產(chǎn)管理公司在此前早已介入地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)化解。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，AMC在處置房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，能夠更好協(xié)調(diào)各方資源，加快房企債務(wù)化解進(jìn)程。

    兵馬未動(dòng)糧草先行。3月11日，中國(guó)東方在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)100億元金融債的申請(qǐng)獲批。3天后，中國(guó)長(zhǎng)城也獲批在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行100億元金融債。

    此番兩大AMC發(fā)行金融債，主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)獲取低成本資金的方式，集齊“彈藥”參與房企資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)。

    AMC頻頻發(fā)力，正是由于監(jiān)管政策的持續(xù)引導(dǎo)。中銀證券研報(bào)顯示，在AMC不良資產(chǎn)項(xiàng)目的投資業(yè)務(wù)中，當(dāng)前主要以金融債權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)、問(wèn)題房企債權(quán)收購(gòu)與債務(wù)重組、并購(gòu)貸款融資以及城市更新項(xiàng)目融資等業(yè)務(wù)方向?yàn)橹鳌＝酉聛?lái)，AMC參與程度或更深，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)紓困贏得時(shí)間和空間，推動(dòng)行業(yè)逐步出清，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

    不過(guò)，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)真正化解還是要靠企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的改善。一位投行人士向記者表示，AMC直接購(gòu)買房企債券，可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)償付端的壓力，但是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問(wèn)題的徹底解決主要還是依賴兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)環(huán)境的回暖；二是房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況得到有效改善。