“千億級”房企有望突破30家 資產(chǎn)證券化融資金額大幅攀升

    ■本報記者 王崢

    進入12月份，房企也相繼曬出了前11個月的銷售成績單。從整體情況看，龍頭房企仍保持穩(wěn)定增長，且市場占有率進一步提升。

    26家房企銷售超千億元

    12月3日，碧桂園發(fā)布公告稱，截至11月30日，碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售額約4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。以其前10個月銷售金額約4559.9億元計算，11月份碧桂園的權(quán)益銷售金額約為337.5億元。碧桂園全年的權(quán)益銷售額突破5000億元已是大概率事件。

    而稍早前，融信中國也發(fā)布了11月份銷售業(yè)績，其當月完成銷售額135.84億元，合約建筑面積約為62.15萬平方米。前11個月，融信共完成銷售額1082.17億元，同比分別增長125.8%及162.8%，首次躋身“千億級”房企，平均合約售價約為21573元/平方米。而以目前的銷售情況看，融信完成全年合約銷售目標1200億元問題不大。

    同時，富力地產(chǎn)11月份完成銷售額181.9億元，環(huán)比上升109%；銷售面積約159.82萬平方米，環(huán)比上升121%。前11個月，富力地產(chǎn)實現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約1138.5億元，銷售面積達892.91萬平方米，同比分別上升55%和56%。以1300億元的銷售目標計算，富力地產(chǎn)已完成全年指標的87.58%。

    除了上述幾家“千億級”房企，遭遇曲折但家底頗厚的佳兆業(yè)也公布了其銷售情況。公告顯示，截至11月底，佳兆業(yè)共實現(xiàn)合約銷售約596.62億元，總合約建筑面積約335.93萬平方米，同比增長50.5%、30.3%。其中11月單月錄得合約銷售約105.7億元，錄得合約建筑面積約為45.14萬平方米，同比分別增長107.1%與40%。

    此外，根據(jù)CREIS統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前TOP100房企銷售額穩(wěn)步增長，其中前10大房企的銷售總額高達36691.6億元，銷售額占比為40.6%。

    從銷售情況來看，2018年前11個月銷售額突破千億元的房企已增至26家，年內(nèi)則有望超過30家。其中碧桂園、萬科與恒大均超5000億元，3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000億元-5000億元的企業(yè)共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發(fā)展兩家企業(yè)首次跨入千億元陣營。500億元-1000億元的企業(yè)有27家，銷售額均值為675.8億元；100億元-500億元的企業(yè)銷售額均值為317.7億元；TOP100門檻升至236.3億元。

    拿地融資兩手抓

    銷售額穩(wěn)步增長的同時，龍頭房企也積極的擴充著土地儲備。

    在拿地金額方面，前11個月萬科、碧桂園、保利繼續(xù)位列榜單前三。其中，萬科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1200億元位列第二，保利以926億元穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超900億元，萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領(lǐng)先行業(yè)。TOP10企業(yè)前11個月拿地總金額達7609億元，占TOP50企業(yè)的42.7%，雖然較前10個月占比下降1.6個百分點，但龍頭房企在土地市場的優(yōu)勢依然十分明顯，土地資源集中度加速提升。

    此外，一、二線城市仍是房企拿地的重點區(qū)域。2018年前11個月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交12023億元，同比下降10%，降幅與前10個月相比收窄1個百分點；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交29072萬平方米，同比增長14%，增速較前10個月上升1個百分點。其中，杭州以2395億元的成交總價位于榜單首位，同比增長20%，上海和北京分別以1716億元和1526億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。規(guī)劃建筑面積方面，鄭州以3956萬平方米穩(wěn)居榜首，武漢和西安分別以3858萬平方米和3436萬平方米緊隨其后。值得關(guān)注的是，青島與菏澤土地成交持續(xù)放量，規(guī)劃建筑面積分別同比增長118%和101%。

    而為了獲取更多優(yōu)質(zhì)土地，并確保現(xiàn)金流安全，2018年以來，房地產(chǎn)企業(yè)也積極地通過資產(chǎn)證券化進行融資，行業(yè)資產(chǎn)證券化融資規(guī)模迅速增長。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)及企業(yè)公告初步統(tǒng)計，今年前11個月，房企共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品154只，融資總額1725.1億元，同比增長56.1%，其中11月份，房企共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品16只，融資總額147.4億元，環(huán)比增幅超過100%。

    從資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)標的類型來看：11月份，房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資產(chǎn)標的多為應(yīng)收賬款，其次為租賃租金、物業(yè)費等。其中，萬科發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品6只，資產(chǎn)標的均為應(yīng)收賬款，共獲資金52.84億元；金茂以物業(yè)費作為底層資產(chǎn)，獲得15.4億元資金；越秀以租賃租金作為資產(chǎn)標的發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得資金10.91億元。

    面對當前國內(nèi)融資環(huán)境，房企還通過發(fā)行住房租賃專項公司債券進行融資。11月份，萬科20億元住房租賃專項公司債于深交所上市，票面利率僅為4.18%；龍湖提交了規(guī)模為50億元的住房租賃專項債券申請，發(fā)行期限不超過15年等。

    對此，中指院的報告指出，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能夠盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓寬企業(yè)融資渠道，助力企業(yè)未來發(fā)展；同時，隨著房地產(chǎn)市場從增量進入存量時代，租賃市場正成為資本角逐的新藍海。未來，房企應(yīng)積極把握資產(chǎn)證券化融資機會，并結(jié)合自身情況發(fā)行租賃類融資產(chǎn)品，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，獲取優(yōu)質(zhì)發(fā)展資源。