深圳樓市“打新”故事：陪跑三次 終于成功上車

    證券時(shí)報(bào)記者 陳英

    制訂計(jì)劃、梳理財(cái)務(wù)資料、打新、陪跑、再打新……自2020年以來(lái)，為在深圳買(mǎi)套自住房，馮燕（化名）一直都在焦慮之中：“只要房子沒(méi)落實(shí)，心里就一直有個(gè)事，工作、生活都被這件事?tīng)砍吨?。手里資金也不敢轉(zhuǎn)為它用，又擔(dān)心通貨膨脹。”直到鼠年最后一個(gè)月，馮燕終于成功上車香山道公館，買(mǎi)了套三房，心踏實(shí)了。

    回顧過(guò)去一年來(lái)“打新”經(jīng)歷，馮燕深感深圳剛需購(gòu)房者的不易，現(xiàn)在的打新市場(chǎng)早已不是購(gòu)房小白的游戲。馮燕告訴記者：“我幸好聽(tīng)取了專業(yè)人士建議，糾結(jié)中放棄了萬(wàn)豐海岸城，把那7選1的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)向了香山道公館。要不，以我的條件，即便是無(wú)房人士，一個(gè)社保入圍資格就把我刷下來(lái)了。”最終，憑著21號(hào)的認(rèn)籌碼優(yōu)勢(shì)，馮燕不僅買(mǎi)到了房，還選到了心儀的房型。

    二手房越看越貴

    轉(zhuǎn)戰(zhàn)“打新”市場(chǎng)

    馮燕是深戶，在深圳交了十幾年的社保，卻在深圳無(wú)房，因?yàn)橐恢痹诔啥甲錾?，這些年賺了點(diǎn)錢(qián)，想回深圳買(mǎi)套自住房。“最終還是會(huì)回到這里的，我喜歡這個(gè)城市。”馮燕說(shuō)。

    以為自己這樣“剛得不能再剛”的條件在深購(gòu)房很有優(yōu)勢(shì)，然而，馮燕低估了深圳強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。

    2020年上半年，誰(shuí)也沒(méi)有想到，被新冠肺炎疫情“冰封”了一個(gè)多月的深圳二手房市場(chǎng)迅速回暖，火爆得詭異。國(guó)內(nèi)疫情剛剛穩(wěn)定，馮燕就專門(mén)飛回深圳，準(zhǔn)備速戰(zhàn)速?zèng)Q把房搞定。

    跟著地產(chǎn)中介看了幾套房，馮燕發(fā)現(xiàn)，看房的人多，房源不夠賣(mài)，很多業(yè)主要么惜售，要么漲價(jià)，經(jīng)常是頭天晚上看中的房還在猶豫，第二天就被告知漲了幾十萬(wàn)，且業(yè)主態(tài)度堅(jiān)決。

    “有套房子，我都打算買(mǎi)了，第一次報(bào)價(jià)620萬(wàn)，糾結(jié)了一晚上，第二天漲了20萬(wàn)。放棄看其他的，越看越貴，回頭再想買(mǎi)這套，居然報(bào)價(jià)750萬(wàn)，業(yè)主還不誠(chéng)心賣(mài)。當(dāng)時(shí)聽(tīng)聞深圳寶中片區(qū)的房?jī)r(jià)疫情后漲了60%，我是真相信，我這活生生的例子啊，眼瞅著一套房子不到一個(gè)月的時(shí)間生生多出了130萬(wàn)，好像自己放在銀行里的錢(qián)被搶走了一百多萬(wàn)。”馮燕很不甘心，看房的節(jié)奏明顯加快，人在成都，遙控深圳的地產(chǎn)中介幫她物色新目標(biāo)。

    深圳的房子極具金融屬性，即便是自住的剛需房，購(gòu)房者也希望買(mǎi)到升值潛力最高的那一套。馮燕也不例外，看中的房型之所以糾結(jié)，就是考慮自住條件的同時(shí)，反復(fù)衡量其投資價(jià)值。糾結(jié)中，眼瞅著深圳的二手房?jī)r(jià)格越漲越高，這讓馮燕很焦慮，根本無(wú)心工作。

    緊接著，深圳樓市出臺(tái)7·15調(diào)控政策，二手房市場(chǎng)再次陷入冷靜期，房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有像上半年那樣增速明顯，可放出來(lái)的房源也更少了。一位朋友建議馮燕別看二手房了，直接買(mǎi)新房：“新盤(pán)限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，買(mǎi)到就升值了。深圳人但凡有房票的，都去打新，碰碰運(yùn)氣。”一番分析讓馮燕醍醐灌頂，盡管看到“萬(wàn)人搖”、“不到5%的中簽率”、“買(mǎi)房如同中彩票”等等各種有關(guān)深圳“打新難”的樓市新聞，衡量自身的購(gòu)房條件，馮燕果斷決定放棄淘金二手房，加入“打新”行列：“我這么好的購(gòu)房條件，打新運(yùn)氣應(yīng)該不差吧。”

    三次陪跑

    “打新”并不順暢

    馮燕的打新之路并沒(méi)有想象中那么順暢。

    去年8月，馮燕第一次參與樓盤(pán)打新，申購(gòu)中海匯德理，這是位于深圳龍華上塘片區(qū)的網(wǎng)紅盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前，市場(chǎng)傳聞已是滿天飛，許多購(gòu)房者躍躍欲試。

    遠(yuǎn)在成都的馮燕收到認(rèn)購(gòu)信息就飛回深圳，連樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)都來(lái)不及看就提交了資料，現(xiàn)場(chǎng)拿到了認(rèn)籌號(hào)。“7·15樓市調(diào)控政策刷掉了許多人的購(gòu)房資格，這么順利就拿到了認(rèn)籌號(hào)，2000多人搶1000多套房，成功率50%，感覺(jué)打新盤(pán)沒(méi)有傳聞中那么難。”對(duì)于第一次打新，馮燕很樂(lè)觀，提前看好了戶型，算好了首付和月供，憧憬著若干年后房子拿到手怎么布置。

    然而選房的那天早上，馮燕就哭了：“一切準(zhǔn)備就緒，到點(diǎn)進(jìn)入系統(tǒng)，我都還沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)怎么回事，僅僅十幾秒，所有房型全部秒光，渣都不剩，我直接就嚇呆了。”馮燕第一次領(lǐng)略到打新的“深圳速度”。

    2020年下半年的深圳樓市，新盤(pán)推出量不少，多番比較，馮燕傾向于與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛比較突出的新盤(pán)。經(jīng)歷了第一次“打新”的手忙腳亂，回到成都的馮燕每天都在關(guān)注深圳的樓市新盤(pán)，一有新盤(pán)出來(lái)，就趕緊查地段、看戶型，了解認(rèn)購(gòu)條件，列出打新計(jì)劃。第二次，馮燕鎖定了全深圳人都?jí)裘乱郧蟮娜A潤(rùn)四期，這是一個(gè)超級(jí)網(wǎng)紅盤(pán)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛相差近5萬(wàn)元。

    這次的認(rèn)購(gòu)，整個(gè)流程更為優(yōu)化，購(gòu)房人不用到現(xiàn)場(chǎng)，馮燕無(wú)須再回深圳，所有流程網(wǎng)上進(jìn)行，1171套房源，在經(jīng)過(guò)層層苛刻條件淘汰后，9690人獲得了抽簽資格。馮燕注意到，最終入圍決賽圈的大部分人，社保繳納年限超過(guò)了100個(gè)月，很多人的身份證號(hào)以4403開(kāi)頭。這次，在深無(wú)房、長(zhǎng)期繳納社保的深圳人馮燕再次幸運(yùn)地拿到了認(rèn)籌號(hào)，然而認(rèn)籌號(hào)排在了4000以后，興奮了幾分鐘的馮燕被地產(chǎn)代理告知“幾乎沒(méi)有選房機(jī)會(huì)”?，F(xiàn)實(shí)也的確如此，華潤(rùn)四期的選房早在1200多號(hào)就結(jié)束了，馮燕再次陪跑。

    第三次，馮燕鎖定了2021年1月份開(kāi)盤(pán)的龍光前海天境，這是深圳前海又一網(wǎng)紅盤(pán)。有了前兩次的陪跑經(jīng)歷，馮燕打新的心態(tài)放松了很多：“打新如同買(mǎi)彩票，中簽看運(yùn)氣，這次打不到，馬上下一個(gè)。”

    然而，令馮燕沒(méi)想到的是，此前多次成功提交的資料這次出現(xiàn)了新問(wèn)題，自己壓根就沒(méi)有申購(gòu)的資格。原來(lái)，受此前深圳樓市“打新”火爆、代持現(xiàn)象頻現(xiàn)的影響，此后新盤(pán)認(rèn)籌銀行審核非常嚴(yán)格。

    “個(gè)人征信打出來(lái)，顯示我?guī)啄昵坝袃晒P貸款逾期繳清的。那時(shí)是忙忘了時(shí)間，后來(lái)很快就補(bǔ)上了，并非惡意拖欠。雖然金額不大，但個(gè)人貸款信譽(yù)還是受影響了。如果購(gòu)房，只能全額支付。動(dòng)則上千萬(wàn)的房子，我哪有實(shí)力一次性拿出那么多錢(qián)？”眼睜睜地錯(cuò)過(guò)申購(gòu)時(shí)間，馮燕覺(jué)得很委屈，感覺(jué)作為真剛需的自己被“誤傷”。

    聽(tīng)取專業(yè)意見(jiàn)

    終于買(mǎi)樓上車

    “總價(jià)不高，三五百萬(wàn)就能買(mǎi)套新房，全款買(mǎi)下來(lái)都沒(méi)問(wèn)題。”2021年1月29日，深圳同時(shí)推出6個(gè)新盤(pán)，加上此后加入的尚譽(yù)紅山里，7選1的機(jī)會(huì)，馮燕準(zhǔn)備第四次打新，且毫不猶豫地把這珍貴的一票投給關(guān)注很久的沙井萬(wàn)豐海岸城。

    這次，在提交誠(chéng)意登記之前，馮燕專門(mén)咨詢了一位資深買(mǎi)房人士，意外的是，對(duì)方并不建議馮燕打新萬(wàn)豐海岸城：“7個(gè)樓盤(pán)中，海岸城的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ拇_最明朗，也是大家都想購(gòu)買(mǎi)的新盤(pán)。事實(shí)上，這個(gè)盤(pán)關(guān)注度極高，被觀望一年多了，加上此前打新失敗的購(gòu)房者們，他們會(huì)像你一樣，轉(zhuǎn)而投向這個(gè)盤(pán)，因此，海岸城的潛在剛需者只會(huì)多，不會(huì)少。另外，總價(jià)不過(guò)三五百萬(wàn)，你能一次性付款的樓盤(pán)，大概率滿足大多剛需者們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。也就是說(shuō)，上千萬(wàn)的房子，很多人喜歡但經(jīng)濟(jì)條件不允許，可這樣的剛需盤(pán)，很多人就夠得著，想碰碰運(yùn)氣的人肯定多，中簽率極可能是7個(gè)樓盤(pán)中最低的，你覺(jué)得你搶到的把握大么？”這位資深人士建議馮燕避開(kāi)鋒芒，退而求其次，選擇其他適合自己的樓盤(pán)。

    不僅如此，這位資深人士還拿出了具體數(shù)據(jù)給馮燕分析：同時(shí)開(kāi)啟的幾個(gè)樓盤(pán)，從媒體公布的數(shù)據(jù)看，富士君悅府/君薈苑661批選368套，萬(wàn)科光年四季2022批選777套房，沙井海岸城2114批選717套房，龍華尚譽(yù)紅山里254批選149套，中泰印邸175批選115套房，香山道公館106批選100套房。單看數(shù)據(jù)，香山道公館和中泰印邸中簽幾率更大，“如果這兩個(gè)盤(pán)有符合你的自住需求，建議你考慮。”對(duì)方的話讓馮燕陷入深思。

    最終，綜合了各方面條件，馮燕把第四次的“打新”機(jī)會(huì)臨時(shí)改成了香山道公館。事實(shí)上，萬(wàn)豐海岸城公布的第一類誠(chéng)意登記客戶名冊(cè)顯示，確定入圍2114批購(gòu)房者中，最低社保278月，深圳無(wú)房人士的社保最低入圍記錄再次被刷新。顯然，即便交了十幾年社保的老深圳人，在購(gòu)房條件上，馮燕并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，壓根就入不了第一類客戶，直接就被篩選掉了。

    “對(duì)于買(mǎi)房，深圳在資金審核上越來(lái)越嚴(yán)格了。我在選完香山道公館的房后，再次進(jìn)入銀行審核流程，其中一筆朋友還我的幾百萬(wàn)資金被反復(fù)問(wèn)詢，質(zhì)疑我是否存在代持可能。直到查出兩年前我借這筆款給對(duì)方的流水，才最終通過(guò)。”馮燕告訴記者。

    對(duì)于還在“打新”路上購(gòu)房者們，馮燕分享自己的心得：網(wǎng)紅盤(pán)注定和99%的人無(wú)緣，建議剛需們認(rèn)清形勢(shì)，放棄幻想，退而求其次，選擇那些投資氛圍沒(méi)有那么炙熱，沒(méi)有那么網(wǎng)紅，但是綜合素質(zhì)可圈可點(diǎn)，卻被市場(chǎng)低估的機(jī)會(huì)樓盤(pán)。在這樣的策略下，社保年限不長(zhǎng)，甚至有意購(gòu)置第二套房的人也有入圍的可能，上車的概率大大增加。馮燕參與認(rèn)籌前，就是聽(tīng)取了專業(yè)人士的意見(jiàn)，預(yù)估了自己的社保年限和認(rèn)籌人數(shù)，知難而退不去湊海岸城的熱鬧，最后得以成功上車，沒(méi)有成為炮灰。