多城實行“兩集中”供地模式 房企項目利潤率有望提升

    土地出讓“兩集中”引發(fā)關(guān)注。青島、濟南先后發(fā)布通知，提及宅地出讓實行“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

    多位專家認(rèn)為，該政策有助于穩(wěn)地價預(yù)期、降低土拍溢價率、改善項目利潤率。疊加“三道紅線”等因素，預(yù)計房企合作拿地案例將增加。

    引導(dǎo)市場理性競爭

    2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布消息，2021年嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

    2月25日，地產(chǎn)股集體爆發(fā)。截至當(dāng)日收盤，萬科A、新城控股、世茂股份等逾10股漲停。針對地產(chǎn)股的強勢表現(xiàn)，中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦告訴中國證券報記者：“這和‘兩集中’政策有關(guān)系。”

    25日晚間，濟南市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站也披露，對住宅用地“兩集中”同步公開出讓。該局表示，要在深刻理解、準(zhǔn)確把握、做好研判的基礎(chǔ)上，合理安排供地時序，科學(xué)編制實施方案，提高集中組織能力，切實保障全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “兩集中”有何影響？業(yè)內(nèi)人士告訴中國證券報記者：“從穩(wěn)地價層面看，預(yù)計作用有限。”

    “在融資端已建立‘三道紅線’、五類分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策。加上土地端，源頭上的長效機制就更加完善，對房價的管控意義重大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國證券報記者。

    合作拿地案例或增加

    “兩集中”政策的實施，或一定程度上減少大型房企利用資金和信息優(yōu)勢壟斷資源的情況。對于中小房企而言，可以避開大型房企直接競爭獲得土地開發(fā)機會。

    克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年新增土地貨值百強門檻達到221.1億元，同比上漲18%。從集中度看，規(guī)模房企“強者恒強”的格局仍在延續(xù)。截至2020年11月末，TOP30強房企新增土地貨值占百強的71%，超七成土地資源集中在三成房企手上。

    一位具有9年投資經(jīng)驗的某頭部房企金融事業(yè)部投資總監(jiān)告訴中國證券報記者，“早前，不少地方就已經(jīng)意識到控制供地節(jié)奏的重要性。土拍溢價率估計短期會有所走低。”

    劉潔琦表示：“集中大量供應(yīng)土地，有望降低參與單塊土地招拍掛的資金量，從而降低土地溢價率，提升項目利潤率。”

    中信證券認(rèn)為，土地集中分批次出讓，有利于避免地產(chǎn)企業(yè)過度競爭。由于土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地針對大量地塊同時繳納保證金。單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會下降。因為即使是比較激進的企業(yè)，也只能量力而行參與一部分土地出讓。

    但上述房企投資總監(jiān)認(rèn)為，新的土地出讓規(guī)則對房企的融資和操盤有了更高的要求，大型房企憑借資金實力，優(yōu)勢將更加明顯。

    克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅提升至12.4%；權(quán)益銷售金額同比增幅提升至10.8%。華安證券認(rèn)為，權(quán)益口徑增速低于全口徑，或反映出此前受融資收緊影響，房企合作拿地項目入市所致。

    “疊加‘三道紅線’等因素，房企之間的合作拿地案例或增多。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴記者。

    另有TOP20某房企投資總監(jiān)稱：“集中供地會讓房企拿地更加謹(jǐn)慎，前期做好準(zhǔn)備工作，有針對性地去爭取自己最擅長的地塊，畢竟在某一時段可以用于投資的資金量有限，預(yù)計多樣化的合作拿地開發(fā)將增加。”

    提升產(chǎn)品品質(zhì)是關(guān)鍵

    在此背景下，房企投資策略生變，更加重視合作拿地，同時聚焦都市圈投資機會。

    有機構(gòu)報告稱，長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營，合計占比達58.4%，僅長三角占比就達25.4%。

    “都市圈對人口的吸引力具備一定優(yōu)勢，是未來新房市場的重點區(qū)域，房企布局的動力和區(qū)域內(nèi)的市場競爭都將加大。這將是公司投資的一個重要方向。”金輝控股執(zhí)行總裁陳朝榮表示。

    “不少房企在聚焦都市圈，且疫情加速了這種戰(zhàn)略調(diào)整。但對實力較弱的房企而言，多樣化的分散投資能有效地對沖風(fēng)險。”上述具有9年投資經(jīng)驗的投資總監(jiān)表示，“新的土地出讓規(guī)則下，房企投資需求會外溢。購房群體的需求差異化更加明顯，這對房企提出了更高要求。”

    金科股份表示，從長期看，未來房地產(chǎn)增量主要由價格驅(qū)動，改善型需求占比持續(xù)提升，產(chǎn)品競爭力將成為關(guān)注重點，公司需將提升產(chǎn)品力作為未來發(fā)展的核心動力。

    中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水也認(rèn)為，長期看，好的產(chǎn)品和服務(wù)才是房企長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展的核心驅(qū)動力。