北京首批集中供地起價超1035億元 限制條件多 “地王”將難再現(xiàn)

    本報記者 王麗新

    3月31日晚間，北京市發(fā)布今年的集中供地計劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細(xì)信息。按照計劃，2021年，北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中，首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。

    “此次集中供地在區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡化發(fā)展、土地供應(yīng)規(guī)模及土地出讓方式上都作出了綜合性考量，真正落地實施‘房地聯(lián)動’、‘一地一策’機(jī)制，從供、銷兩端實現(xiàn)聯(lián)動引導(dǎo)，將在一定程度上遏制非理性拿地行為。”中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰向《證券日報》記者表示，戶型限制也適當(dāng)作出了調(diào)整，將“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，為房企戶型設(shè)計靈活度、住宅品質(zhì)提升方面預(yù)留了合理空間，在“重調(diào)控”、“強(qiáng)保障”和“穩(wěn)品質(zhì)”上尋求了一定的平衡。

    值得一提的是，有業(yè)內(nèi)人士分析，這批土地呈現(xiàn)了五大特點，分別為以五環(huán)外居多、限競房減少、限制條件多、整體規(guī)模不減以及項目有望在年內(nèi)入市。

    在規(guī)模上，首批30宗土地的用地面積約169萬平方米。如果后續(xù)兩個批次的規(guī)模大致相當(dāng)?shù)脑?，今年北京合計供?yīng)的土地面積將超過500萬平方米。雖然略低于去年的734.78萬平方米，但相較于北京新房市場的需求而言，仍是較高水平。且最終形成的住房供應(yīng)規(guī)模將取決于容積率及套內(nèi)面積限制，實際能解決的住房人口并不少，加上后兩批供地量，預(yù)計今年的宅地塊供應(yīng)量將高于去年。

    在位置上，以五環(huán)外居多，位于五環(huán)內(nèi)的僅有4宗，合計住宅建面約45萬平方米，均未設(shè)定特殊限制，為炙手可熱的純商品住宅用地。但從區(qū)域分布看，“城六區(qū)”占比仍然接近半數(shù)，其中朝陽區(qū)有10宗，總建筑規(guī)模近百萬平方米，為供地規(guī)模最大的區(qū)域。

    “此次集中供應(yīng)是呼應(yīng)土地精準(zhǔn)分類調(diào)控，集中性推出優(yōu)質(zhì)地塊，促使開發(fā)商理性拿地，結(jié)合自身的財務(wù)狀況謹(jǐn)慎拿地。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《證券日報》記者表示，一方面縮小了優(yōu)質(zhì)地塊的競爭，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，本次供應(yīng)的地塊區(qū)位相對優(yōu)越，也彌補了北京主城區(qū)內(nèi)新房項目稀缺的局面。

    在限制條件方面，在首批供應(yīng)的30宗土地中，不受限制的純商品房地塊僅有9宗。其余21宗地塊均設(shè)置了土地的上限價格，在此基礎(chǔ)上，有6宗土地需競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，即將建設(shè)成“共有產(chǎn)權(quán)住房”；13宗土地競報“公共租賃住房”面積。此外，還有13宗土地執(zhí)行“套內(nèi)70／90”政策。不難看出限制條件很多。

    對此，李益峰向《證券日報》記者表示，此次集中供地綜合運用了設(shè)定地價上限、競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競建高品質(zhì)住宅、競建人才公租房、競企業(yè)自持房屋比例等一系列土地出讓方式，落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，標(biāo)志著北京房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向精細(xì)化管控向縱深發(fā)展，將對土地市場和商品房市場將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

    更重要的是，首批30宗土地均未明確設(shè)置“限房價、競地價”的要求，說明限競房的供應(yīng)規(guī)模有大幅下降的勢頭。2018年、2019年限競房集中供應(yīng)的盛況（一度占北京新房供應(yīng)的半數(shù)以上），暫時不會再出現(xiàn)，現(xiàn)有限競房項目的去化壓力有所減輕。但考慮到北京的限價政策沒有根本放松，預(yù)計未來的房價很難大幅上升。

    “北京土地市場不可能出現(xiàn)地王了，30宗地塊在競拍階段都做了特殊要求，按照地塊位置優(yōu)質(zhì)程度，競拍階段的調(diào)控嚴(yán)格程度依次遞增。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京在土地供應(yīng)階段已經(jīng)開始執(zhí)行“個性化”調(diào)控了，低溢價率可能是很長一段時間的主旋律。

    此外，首批集中出讓的地塊，將于4月末開始接受網(wǎng)上報價，5月8日正式出讓。按照目前新項目5個月到9個月的開盤周期推算，首批供應(yīng)地塊最快在今年第四季度就能入市。

（編輯 孫倩）