“花式”降價難掩返鄉(xiāng)置業(yè)頹勢 剛需學(xué)區(qū)房炒作蔓延至三四線城市

    2021年，春節(jié)“就地過年”的號召讓不少布局三四線城市、專注開發(fā)返鄉(xiāng)置業(yè)產(chǎn)品的地產(chǎn)商著實捏了一把汗。清明假期，返鄉(xiāng)人口數(shù)量出現(xiàn)年內(nèi)高峰，多數(shù)地產(chǎn)商提前布局清明假期促銷活動，增加房產(chǎn)項目優(yōu)惠力度。買房送車位、買房贈送面積、買房打折、買房滿減、買房領(lǐng)數(shù)十萬優(yōu)惠券、買房送禮品等活動層出不窮。

    不過，中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“花式”降價之下，售樓處外地人口成交比例并不高，多數(shù)成交房源還是要依靠當(dāng)?shù)貏傂枞丝谙?。值得一提的是，三四線非熱點地區(qū)學(xué)區(qū)房成交、炒作熱情并不輸于一二線熱點城市，帶有學(xué)區(qū)房字眼的樓盤明顯好賣很多。

    降價促銷力度大

    中國證券報記者了解到，買房贈送面積、買房贈送車位、買房滿減成為不少開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)動作。在不少地區(qū)的火車站站牌背景墻上，中國證券報記者都能看到類似“領(lǐng)券立減11萬”“9折優(yōu)惠購買現(xiàn)房”的打折信息。

    這一活動不止是針對清明假期。

    多位銷售人員向中國證券報記者證實，很多優(yōu)惠活動春節(jié)就有，一直持續(xù)到現(xiàn)在，且未來一段時間很可能持續(xù)下去。“疫情讓三四線城市的銷售陷入了困境，主要是沒有新增人群看房、買房，吸引不到外地人來購置。”多位銷售人員指出。

    舉例來看，清明假期，香河富力新城項目清明推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。該項目售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者，8000元/平方米的房源從大年過后就一直有，清明假期只是增加了供給力度，拿出一整個單元和其他尾盤房源在做優(yōu)惠。即便不做優(yōu)惠，樓盤正常售價也只賣到1萬元/平方米出頭。

    據(jù)項目銷售人員介紹，目前入駐香河的開發(fā)商一共有8家大型房企，萬科、富力、鴻坤、榮盛、孔雀城等知名開發(fā)商在香河的銷售都受到限購和疫情的雙重影響。

    學(xué)區(qū)房炒作蔓延

    “學(xué)區(qū)房不管是升值空間還是租售比，都比其他房源要高很多。無論哪個城市，孩子要上學(xué)，都需要憑借當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房才能有上學(xué)資格。這種現(xiàn)象當(dāng)然不止是一二線城市才有。”山東省臨沂市購房者黃亮（化名）對中國證券報記者表示，“臨沂知名學(xué)區(qū)房均價已經(jīng)到了每平方米2萬元以上，這里普通工人工資每月不足4000元。按照一二線城市標(biāo)準(zhǔn)，這里才是名副其實的‘天價’學(xué)區(qū)房。”

    據(jù)黃亮介紹，臨沂市北城新區(qū)是學(xué)區(qū)房的集聚地，房源一般都比較緊俏。普通兩居室作為成交主力，基本都要在200萬元以上。“在臨沂市，即便掏空兩代人、6個人的錢包，還是買不起學(xué)區(qū)房。”

    中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在臨沂市濱河路和沂河的交叉地帶，是當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)中小學(xué)聚集地，這一片區(qū)學(xué)區(qū)房房源均價基本都在2萬元/平方米至2.5萬元/平方米之間，面積較小的房源，單價甚至逼近3萬元/平方米。

    “在學(xué)區(qū)房價格高企的背景下，其他房源也水漲船高。在臨沂市，即便不是學(xué)區(qū)房，也很難買到均價在1.5萬元/平方米以下的房源，除非買商住房或者是郊縣新房。但這類房子一般戶型大、總價也不便宜。目前，臨沂市區(qū)1萬元/平方米以內(nèi)的房子只有商住房，由于交易稅費非常高，所以不管是投資還是短期居住過渡，都不合適。”黃亮介紹，“周圍返鄉(xiāng)置業(yè)的人，一般有條件的年輕人都會選擇買學(xué)區(qū)房，給自己和后代一個‘退路’。很多外地人看臨沂市房價一直漲，也過來買房。”

    58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，臨沂市房價自2020年以來在全國范圍內(nèi)持續(xù)領(lǐng)漲。2021年1月，城市房價環(huán)比漲幅TOP5的城市分別為九江、福州、沈陽、長春和臨沂。

    返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)分化

    “返鄉(xiāng)置業(yè)人群中，一部分是單純?yōu)榱送顿Y升值，這類人群會選擇買商鋪或者寫字樓類的商辦項目，平時可以租出去收取租金；另一部分是作為以后回家養(yǎng)老或回鄉(xiāng)工作、生活的居住場所。”有資深中介人士對中國證券報記者介紹，“疫情暴發(fā)后，三四線城市租金下滑，購置商鋪、商辦項目這類客戶的投資熱情也隨之下降。而作為自住需求的普通住宅，最優(yōu)質(zhì)的肯定是學(xué)區(qū)房項目，這類房源并沒有受到疫情影響。在一線城市學(xué)區(qū)房暴漲的背景下，很多外地打工者選擇在老家購置一套學(xué)區(qū)房以備不時之需，已經(jīng)成為常態(tài)。”

    這一說法得到不少三四線城市當(dāng)?shù)刭彿空叩淖C實。

    購房者王麗（化名）對中國證券報記者表示，自己投資的一套商鋪，總價將近150萬元，目前年租金不足3萬元。“遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上我80平方米的學(xué)區(qū)房租金高。學(xué)區(qū)房裝修好一點，每個月租2、3千元非常正常。從疫情暴發(fā)以來，商鋪就很難租到合適的價格。短租的人多，干一段時間不合適可能就退租了。一年算下來，不如學(xué)區(qū)房的租金高。”

    王麗指出，周圍普通住宅近年來漲漲跌跌，但學(xué)區(qū)房價格和其他房子走勢都不一樣，一直非常堅挺。很多開發(fā)商都會宣傳是學(xué)區(qū)房，很多城市好的學(xué)校資源都在老城區(qū)，老城區(qū)以二手房為主，還基本都是老房子，只有少數(shù)房子是真正有好學(xué)區(qū)的。

    中國證券報記者觀察到，除了學(xué)區(qū)房外，靠近火車站、飛機場等交通便捷的房源也是地產(chǎn)商在三四線城市重點布局的區(qū)域。由于疫情影響，很多預(yù)售項目已經(jīng)成為現(xiàn)房項目。記者了解到，在疫情常態(tài)化背景下，很多開發(fā)商雖然進(jìn)行大規(guī)模促銷，但是并沒有給項目具體的清盤時間。

    “清明假期看房的人不少，我們銷售都會有蓄客期，只要看房量上來，五一假期成交量就小不了。清明很大程度上是為了五一期間蓄客、成交做準(zhǔn)備。預(yù)計五一返鄉(xiāng)置業(yè)將迎來年內(nèi)小高潮。”多個地產(chǎn)項目銷售人員對中國證券報記者表示。