15城7000億元土地擺上貨架 22城首批供地貨值或超2.5萬億元

    本報記者 王麗新

    土地集中供應(yīng)的盛宴即刻來臨，房企間真正的較量馬上開場，家有“余糧”的開發(fā)商規(guī)模有望再上一個臺階。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月7日，22個熱點(diǎn)城市中有15個城市已公布首批集中出讓土地信息，北京起拍總價為1036億元，杭州934.7億元，廣州901億元，天津503億元……保守估計(jì)，15城首批集中供地合計(jì)總起拍價超過7000億元。

    “預(yù)計(jì)22個城市首批集中供地起拍價合計(jì)將超過1萬億元，整體平均溢價率預(yù)計(jì)會控制在20%的水平線上。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者透露，這些土地將來轉(zhuǎn)化成入市的樓盤，整體貨值預(yù)計(jì)將超過2.5萬億元。

    杭州每十分鐘開拍一宗

    從公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2020年22城商品房銷售額占全國商品房銷售額的比重為39.9%，22城住宅用地出讓金占全國住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。顯而易見，22城一年只賣三次地對地產(chǎn)行業(yè)的影響是大面積的，深遠(yuǎn)的。

    不管怎樣，起拍價7000億元的土地已經(jīng)擺上貨架，與消費(fèi)者在淘寶購物車?yán)镌鰷p貨物異曲同工，開發(fā)商的購物車?yán)锟赡芴砑恿藬?shù)十上百塊地，但是最終能搶回多少，拿到的是不是“精準(zhǔn)投資”后的購物清單，對公司發(fā)展是加分項(xiàng)還是減分項(xiàng)，尚都不好言說。

    畢竟，這一場土地供應(yīng)盛宴，史無前例。以近幾年的賣地大戶杭州為例，4月7日凌晨，杭州2021年首批57宗涉宅地塊正式掛牌，總面積4527畝，總建筑面積757.2萬平方米，總起拍價高達(dá)934.7億元。

    《證券日報》記者注意到，57宗地塊中，各地塊的具體報價的起止時間有所不同，主城區(qū)、錢塘新區(qū)和蕭山區(qū)的地塊，開始報價的時間為4月27日，截止報價的時間為5月7日；臨安區(qū)、余杭區(qū)和富陽區(qū)的地塊，開始報價的時間為4月27日，截止報價的時間為5月8日。也就是說，57宗地塊最后將在5月7日至8日兩天全部出讓，從早上8：30開始，每10分鐘拍一宗，如此密集出讓，突破想象。

    值得一提的是，3月中旬以來，《證券日報》記者跟蹤了30多家內(nèi)房股2020年業(yè)績說明會，采訪了近20位房企管理層，其無一不看好長三角區(qū)域，投資上都傾向于深耕長三角城市群，而杭州作為長三角核心城市之一，一旦在該城站住腳，將有能力以點(diǎn)帶面，進(jìn)而輻射周邊布局，所以自然也是房企必爭的戰(zhàn)略要地。

    “2021年一季度，房企依舊熱衷于在長三角拿地，占比為36.2%，粵港澳大灣區(qū)次之，占比為7.8%。”中指企業(yè)研究研究副總監(jiān)劉水向《證券日報》記者透露，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續(xù)以累計(jì)優(yōu)勢占據(jù)首位。此外，2020年百強(qiáng)前三十企業(yè)在22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%。

    “重倉長三角、大灣區(qū)是標(biāo)桿房企的必選標(biāo)準(zhǔn)布局戰(zhàn)略之一，因?yàn)樵搮^(qū)域項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度快。但大家都看好的區(qū)域競爭激烈程度可想而知，誰能拔得頭籌實(shí)現(xiàn)真正的重倉，是本地房企還是外來的全國性房企，現(xiàn)在很難說。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，總體而言，能拿到成本低的地塊，將來又有能力實(shí)現(xiàn)高品牌溢價的房企，是未來市場的贏家。不過，想要贏過對手，集團(tuán)戰(zhàn)略資源調(diào)配至關(guān)重要，精準(zhǔn)投資、整體出貨節(jié)奏、回款曲線需要全盤高度統(tǒng)一。

    房企資金壓力驟增

    要在起拍價超過萬億元的貨架上找到適合企業(yè)自身發(fā)展的補(bǔ)倉貨，并不是一件容易的事。近期，凡是想要實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展的房企，其集團(tuán)和區(qū)域公司投拓口人員的工作量都超級飽和，因?yàn)榧泄┑貢砑蓄A(yù)售，房企沒有了試錯的空間。

    “在投拓決策環(huán)節(jié)，房企或?qū)⒅亟玫啬Ｐ?，比如重新調(diào)整側(cè)重走量和提升利潤的項(xiàng)目投資比重，長短結(jié)合，既保證有快速回流現(xiàn)金的樓盤，又有為集團(tuán)帶來豐厚利潤的項(xiàng)目。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，集團(tuán)除了對地塊投資進(jìn)行決策外，還會對資金進(jìn)行統(tǒng)一排布，“兩集中”供地后，集團(tuán)在資金調(diào)撥周期上會相對集中。

    “面對單次大量供地時，需要企業(yè)對城市發(fā)展趨勢及板塊價值進(jìn)行科學(xué)研判，若集中跟進(jìn)多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。”中指土地運(yùn)營總監(jiān)張凱向《證券日報》記者表示，22城多為房企的戰(zhàn)略布局城市，供地節(jié)奏趨同背景下，房企需對不同區(qū)域及城市的潛力、競爭環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判，投資難度加大。更重要的是，招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，房企資金壓力將驟增。

    “從行業(yè)角度開看，22城集中供地，長遠(yuǎn)來說對穩(wěn)定預(yù)期有幫助。”在2020年業(yè)績說明會上，朗詩地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁黃征向《證券日報》記者表示，“從內(nèi)部安排上看，公司正在進(jìn)行資金等多方準(zhǔn)備，希望捕捉到區(qū)域市場上好的機(jī)會。”

    “以往房企通過研判城市運(yùn)行周期，希望實(shí)現(xiàn)逆周期拿地。”張凱向《證券日報》記者表示，但集中供地可能打亂市場現(xiàn)有周期，比如會造成項(xiàng)目集中入市，競爭加劇。鑒于此，后期投資邏輯的建立，有待進(jìn)一步觀察土地集中供應(yīng)后市場實(shí)際反饋，可預(yù)見的是，未來的市場周期或因此而被重塑。

（編輯 孫倩）