嚴(yán)厲調(diào)控下 深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的別樣畫面

    明知有風(fēng)險(xiǎn)，卻不斷有人“偏向虎山行”。

    今年，深圳出臺(tái)了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，商品房投機(jī)的入口被堵住，市場(chǎng)熱錢的關(guān)注焦點(diǎn)似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)“漲聲一片”？證券時(shí)報(bào)記者為此進(jìn)行調(diào)查。

    不按面積“按套賣”

    走在深圳的一些街巷，一些房產(chǎn)小廣告隨處可見(jiàn)，廣告的主角正是各式各樣的小產(chǎn)權(quán)房。在高房?jī)r(jià)的深圳，還能以每平方米一兩萬(wàn)元的價(jià)格買到房，聽(tīng)著的確誘人。

    眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。之所以如此，是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑多出現(xiàn)在各個(gè)城中村。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)換，但深圳卻是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題最突出的城市之一。

    “前兩年深圳一些離市區(qū)稍遠(yuǎn)的地方還有許多均價(jià)一萬(wàn)元以下的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在也不多了，觀瀾片區(qū)一般的小產(chǎn)權(quán)房也漲到每平方米12000元左右。”陳樂(lè)在深圳平湖和幾個(gè)朋友合伙開(kāi)了一家中介公司，但這家公司看起來(lái)跟別的中介有些不一樣：專門做城中村小產(chǎn)權(quán)房和回遷指標(biāo)房的買賣。

    說(shuō)起小產(chǎn)權(quán)房，大家的印象一般會(huì)停留在“握手樓”，居住體驗(yàn)感差。不過(guò)，現(xiàn)在深圳的一些小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房外觀上并無(wú)差別，高層帶花園社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比比皆是，許多小產(chǎn)權(quán)房還會(huì)重新包裝，以“精裝修”的方式放賣。

    在深圳五和片區(qū)，記者見(jiàn)到前來(lái)看房的張惠（化名），他正打算買一套房自住。“五和附近的商品房均價(jià)都在6萬(wàn)元以上，實(shí)在是承受不起，現(xiàn)在打新也不容易，所以打算先買一間小產(chǎn)權(quán)房。”她說(shuō)，“看著總價(jià)似乎不高，但實(shí)際單價(jià)并不低，沒(méi)想到現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房也不便宜。”

    記者跟隨張惠來(lái)到五和村一棟正在改造的小產(chǎn)權(quán)房，發(fā)現(xiàn)前來(lái)看房的人很多。“這里的一房一廳賣60萬(wàn)到65萬(wàn)左右，兩房一廳要100萬(wàn)左右。”銷售人員介紹，至于實(shí)際面積和建筑面積，銷售人員表示這里的房子不按面積計(jì)算只按套算。記者發(fā)現(xiàn)，這些小產(chǎn)權(quán)房的戶型一般，有的甚至被改成了沒(méi)有陽(yáng)光的暗房。若按此價(jià)格計(jì)算建筑面積的單價(jià)，幾乎都超過(guò)每平方米兩萬(wàn)元。“這里的價(jià)格本來(lái)就較高，所以去年跟今年的價(jià)格相差無(wú)幾，但余貨已經(jīng)不多，這里靠近地鐵口地段不錯(cuò)，很多人來(lái)買。”

    至于如何證明買賣關(guān)系？銷售人員表示，可以選擇全款交付或5成首付。如果選擇5成首付，剩余的房款主要是申請(qǐng)消費(fèi)貸。此外，除了買賣合同，還有律師見(jiàn)證和村委物業(yè)公司的蓋章。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)村委已經(jīng)不會(huì)給相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房交易蓋章或作證。此外，小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞?jiàn)證而合法化。記者查詢發(fā)現(xiàn)，深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見(jiàn)證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對(duì)違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無(wú)效，見(jiàn)證同樣無(wú)效。

    明知有風(fēng)險(xiǎn)卻“偏向虎山行”，這或許是大部分選擇小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者心理。

    價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)也大

    “我只是為了先安家，更多人為了賭拆遷投資。”張惠顯得有些無(wú)奈。

    記者發(fā)現(xiàn)，一些帶有拆遷概念的小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格更是水漲船高。市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示，深圳寶安區(qū)沙井大街片區(qū)金蠔小鎮(zhèn)因此前小產(chǎn)權(quán)樓房房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大，被沙井街道辦事處更新單元現(xiàn)場(chǎng)指揮部辦公室張貼房屋買賣重大風(fēng)險(xiǎn)提示。

    記者致電金蠔小鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介，對(duì)方表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲明顯，均價(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元。在官方的二手房成交參考價(jià)中，沙井的數(shù)個(gè)小區(qū)均價(jià)基本上在每平方米4萬(wàn)至5.2萬(wàn)之間，與小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)已經(jīng)相差不大。有當(dāng)?shù)卣?guī)房產(chǎn)中介表示，小產(chǎn)權(quán)房交易存在無(wú)法過(guò)戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時(shí)間周期長(zhǎng)等重大潛在風(fēng)險(xiǎn)。

    類似的情況其實(shí)在深圳各個(gè)擬拆遷的城中村比比皆是，在羅湖區(qū)田心村，記者也發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介兜售小產(chǎn)權(quán)房，聲稱可以與開(kāi)發(fā)商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價(jià)已經(jīng)飆至每平方米6萬(wàn)元左右。

    除了小產(chǎn)權(quán)房，一些中介還做起了回遷指標(biāo)房的買賣。“我們做的跟一般小產(chǎn)權(quán)房不一樣。”陳樂(lè)表示，回遷指標(biāo)房雖然也是無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房，但卻已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。在他看來(lái)，除了價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，不限購(gòu)、交易過(guò)程不占用名額也是這類房子的優(yōu)勢(shì)，但這類房子需要一次性付款，一旦與開(kāi)發(fā)商簽定拆遷補(bǔ)償協(xié)議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場(chǎng)上再次交易。

    值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)近日發(fā)布關(guān)于切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)提供居間服務(wù)的鄭重提示。

    信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為，回遷指標(biāo)房中的小產(chǎn)權(quán)房交易，在與開(kāi)發(fā)商直接簽約后，除非中途開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或項(xiàng)目爛尾，相對(duì)購(gòu)買其他小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。不過(guò)，深圳小產(chǎn)權(quán)房同樣存在投資風(fēng)險(xiǎn)，其中就包括賣方債權(quán)人的查封執(zhí)行，還有無(wú)法過(guò)戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時(shí)常發(fā)生，由于多數(shù)出售時(shí)并無(wú)任何權(quán)屬證明且跨時(shí)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)大，法律風(fēng)險(xiǎn)高，故屬于賣方違約高發(fā)領(lǐng)域，建議大家慎重對(duì)待。