證券日?qǐng)?bào)APP

掃一掃
下載客戶端

嚴(yán)厲調(diào)控下 深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的別樣畫面

2021-04-13 01:22  來(lái)源:證券時(shí)報(bào)電子報(bào)

    明知有風(fēng)險(xiǎn),卻不斷有人“偏向虎山行”。

    今年,深圳出臺(tái)了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策,商品房投機(jī)的入口被堵住,市場(chǎng)熱錢的關(guān)注焦點(diǎn)似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)“漲聲一片”?證券時(shí)報(bào)記者為此進(jìn)行調(diào)查。

    不按面積“按套賣”

    走在深圳的一些街巷,一些房產(chǎn)小廣告隨處可見(jiàn),廣告的主角正是各式各樣的小產(chǎn)權(quán)房。在高房?jī)r(jià)的深圳,還能以每平方米一兩萬(wàn)元的價(jià)格買到房,聽(tīng)著的確誘人。

    眾所周知,在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房,只有“違法建筑”。之所以如此,是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程,未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況,甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象,該類建筑多出現(xiàn)在各個(gè)城中村。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)換,但深圳卻是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題最突出的城市之一。

    “前兩年深圳一些離市區(qū)稍遠(yuǎn)的地方還有許多均價(jià)一萬(wàn)元以下的小產(chǎn)權(quán)房,現(xiàn)在也不多了,觀瀾片區(qū)一般的小產(chǎn)權(quán)房也漲到每平方米12000元左右。”陳樂(lè)在深圳平湖和幾個(gè)朋友合伙開(kāi)了一家中介公司,但這家公司看起來(lái)跟別的中介有些不一樣:專門做城中村小產(chǎn)權(quán)房和回遷指標(biāo)房的買賣。

    說(shuō)起小產(chǎn)權(quán)房,大家的印象一般會(huì)停留在“握手樓”,居住體驗(yàn)感差。不過(guò),現(xiàn)在深圳的一些小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房外觀上并無(wú)差別,高層帶花園社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比比皆是,許多小產(chǎn)權(quán)房還會(huì)重新包裝,以“精裝修”的方式放賣。

    在深圳五和片區(qū),記者見(jiàn)到前來(lái)看房的張惠(化名),他正打算買一套房自住。“五和附近的商品房均價(jià)都在6萬(wàn)元以上,實(shí)在是承受不起,現(xiàn)在打新也不容易,所以打算先買一間小產(chǎn)權(quán)房。”她說(shuō),“看著總價(jià)似乎不高,但實(shí)際單價(jià)并不低,沒(méi)想到現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房也不便宜。”

    記者跟隨張惠來(lái)到五和村一棟正在改造的小產(chǎn)權(quán)房,發(fā)現(xiàn)前來(lái)看房的人很多。“這里的一房一廳賣60萬(wàn)到65萬(wàn)左右,兩房一廳要100萬(wàn)左右。”銷售人員介紹,至于實(shí)際面積和建筑面積,銷售人員表示這里的房子不按面積計(jì)算只按套算。記者發(fā)現(xiàn),這些小產(chǎn)權(quán)房的戶型一般,有的甚至被改成了沒(méi)有陽(yáng)光的暗房。若按此價(jià)格計(jì)算建筑面積的單價(jià),幾乎都超過(guò)每平方米兩萬(wàn)元。“這里的價(jià)格本來(lái)就較高,所以去年跟今年的價(jià)格相差無(wú)幾,但余貨已經(jīng)不多,這里靠近地鐵口地段不錯(cuò),很多人來(lái)買。”

    至于如何證明買賣關(guān)系?銷售人員表示,可以選擇全款交付或5成首付。如果選擇5成首付,剩余的房款主要是申請(qǐng)消費(fèi)貸。此外,除了買賣合同,還有律師見(jiàn)證和村委物業(yè)公司的蓋章。不過(guò),記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),多數(shù)村委已經(jīng)不會(huì)給相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房交易蓋章或作證。此外,小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞?jiàn)證而合法化。記者查詢發(fā)現(xiàn),深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見(jiàn)證服務(wù),2016年再次發(fā)文禁止,雖然只是針對(duì)違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房,但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房,因不符合上市交易條件,如交易行為本身無(wú)效,見(jiàn)證同樣無(wú)效。

    明知有風(fēng)險(xiǎn)卻“偏向虎山行”,這或許是大部分選擇小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者心理。

    價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)也大

    “我只是為了先安家,更多人為了賭拆遷投資。”張惠顯得有些無(wú)奈。

    記者發(fā)現(xiàn),一些帶有拆遷概念的小產(chǎn)權(quán)房,價(jià)格更是水漲船高。市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示,深圳寶安區(qū)沙井大街片區(qū)金蠔小鎮(zhèn)因此前小產(chǎn)權(quán)樓房房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大,被沙井街道辦事處更新單元現(xiàn)場(chǎng)指揮部辦公室張貼房屋買賣重大風(fēng)險(xiǎn)提示。

    記者致電金蠔小鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介,對(duì)方表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲明顯,均價(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元。在官方的二手房成交參考價(jià)中,沙井的數(shù)個(gè)小區(qū)均價(jià)基本上在每平方米4萬(wàn)至5.2萬(wàn)之間,與小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)已經(jīng)相差不大。有當(dāng)?shù)卣?guī)房產(chǎn)中介表示,小產(chǎn)權(quán)房交易存在無(wú)法過(guò)戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時(shí)間周期長(zhǎng)等重大潛在風(fēng)險(xiǎn)。

    類似的情況其實(shí)在深圳各個(gè)擬拆遷的城中村比比皆是,在羅湖區(qū)田心村,記者也發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介兜售小產(chǎn)權(quán)房,聲稱可以與開(kāi)發(fā)商簽約,舊改后就順利獲得新房,要價(jià)已經(jīng)飆至每平方米6萬(wàn)元左右。

    除了小產(chǎn)權(quán)房,一些中介還做起了回遷指標(biāo)房的買賣。“我們做的跟一般小產(chǎn)權(quán)房不一樣。”陳樂(lè)表示,回遷指標(biāo)房雖然也是無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房,但卻已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新,一些原村民可能急需資金,拿出一定的回遷面積出售,這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán),就能獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。在他看來(lái),除了價(jià)格的優(yōu)勢(shì),不限購(gòu)、交易過(guò)程不占用名額也是這類房子的優(yōu)勢(shì),但這類房子需要一次性付款,一旦與開(kāi)發(fā)商簽定拆遷補(bǔ)償協(xié)議,直至回遷房交付之前,基本不能在市場(chǎng)上再次交易。

    值得注意的是,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)近日發(fā)布關(guān)于切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)提供居間服務(wù)的鄭重提示。

    信榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為,回遷指標(biāo)房中的小產(chǎn)權(quán)房交易,在與開(kāi)發(fā)商直接簽約后,除非中途開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或項(xiàng)目爛尾,相對(duì)購(gòu)買其他小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。不過(guò),深圳小產(chǎn)權(quán)房同樣存在投資風(fēng)險(xiǎn),其中就包括賣方債權(quán)人的查封執(zhí)行,還有無(wú)法過(guò)戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時(shí)常發(fā)生,由于多數(shù)出售時(shí)并無(wú)任何權(quán)屬證明且跨時(shí)長(zhǎng),房?jī)r(jià)波動(dòng)大,法律風(fēng)險(xiǎn)高,故屬于賣方違約高發(fā)領(lǐng)域,建議大家慎重對(duì)待。

-證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)
  • 24小時(shí)排行 一周排行
  • 深度策劃

洞察半年報(bào)新動(dòng)能

產(chǎn)因城強(qiáng),城因產(chǎn)興。工業(yè)化與城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)……[詳情]

版權(quán)所有證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)

互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)許可證 10120180014增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證B2-20181903

京公網(wǎng)安備 11010202007567號(hào)京ICP備17054264號(hào)

證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)所載文章、數(shù)據(jù)僅供參考,使用前務(wù)請(qǐng)仔細(xì)閱讀法律申明,風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。

證券日?qǐng)?bào)社電話:010-83251700網(wǎng)站電話:010-83251800

網(wǎng)站傳真:010-83251801電子郵件:xmtzx@zqrb.net

證券日?qǐng)?bào)APP

掃一掃,即可下載

官方微信

掃一掃,加關(guān)注

官方微博

掃一掃,加關(guān)注