燥熱的深圳二手房市場跌了 房價進(jìn)入平臺期

    證券時報(bào)記者 吳家明

    近日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個百分點(diǎn)，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數(shù)首次下滑。

    很多人對去年深圳房價的“魔幻上漲”還記憶猶新，“房價不會跌”成了許多投資客的信仰。0.1%或許并不算一個大數(shù)字，但這個“0.1%”對于此前一直處在燥熱狀態(tài)的深圳樓市來說分量卻不輕，背后體現(xiàn)出一系列調(diào)控和監(jiān)管措施的效力開始顯現(xiàn)。

    跌，但還不至于普跌

    說起對深圳二手房市場影響最大的調(diào)控新政，莫過于2月8日推出的二手房成交參考價，至今已經(jīng)過去超過4個月的時間。對于購房者而言，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。與此同時，今年以來深圳不斷升級樓市調(diào)控，特別是在金融端的監(jiān)管，似乎切中了“要害”。

    “現(xiàn)在每天的工作就是主動聯(lián)系客戶，最近看房的客戶相對多了一些，但真正愿意出價的客戶并不算多，多數(shù)客戶都是因?yàn)閰⒖純r實(shí)施后首付款不夠。”在福田園嶺片區(qū)，從事房產(chǎn)中介工作多年的陳經(jīng)理說，“有業(yè)主為了趕緊賣出房子，甚至主動提出另外給中介付傭金，這要放在去年，幾乎很難遇到這種情況。”

    陳經(jīng)理所處的片區(qū)，也是深圳傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)之一，但他告訴記者，學(xué)區(qū)房在近期也出現(xiàn)急售的情況，例如園嶺新村的三房戶型此前報(bào)價都超過1100萬元，現(xiàn)在偶爾會出現(xiàn)報(bào)價低于1000萬元的房源。不過，在他看來，二手房成交量驟減的同時，大部分業(yè)主的報(bào)價還是依然保持堅(jiān)挺，甚至上調(diào)報(bào)價。

    跌，但還不至于普跌，也還不是趨勢性下跌，這才是深圳二手房市場的“寫照”。

    記者在羅湖、福田和龍崗的多個片區(qū)采訪時，多位房產(chǎn)中介和購房者都給出同樣的回答：一邊是房子確實(shí)沒去年好賣，一邊是自己也沒那么著急買房。另一方面，今年新房市場打新比去年容易，許多盤不需要看積分也能入圍，也分流了一部分購買二手房的客戶。此外，對于部分二手房業(yè)主降價的現(xiàn)象，主要都還是此前高位站崗的人，要么套現(xiàn)急用錢，要么連月供都壓力山大，主要原因是現(xiàn)在申請經(jīng)營貸等貸款“救急”也沒那么容易。

    二手房市場成交到底有多低迷？深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，6月14日至20日深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)713套（含自助網(wǎng)簽），仍舊低于800套關(guān)口，持續(xù)處于低迷狀態(tài)。從今年2月到5月，深圳二手房網(wǎng)簽量分別為5272、4869、4369、3781套。另據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，上周新增求購客戶下降幅度明顯，新增房源量環(huán)比下跌超10%。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前深圳二手房月度網(wǎng)簽量低于4000套的情況，僅在去年2月份疫情最為嚴(yán)重期間以及2016年“深八條”出臺之后出現(xiàn)過。如果目前的情況持續(xù)，6月深圳二手房網(wǎng)簽量仍將大概率低于4000套。

    關(guān)鍵在于

    調(diào)控政策的“堅(jiān)持”

    二手房成交參考價、嚴(yán)查首付來源和經(jīng)營貸違規(guī)入市、深房理事件、房貸利率上調(diào)、嚴(yán)堵假離婚等漏洞……今年以來，深圳二手房市場發(fā)生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發(fā)生微妙的變化。政策層面不斷出手。深圳又在宅地供應(yīng)上發(fā)力，直擊樓市的供需平衡問題。除了加大住宅用地供應(yīng)，此前多宗地塊的“工改居”，再次釋放了深圳增加土地供應(yīng)的決心。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳房價近兩年來首次“下跌”具有標(biāo)志性意義。“一方面，這意味著從2020年二季度以來的這一輪上漲開始觸頂回落，未來2至3個月時間，深圳房價將進(jìn)入平臺期或整理期；另一方面，這也意味著去年715新政以來，深圳持續(xù)不斷的調(diào)控終于起到了效果。本輪調(diào)控不管是政策出臺頻率之密集，還是工具之多樣，涉及監(jiān)管部門之多，都是史無前例的，調(diào)控非常不易。”

    李宇嘉也表示，盡管深圳房價開始環(huán)比下跌，但跌勢不明顯，業(yè)主心氣很高，稍有不慎，再次反彈的可能性很大。對于未來深圳房價的走勢，他認(rèn)為取決于現(xiàn)在的政策是否會堅(jiān)持下去，即市場穩(wěn)定了、房價下跌了，貨幣政策、打擊經(jīng)營貸等相關(guān)的調(diào)控措施在執(zhí)行上會不會打折扣。

    深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部部長華洪表示，“目前的市場表現(xiàn)是二手房成交參考價新政對此前深圳燥熱的樓市開始修正，充分表明新政的效應(yīng)開始發(fā)揮。就目前而言，這種下跌不是趨勢性下跌，只是樓市修正，房價向固有居住價值回歸的過程，但從現(xiàn)階段低迷的成交量而言，這種價格回歸過程還沒結(jié)束，恐將還會持續(xù)一段時間。”

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳的政策頻頻打壓且異常嚴(yán)厲，實(shí)際上效果已經(jīng)非常明顯，房價漲幅難以繼續(xù)擴(kuò)大，市場面臨各類壓力。此外，類似深房理事件的曝光，也使得中介、擔(dān)保等機(jī)構(gòu)有所“收斂”。而一線城市樓市總體上有進(jìn)一步降溫的可能，就目前情況來看炒作現(xiàn)象少了很多，二手房的價格指導(dǎo)政策更加全面，自然也使得價格容易趨穩(wěn)。

    一直以來，一線城市一向是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價在去年年末和今年年初都出現(xiàn)集體上漲的行情。李宇嘉表示，各地的二手房調(diào)控多從今年開始，在慣性作用下，短期內(nèi)二手房價格可能還會上漲一段時間，但除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，大多數(shù)城市二手房價格上漲不具有可持續(xù)性，主要原因在于信貸收縮。