狂降120萬！深圳學(xué)區(qū)房真涼了？業(yè)主主動降價、買家觀望、高位接盤的有點慌…

“我剛剛拼了4個錢包買的學(xué)區(qū)房，真的會‘涼’了嗎？”這是深圳一位“寶媽”晨曦（化名）最近的煩心事。http://www.hibor.com.cn 【慧博投研資訊】

今年以來，打擊學(xué)區(qū)房炒作成為多地監(jiān)管部門的重要工作之一，優(yōu)質(zhì)教育資源緊張的一線城市尤其如此。http://www.hibor.com.cn （慧博投研資訊）近日，深圳市人大常委會社會建設(shè)工委組織起草了《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》。征求意見稿針對入學(xué)政策進行了完善，并均衡了教育資源，提出深圳市、區(qū)教育部門應(yīng)當推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式。

一直被稱為樓市“硬通貨”的學(xué)區(qū)房，還穩(wěn)嗎？

深圳大學(xué)區(qū)招生已在部分片區(qū)試點

在公共教育方面，征求意見稿提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機制。

證券時報記者發(fā)現(xiàn)，深圳最早于2015年開始推行大學(xué)區(qū)制，多個片區(qū)早已實施。今年上半年，深圳龍華區(qū)教育局修訂了龍華區(qū)義務(wù)教育階段大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法，并就入學(xué)積分的標準、深戶和非深戶在積分上的計算方式、大學(xué)區(qū)與單片區(qū)加分項等方面，向社會公眾征集意見。在市場人士看來，這是深圳首次提出“全區(qū)試點大學(xué)區(qū)制”。其中，最受關(guān)注的莫過于深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)學(xué)區(qū)房，帶學(xué)位的小區(qū)成交均價早已突破每平方米10萬元。以深圳二手房成交參考價為例，水榭春天一期的參考價為每平方米73000元，而帶有深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)學(xué)位的水榭春天五期二手房成交參考價高達每平方米90500元。

此外，從各區(qū)的大學(xué)區(qū)分布來看，過去多集中在“非核心區(qū)”，一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校并沒有被劃進大學(xué)區(qū)內(nèi)。深圳各區(qū)并沒有統(tǒng)一的大學(xué)區(qū)就學(xué)規(guī)則標準。“我把小孩送進了桂園小學(xué)，沒有選擇就近的筍崗小學(xué)，雖然每天接送很辛苦，但我覺得桂園小學(xué)的環(huán)境比較好。”家住羅湖筍崗片區(qū)的王瑩告訴記者。據(jù)悉，羅湖的“筍崗-桂園片區(qū)”已實施大學(xué)區(qū)制，包含片區(qū)內(nèi)的筍崗小學(xué)、百草園小學(xué)、桂園小學(xué)等，但這些學(xué)校都不是傳統(tǒng)的名校。

為實現(xiàn)教育質(zhì)量均衡，近年來深圳推出了許多措施，其中包括推進各大名校集團化辦學(xué)。不過，一旦新設(shè)分校傳言流出，資金就聞風而動，福田八卦嶺片區(qū)就是典型案例。該片區(qū)房價在2019年和2020年都登上深圳各片區(qū)二手房價漲幅榜前列，原因只是當?shù)赜幸凰诮ㄔO(shè)但并未招生的名校荔園小學(xué)東校區(qū)。

福田八卦嶺片區(qū)正在建設(shè)的荔園小學(xué)東校區(qū)，正是因為這所正在建設(shè)的學(xué)校，八卦嶺片區(qū)房價在2019年和2020年都登上深圳各片區(qū)二手房價漲幅榜的前列。

心態(tài)變化 學(xué)區(qū)房業(yè)主主動降價

“我是去年年底的時候買了深圳中學(xué)初中部的學(xué)區(qū)房，35平方米的‘老破小’花了500多萬，現(xiàn)在身邊的家長朋友都在討論，我擔心學(xué)區(qū)房還穩(wěn)嗎？”晨曦最近為了學(xué)區(qū)房有點心神不定。“隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎相差一倍，這就是深圳學(xué)區(qū)房和非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房價差別。”

學(xué)區(qū)房有多熱？市場各方的心態(tài)如何？2日，記者前往深圳中學(xué)初中部學(xué)區(qū)進行實地采訪。在短短幾百米的貝麗南路兩旁，聚集了近10家房地產(chǎn)中介門店，主打的當然是學(xué)區(qū)房。在記者的調(diào)查中，幾乎所有的被訪者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。不過，經(jīng)過不斷升級的樓市調(diào)控和教育政策變動，無論是買家還是賣家，“學(xué)區(qū)房信仰”已開始瓦解。

“雖然不能說讀好的學(xué)校就能考出好成績，但小孩讀完書或許能賺到不少錢，能不吸引人嗎？”房產(chǎn)中介黃經(jīng)理說，“不過，今年上半年深圳二手房市場因為出臺參考價大幅降溫，學(xué)區(qū)房也受到影響，加之最近關(guān)于學(xué)區(qū)和教育的政策頻出，學(xué)區(qū)房業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化，主動降價的房源越來越多。”

“帶有深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙學(xué)位的陽光天地小區(qū)，一套74平方米的房源去年最高報價900萬元，現(xiàn)在有業(yè)主報價780萬元，急售，比參考價高一點。”黃經(jīng)理表示，“盡管如此，有許多客戶看房之后也沒下手，買家對學(xué)區(qū)房的看法已經(jīng)發(fā)生變化。”

深圳中學(xué)初中部旁，三家房產(chǎn)中介門店密集分布，在一定程度上呈現(xiàn)出學(xué)區(qū)房之熱。

除此之外，記者在福田八卦嶺和園嶺片區(qū)等新興和傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房片區(qū)調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)，主動降價的房源越來越多。八卦嶺片區(qū)的鵬益花園，就有多套房源按照二手房參考價出售，相較之前降幅在10%至20%。

不過，大學(xué)區(qū)的推行或許還要注意其帶來一些“反面作用”。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，大學(xué)區(qū)政策在深圳早已試行，此次預(yù)計將大面積推廣。如果按照目前的大學(xué)區(qū)招生政策，降房價還是比較困難，或許還會帶動原本非該學(xué)區(qū)的住房價格上升。不過，如果配合其他教育政策，比如入學(xué)搖號、教師輪換、修建更多的學(xué)校等，教育資源平均分配，將有機會防止學(xué)區(qū)房的價格亂象出現(xiàn)。“目前而言，學(xué)區(qū)房的價格看似仍堅挺，但隨著時間的推移，是有機會下跌的。”

為大學(xué)區(qū)招生落地和破局

打造“深圳樣本”

那么，深圳的大學(xué)區(qū)制將會如何推行？多位業(yè)內(nèi)人士認為，大學(xué)區(qū)制推行后，或由過去的非核心區(qū)試點改變?yōu)槊W(xué)區(qū)試點，再到全面推廣。此外，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，讓名校的老師流動，學(xué)區(qū)房現(xiàn)象會自然而然消失，再配合增加學(xué)位供應(yīng)、名校集團化辦學(xué)，基本實現(xiàn)各區(qū)教育均等。

過去，每一輪樓市大漲，不管一二線或三四線城市，學(xué)區(qū)房都是上漲領(lǐng)頭羊。不過，各地對于學(xué)區(qū)房的改革正在進行中。

北京西城區(qū)教委去年4月30日發(fā)布了“7·31”入學(xué)新政。這一政策規(guī)定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的家庭適齡兒童申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。近日，該區(qū)結(jié)束了2021年小學(xué)多校劃片入學(xué)意向填報工作，“7·31”的靴子正式落地。公開信息顯示，近段時間以來西城頂尖學(xué)區(qū)房價出現(xiàn)“松動”，甚至大幅跳水。今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏膶嵤┮庖姟返呐涮孜募m用于2022年起參加本市高中階段學(xué)校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過10座城市出手，重拳整治學(xué)區(qū)房亂象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學(xué)區(qū)房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調(diào)控政策也要見招拆招，對于學(xué)區(qū)房調(diào)控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發(fā)力。過去，學(xué)區(qū)房之所以剛性上漲，就在于心理預(yù)期，這次打掉預(yù)期，最堅硬的房價剛性上漲板塊破冰，學(xué)區(qū)房開始降溫。從市場表現(xiàn)看，北京、上海、深圳、合肥等地的學(xué)區(qū)房價格都有所下降，這是好現(xiàn)象。

由此可見，深圳需要為大學(xué)區(qū)招生落地、破局打造“深圳樣本”。不過，也有分析人士表示，大學(xué)區(qū)招生并非一勞永逸，做好配套才能發(fā)揮實效，特別是如何均衡大學(xué)區(qū)間的教育資源配置，這將考驗有關(guān)部門治理能力。