另類調(diào)控“限跌令”潛行：“三穩(wěn)”基調(diào)下的樓市再平衡

    在一線城市紛紛升級調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場降溫的同時，部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調(diào)控，通過制定政策的方式限制房價(jià)跌幅。

    據(jù)《時代周報(bào)》消息，近日，長三角首張“限跌令”落地，江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

    江陰并非第一座出臺“限跌令”的城市。在此之前，昆明、岳陽、惠州、唐山等城市先后出臺類似政策。

    “限跌令”折射的是部分非熱點(diǎn)三四線城市在強(qiáng)調(diào)控之下成交持續(xù)低迷，而房企在“三道紅線”等政策的約束下，資金壓力逐漸顯現(xiàn)，“以價(jià)換量”是他們的對策。但是在“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，“限跌”又是另一道坎，房地產(chǎn)市場也由此進(jìn)入了雙向調(diào)控時代。

    成交低迷下的應(yīng)對之策

    “限跌令”是在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下的另類調(diào)控政策，其目的同樣是防止房價(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

    嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時就稱：“此類限跌令，是直接對應(yīng)了房企經(jīng)營壓力增大、市場去庫存環(huán)境惡化等情況。通過惡意降價(jià)進(jìn)行違規(guī)競爭，顯然不可行。所以此類嚴(yán)控惡意降價(jià)，本身不代表政府不允許房價(jià)下跌，而代表不允許借降價(jià)來干擾市場秩序。”

    如果從發(fā)布“限跌令”的城市來看，也可以發(fā)現(xiàn)，“限跌令”并非普遍現(xiàn)象，它只發(fā)生在庫存較高、去化較難的城市。

    以江陰為例，據(jù)江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月份江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在28個月左右。

    去化速度較慢，房企為了盡快回籠資金采取以價(jià)換量的方式，也是理所應(yīng)當(dāng)。

    在四線城市操盤一個中型項(xiàng)目的李林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在的市場，能夠賣出去就很好了。我們隔壁項(xiàng)目，差不多快交房了，現(xiàn)在也就賣了幾十套。（他們）為什么不降價(jià)呢，因?yàn)榻祪r(jià)了可能會虧很多，更重要的是，降了也可能賣不出去。”

    這是許多三四線城市的現(xiàn)狀。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“很多項(xiàng)目，特別是資金鏈緊張的開發(fā)商的項(xiàng)目，打折力度很大，對周邊項(xiàng)目的定價(jià)和營銷都造成了影響，導(dǎo)致其他項(xiàng)目也不得不跟隨降價(jià)，所以就導(dǎo)致地區(qū)房價(jià)下跌。”

    李宇嘉續(xù)稱，“原來很多地方都規(guī)定，開發(fā)商的新房備案價(jià)格是一房一價(jià)的，在價(jià)格的15%以內(nèi)自由調(diào)整，超過了這個范圍就要重新備案。但是由于現(xiàn)在很多項(xiàng)目在進(jìn)行促銷，其跌幅就超過了這個比例，依照規(guī)定來講是應(yīng)被禁止的。”

    不僅是市場環(huán)境不好，房企當(dāng)前面對的現(xiàn)實(shí)壓力也不小。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就分析認(rèn)為，“降價(jià)背后，體現(xiàn)的是房企集中償債壓力較大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，今年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率為77.85%，較一季度下降1.34%，較2020年下降1.23%。調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，房企都把降低負(fù)債、優(yōu)化三道紅線當(dāng)做首要戰(zhàn)略。”

    “限跌令”意在市場維穩(wěn)

    “限跌令”是“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”下的必然選擇。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從房價(jià)的角度看，類似限跌令是有非常好的導(dǎo)向的。無序下跌容易引起惡性競爭，搞亂市場交易。從實(shí)際過程看，一些攪局者破壞了市場交易秩序，導(dǎo)致交易的正常環(huán)節(jié)破壞，本身確實(shí)需要管控。

    若不實(shí)施“限跌令”，任由房價(jià)下跌，會帶來一些負(fù)面的影響。嚴(yán)躍進(jìn)指出，“如果房企無序降價(jià)，可能會引起業(yè)主的反對，造成很多新的情況和問題。此外，如果房企無序降價(jià)，也會干擾營銷秩序，對于同類房企的業(yè)務(wù)開展會有沖擊。”

    這樣的現(xiàn)象的確在全國各地時有發(fā)生。某頭部房企近期為了回籠資金，在多座城市采取以價(jià)換量的方式。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，鄭州、內(nèi)蒙古等，均有購買該房企期房的業(yè)主留言稱希望這種行為被整治。

    在這樣的市場背景下，“限跌令”的出臺有其必要性，也可以看作是常規(guī)調(diào)控行為。

    李宇嘉分析認(rèn)為，“限制房價(jià)下跌是常規(guī)調(diào)控行為，其穩(wěn)定房價(jià)的作用主要是穩(wěn)定市場預(yù)期。房價(jià)下跌會對市場預(yù)期造成影響，在跌幅較大的時候，品質(zhì)比較好的盤也很難賣出去，這不利于市場和市場預(yù)期的穩(wěn)定。同時，后續(xù)也會影響地價(jià)的穩(wěn)定，會對土地的正常出讓造成一定影響。所以從這個角度來講，限制房價(jià)下跌是必須要做的，每次樓市回調(diào)的時候都會出現(xiàn)這種情況，這不奇怪。”

    如果不對這樣的無序行為加以調(diào)控，房地產(chǎn)市場也會受到一定的沖擊。

    “如果不實(shí)施限跌令，任由開發(fā)商降價(jià)，可能會造成劣幣驅(qū)逐良幣的狀況，品質(zhì)最差的項(xiàng)目會先啟動營銷策略使價(jià)格下跌更厲害，而品質(zhì)好的反而賣不出去，這是不公平的；其次，拿地時間早、地價(jià)較低的開發(fā)商能夠承受更大幅度的價(jià)格下跌，而對于很多近期拿了高價(jià)地的開發(fā)商、給當(dāng)?shù)毓卜?wù)配套做出巨大貢獻(xiàn)的開發(fā)商，是不公平的。”李宇嘉指出。

    需要指出的是，“限跌令”雖在一定程度上能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期和發(fā)展，但是，非熱點(diǎn)三四線城市未來市場的發(fā)展，依然應(yīng)該謹(jǐn)慎使用。宋紅衛(wèi)稱，“下半年市場下跌的程度取決于行業(yè)資金面。房企的融資端基本已經(jīng)鎖死，下半年房企自救主要靠銷售回款。當(dāng)前銷售最大問題不在于缺乏購買力，而在于居民的按揭貸款受限。尤其是大部分核心城市主力群體是置換型的改善需求，由于房子賣不掉，導(dǎo)致購買新房也受到影響。”