多地集中供地規(guī)則調整 房企拿地成本有望下降

    9月13日晚間，上海公布第二批集中供地信息。從規(guī)則看，上海要求購地資金為自有資金，并在競拍環(huán)節(jié)增加“隨機值”概念，以增加書面報價過程中拿地的公平性。

    無獨有偶，8月以來，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市也發(fā)布了第二批集中供地公告，并對相關規(guī)則進行調整。業(yè)內人士預計，重點城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調。

    上海集中出讓多宗地塊

    上海此次集中供地共出讓48宗地塊，涉及27宗商品住宅用地，總出讓面積251.59萬平方米，起始出讓總價約574億元。從27宗住宅用地區(qū)域分布看，五大新城依舊是供應主力，與年初提到的五大新城規(guī)劃形成呼應。

    價格方面，第二批與第一批同區(qū)域地塊價格基本持平，僅有3宗地塊指導價超過10萬元/平方米，分別是：徐匯區(qū)漕河涇、徐匯區(qū)康健街道、楊浦區(qū)江浦社區(qū)。房地聯(lián)動價最高的地塊位于徐匯區(qū)漕河涇街道，為11.4萬元/平方米；最低的位于金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)，為2.52萬元/平方米。此批次最高報價一般限定為起始價的110%。

    上海此次延期修訂的第二輪集中供地對租賃用地、安置房和城中村改造用地等方面有所傾斜。公告顯示，此輪供地中包括征收安置房地塊14宗，出讓面積68.64萬平方米；租賃住房7宗，出讓面積15.12萬平方米；城中村改造地塊2宗，出讓面積4.68萬平方米。無論從地塊數量還是用地面積看，租賃用地、安置房和城中村改造用地在此輪供地中的占比都大幅提升。

    限定購地資金來源

    相比于上海首輪集中供地，第二批集中公告的住宅用地競價規(guī)則中將增加“隨機值”概念。換句話說，在書面報價階段，如果出現(xiàn)競買人報價相同，將自動產生一個隨機值。該隨機值將納入平均價計算過程。

    根據過去規(guī)則，各競買人通過書面報價，最接近平均值的獲得土地，但類似政策有一些瑕疵。例如，部分房企揣摩了這個平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了隨機值，類似揣摩就失去意義，拿地有一定隨機性，增加了書面報價過程中拿地的公平性。

    值得注意的是，上海根據房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制有關要求，對競買主體的交易資金來源進行明確限定。公告要求，競買主體股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯(lián)企業(yè)借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產企業(yè)融資等。競買主體的交易資金來源（包括競買或投標保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款）應為符合我國法律法規(guī)及政策規(guī)定的自有資金。

    重點城市土地市場降溫

    據中國證券報記者不完全統(tǒng)計，8月以來，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市發(fā)布了第二批集中供地公告。重點城市的第二輪集中供地規(guī)則普遍較首輪進行調整，調整內容包括單宗地塊溢價率不超過15%、取消競配建并以搖號、一次性報價、競品質等方式決定最終競得人、加強房企購地資格和購地資金審查等。業(yè)內人士預計，重點城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調。

    據克爾瑞研究統(tǒng)計，8月全國土地市場經營性用地成交建筑面積11769萬平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅超三成。價格方面，8月平均樓板價環(huán)比下降6%至2387元/平方米，同比下降12%。溢價率方面，重點城市土地溢價率呈下降趨勢。8月，一線城市平均溢價率僅為0.7%，二線城市溢價率環(huán)比下降11.2個百分點至7.1%，三四線城市溢價率連續(xù)多個月走低，平均溢價率降至8.6%。

    據中指研究院數據，8月30日至9月5日，全國40個大中城市推地總量環(huán)比減少5%，17個城市無推出，天津、濟南推出量較大；成交方面，主要城市成交量減少24%，20個城市無成交，濟南、蘇州成交量較大。