向恒大派出工作組只是個(gè)案 房地產(chǎn)行業(yè)整體仍穩(wěn)健發(fā)展

    流動(dòng)性危機(jī)發(fā)生以來(lái)，恒大集團(tuán)在公開(kāi)市場(chǎng)上出現(xiàn)了首次違約。

    12月3日晚間，恒大集團(tuán)發(fā)布公告，該公司收到要求履行一項(xiàng)金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知，在其未能履行擔(dān)?；蚱渌?cái)務(wù)責(zé)任的情況下，可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加速到期。

    隨后，廣東省人民政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱，廣東省人民政府對(duì)此高度關(guān)注，當(dāng)晚立即約談了恒大集團(tuán)實(shí)控人許家印先生。應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請(qǐng)求，為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)各方利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理，維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)。

    記者留意到，這條消息隨后沖上網(wǎng)絡(luò)熱搜，各大媒體紛紛轉(zhuǎn)載，而在網(wǎng)絡(luò)留言中，網(wǎng)友紛紛表示“靴子落地，利空出盡”，表達(dá)了社會(huì)期待和共識(shí)。一行兩會(huì)和住建部也在隨后對(duì)此表示支持。

    恒大公司危機(jī)屬于個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)

    恒大集團(tuán)在公開(kāi)市場(chǎng)出現(xiàn)違約，是預(yù)期之中的事情。

    自今年8月恒大集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，其本身已經(jīng)遭遇風(fēng)險(xiǎn)，包括逾期商票無(wú)法兌付、恒大財(cái)富產(chǎn)品爆雷、各地項(xiàng)目停工等情況。當(dāng)前，恒大集團(tuán)雖然依靠自身勉強(qiáng)維持經(jīng)營(yíng)、推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但成效并不顯著。

    據(jù)記者了解，恒大集團(tuán)成立了保交樓小組，在各地政府有關(guān)部門(mén)的支持下，近兩個(gè)月也有少數(shù)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。但記者聯(lián)系上恒大公司廣東某市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，他表示如果沒(méi)有政府部門(mén)出面支持，協(xié)調(diào)供應(yīng)商和承建商進(jìn)場(chǎng)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)恐難持續(xù)。

    12月3日公告的境外債務(wù)違約，刺破了恒大公司“公開(kāi)違約”這一層薄薄的窗紗。因?yàn)楹愦蠊揪惩饷涝獋?guī)模較大，違約將引發(fā)其他未到期美元債交叉違約，投資者十分關(guān)注，但從其發(fā)展邏輯看，這次違約可以說(shuō)是必然的，只是時(shí)間問(wèn)題。

    恒大集團(tuán)是目前國(guó)內(nèi)發(fā)生債務(wù)危機(jī)金額最大的企業(yè)。據(jù)中國(guó)恒大（03333.HK）中期報(bào)告，截至2021年6月底，中國(guó)恒大有息負(fù)債、應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付稅費(fèi)等加起來(lái)負(fù)債規(guī)模達(dá)到1.76萬(wàn)億元在恒大集團(tuán)全部債務(wù)中，金融債務(wù)占比約三分之一，結(jié)構(gòu)比較分散，金融投資數(shù)額較小。

    隨著流動(dòng)性危機(jī)發(fā)酵，恒大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)目前面臨多重困難。

    如果以恒大集團(tuán)的資產(chǎn)質(zhì)量衡量，雖然其賬面凈資產(chǎn)為正，但從資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和變現(xiàn)能力來(lái)判斷，其很有可能屬于實(shí)質(zhì)上的“資不抵債”，隨著危機(jī)進(jìn)一步加劇，后續(xù)償債缺口可能繼續(xù)擴(kuò)大；此外，恒大集團(tuán)股權(quán)架構(gòu)極其復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)紛繁多元，既涉及境外上市公司和境內(nèi)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，又橫跨房地產(chǎn)、新能源汽車、金融投資、農(nóng)業(yè)、健康等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但其多元化的投資可以說(shuō)是賺了吆喝沒(méi)賺錢(qián)。

    隨著公開(kāi)市場(chǎng)違約，恒大集團(tuán)自身已經(jīng)無(wú)法完成自救，其新增融資枯竭，銷售收入銳減。此種背景下，恒大集團(tuán)不僅無(wú)法滿足清償債務(wù)的需求，連維持地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和日常經(jīng)營(yíng)都發(fā)生嚴(yán)重困難，也存在著難以按期向購(gòu)房者交付房屋的巨大隱患。

    恒大集團(tuán)完全是由于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，是個(gè)案現(xiàn)象。

    向恒大派出工作組是必要的

    雖然恒大集團(tuán)流動(dòng)性問(wèn)題屬于個(gè)案現(xiàn)象，但其后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步暴露，一系列的連鎖反應(yīng)也將可能發(fā)生。這也意味著，目前正處于應(yīng)對(duì)處置恒大集團(tuán)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵階段。

    記者采訪專業(yè)律師和投資界人士，他們的共識(shí)是，12月3日晚的公告發(fā)布后，恒大集團(tuán)境外債將面臨交叉違約，其上市公司市值、境外債券價(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步下跌，引起其境內(nèi)外各類融資債務(wù)加速到期；此外債權(quán)人除通過(guò)協(xié)調(diào)與恒大集團(tuán)溝通債務(wù)重組事項(xiàng)，還有可能采取訴訟、保全、接管的措施。受此牽連，購(gòu)房者可能對(duì)恒大集團(tuán)失去信心，將進(jìn)一步影響恒大集團(tuán)的房產(chǎn)銷售，會(huì)對(duì)日常經(jīng)營(yíng)及復(fù)工復(fù)產(chǎn)、保交樓工作可能產(chǎn)生不利影響。更為重要的是，恒大集團(tuán)作為行業(yè)頭部企業(yè)，其公開(kāi)違約可能對(duì)同行業(yè)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)和境外融資產(chǎn)生負(fù)面影響。故此，在恒大集團(tuán)實(shí)際經(jīng)營(yíng)存在困難，危機(jī)牽涉面廣的情況下，政府部門(mén)也有必要與相關(guān)各方充分溝通，采取積極的應(yīng)對(duì)措施。

    有消息人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示，在恒大集團(tuán)公告正式違約后，廣東省人民政府立即約談了恒大集團(tuán)實(shí)際控制人，體現(xiàn)了政府對(duì)恒大集團(tuán)違約事件的高度重視。根據(jù)新聞報(bào)道，這次政府派出工作組是應(yīng)企業(yè)實(shí)際控制人的請(qǐng)求而為，目的是化解風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)各方利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，工作組的主要職責(zé)是督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，督促企業(yè)切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理，維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)。

    值得指出的是，恒大集團(tuán)是房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，其規(guī)模大、影響面廣，風(fēng)險(xiǎn)情況較為復(fù)雜。從傳聞恒大集團(tuán)發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)到現(xiàn)在正式公開(kāi)違約，也經(jīng)歷了四個(gè)月的過(guò)程，在此期間恒大集團(tuán)也做出了相應(yīng)的努力，但現(xiàn)在來(lái)看沒(méi)有起到在短期內(nèi)迅速化解風(fēng)險(xiǎn)的效果。結(jié)合恒大集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行研判，派出工作組是開(kāi)展下一階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)處置工作的必要舉措。

    消息人士強(qiáng)調(diào)，政府出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的目的，防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延擴(kuò)大，也防止企業(yè)危機(jī)化解操作不當(dāng)產(chǎn)生更大風(fēng)險(xiǎn)，也為了公平保護(hù)不同利益群體的合法權(quán)益，派出工作組對(duì)企業(yè)進(jìn)行督促、指導(dǎo)，是非常有必要的。政府果斷地站到風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)處置工作的第一線，是給予購(gòu)房者、債權(quán)人信心，也一定能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)處置起到正面效果。政府派出工作組不是取代恒大集團(tuán)的原有管理團(tuán)隊(duì)，也不意味著恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)由國(guó)家控制。恒大集團(tuán)危機(jī)處置工作，將向好的方向發(fā)展，購(gòu)房者、債權(quán)人對(duì)此應(yīng)有信心。

    房地產(chǎn)行業(yè)整體保持穩(wěn)健發(fā)展

    在廣東省人民政府向恒大集團(tuán)派出工作組后，近期來(lái)小部分遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)將去向何方、如何處置，也備受關(guān)注。

    消息人士指出，近期來(lái)部分房地產(chǎn)企業(yè)也遭遇了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，部分在公開(kāi)市場(chǎng)公告違約。應(yīng)該說(shuō)，各家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債和經(jīng)營(yíng)情況都不相同，面臨的風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的成因、發(fā)展趨勢(shì)也不盡相同，政府采取哪一種措施介入企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的化解，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行論證并做出決策。

    據(jù)一名不愿透露姓名的廣東住建部門(mén)政府官員表示，政府向恒大集團(tuán)派出工作組的做法，只是個(gè)案，暫不具備可復(fù)制性。

    總體來(lái)看，恒大集團(tuán)和小部分房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并不能從全局上影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。目前監(jiān)管層的態(tài)度是，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

    12月3日，一行兩會(huì)也發(fā)聲促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中國(guó)人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開(kāi)始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開(kāi)始買入中資房企美元債券。

    銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    當(dāng)前，市場(chǎng)的信心也逐步恢復(fù)。例如，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)近日接受媒體采訪時(shí)表示，正在買入中國(guó)房企債券。銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2021年10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，整體保持穩(wěn)定。

    房地產(chǎn)企業(yè)合理正常的融資需求正在并將持續(xù)得到回應(yīng)。接近監(jiān)管層的人士透露，證監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理發(fā)債融資，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資渠道暢通。