回顧房地產(chǎn)2021：只漲不跌終成歷史，房價信仰動搖

    第一財經(jīng)消息，“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人，很難有機會發(fā)家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人一樣，最終會付出沉重代價。”六個多月前，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清預警稱。

    彼時，深圳對“深房理”涉嫌違法違規(guī)炒房，已經(jīng)成立調(diào)查組。但在更多城市，樓市的“遍地開花”，讓大多人對“房價下跌”這種表述，還難以形成共鳴。但伴隨時間的推移，當2021年行至終章，如果我們回頭望，會發(fā)現(xiàn)深房理事件、房價預警信號，正好站在樓市轉(zhuǎn)折的關鍵點。

    7月份開始，全國商品房銷售出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，隨后金九缺席、銀十不再，樓市直接從高熱墜入寒冬。房價下跌的城市數(shù)量，也越來越多。

    在環(huán)京的“彈丸之地”燕郊，房價泡沫已然破碎、較2017年的高點腰斬。高位站崗的人，支撐不住資產(chǎn)縮水的代價，開始出現(xiàn)斷供行為。曾經(jīng)癲狂的燕郊樓市，從炒作期的高峰跌落，成為“房住不炒”、樓市調(diào)控的典型樣本。

    星星之火被點燃后，房價信仰的破碎，在越來越多的城市開始顯現(xiàn)。東北廣袤的黑土地上，“白菜價”房源接二連三涌現(xiàn)，鶴崗不再是唯一的網(wǎng)紅城市；連曾經(jīng)的“炒房之都”深圳，也不再是房地產(chǎn)的天堂，大批中介關店流失。

    是什么促使樓市大反轉(zhuǎn)，調(diào)控加碼從嚴、信貸環(huán)境收緊，還是房企違約風波影響？這些都是肉眼可見的影響因素。而最根本的，是房子的“投資”屬性被剝離。

    曾經(jīng)地產(chǎn)的“黃金年代”，不論房企還是炒房者，都對房子附加了許多金融因素，加大杠桿、炒作升值、套現(xiàn)轉(zhuǎn)場，泡沫般的財富神話，在這場須臾繁華中涌現(xiàn)。房子最根本的屬性——居住，卻越來越淡化；安家置業(yè)，成為普通大眾的重擔。

    如今，扭曲的市場終于開始糾偏，當房價不再無限上漲，剛需終于可以喘一口氣；“房住不炒”也終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石。

    從熱到冷，市場拐彎

    2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，在“房住不炒”原則下，政策從金融、房企、土地以及銷售端多方發(fā)力，調(diào)控的力度之大、頻率之高，歷史罕見。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)保持高位，單月高達56次。從累計數(shù)據(jù)看，2021年全國各地匯總的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過580次。

    從供應端來看，“三道紅線”與“房貸集中度管理制度”持續(xù)發(fā)力，多數(shù)銀行涉房貸款占比下降，信貸環(huán)境收緊，開發(fā)商被迫降杠桿；土地市場同樣掀開新篇章，集中供地的出臺，疊加拿地銷售比不超過40%，房企的地、錢兩大要素均受到強監(jiān)管。

    從需求端看，在“因城施策”大方針下，針對房價上漲過快的城市，加強限購限貸限售，出臺二手房指導價機制；在那些房價有下行壓力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制銷售價格最大跌幅的形式，為樓市拖底。

    典型如深圳，年內(nèi)調(diào)控加碼高達20多次，重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰。廣州同樣是調(diào)控高發(fā)地，天河、黃埔、南沙等熱點區(qū)域依據(jù)市場實際情況，針對性地調(diào)整政策措施。

    在這種基調(diào)從嚴、史無前例的調(diào)控環(huán)境下，2021年樓市也走出大逆轉(zhuǎn)行情。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)銷售高開低走，但總體仍創(chuàng)歷史新高，7月份之后，全國商品房銷售開始出現(xiàn)負增長，金九缺席，銀十不再，樓市交易加速下滑。10月份商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降24.11%、24.13%。

    二手房成交同樣降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月50城二手房成交量與9月基本持平，單月同比降幅擴大至48%，單月成交量維持在2019年3月以來的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

    第三方研究機構(gòu)克而瑞研究中心認為，銷售規(guī)?？焖倩芈洌饕蛏娣啃刨J收緊后，部分城市居民購買力透支問題的暴露；一些三四線城市，市場下行后預期轉(zhuǎn)變，購房情緒轉(zhuǎn)向持幣觀望。

    中國社會科學院金融研究所旗下公眾號“國家金融與發(fā)展實驗室”發(fā)文指出，樓市出現(xiàn)下行，一方面因二手房指導價措施的實施，加劇樓市的流動性困局；住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊；大型地產(chǎn)公司債務違約，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。

    房價下跌漸成常態(tài)

    樓市下行期，房價“只漲不跌”的神話也開始走向破滅。

    據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，11月各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落。

    具體而言，11月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市9個，環(huán)比下跌的城市59個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個，環(huán)比下跌的城市63個。也就是說，有超八成樣本城市的房價，短期內(nèi)處于下降通道。

    同比去年看，大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊等16個城市，新房價格處于下跌態(tài)勢。二手住宅方面，石家莊、太原、長春、哈爾濱、南寧、貴陽等地也處于下跌態(tài)勢。

    中國社會科學院發(fā)表的《中國住房發(fā)展總報告（2021-2022）》顯示，2021年全國住房均價增幅先快速上升，1～2月份大幅上漲至11228元／平方米，同比漲幅達到16.8%，此后漲幅逐月回落，截至10月全國房價平均為10513元／平方米。

    從空間上看，上半年一、二、三線城市分化加劇，下半年各線城市普遍降溫。當下，不僅是一二三四線城市之間，房價走勢存在差異；即便在一線城市內(nèi)部，板塊之間也在分化，高熱與低溫區(qū)域冰火兩重天，房價的分化與復雜化正在加劇。

    對手握多套房產(chǎn)的人來說，房價下跌并非樂事。有石家莊本地人士告訴第一財經(jīng)記者，近期打算盡快出手多余房產(chǎn)，留一套自住即可；但對剛需族來說，房價下跌是負擔減輕的開始，許多在二三線城市工作的年輕人，在等待房價趨于友好，看準時機進場。

    從目前的信號看，房價橫盤的走勢，短期內(nèi)仍會持續(xù)。

    中國社會科學院認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖，預計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3%至3%，商品住房銷售面積變動將在-1%至-5%。

    中指研究院認為，11月房價呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，是市場開始轉(zhuǎn)向的重要標志。目前二手住宅價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌，表明未來新房價格還會進一步下行。

    標普信評表示，在“三穩(wěn)”政策環(huán)境下，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模不會出現(xiàn)顯著萎縮，預計2022年商品房銷售面積下降5%左右，價格小幅下降2%左右。

    政策托底不代表反轉(zhuǎn)

    隨著樓市明顯降溫、房企債務危機頻發(fā)，一些“救市”聲音也開始出現(xiàn)。許多房企人士，都在暗自期盼明年政策放松，希望挺過今年后，樓市出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。

    地方政府層面，為樓市托底的舉動也在悄悄出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，近一個月以來，桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20多個城市都拿出“真金白銀”，提振房地產(chǎn)市場。

    20日，黑龍江省人民政府官網(wǎng)發(fā)布《省住建廳召開調(diào)控會議部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長工作》一文，提到多措并舉推行促銷和優(yōu)惠政策，引導市場預期等，不過文章第二天便被撤下。

    與此同時，近日吉林省發(fā)改委主任李國強在新聞發(fā)布會上表示，要推動房地產(chǎn)市場運行再穩(wěn)健一點，鼓勵和引導各市縣開展購房補貼和貸款貼息工作，支持農(nóng)民進城購房等。

    官方層面，四季度成為樓市政策的“拐點”期，以央行為首的主體頻頻釋放積極信號，信貸環(huán)境等政策端迎來邊際微調(diào)。12月，高層會議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，并首次提出促進房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

    國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)表的文章認為，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策將出現(xiàn)微調(diào)，房地產(chǎn)市場最壞的階段可能已經(jīng)過去，但難以出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。當下，政策變化更多體現(xiàn)為“防風險”，“房住不炒”的指導思想不會改變。

    從城鎮(zhèn)化角度看，當前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，城鎮(zhèn)戶均套數(shù)超過1，城鎮(zhèn)化人口比例已經(jīng)超過60%，加上人口老齡化加速到來，房價與居民收入水平相背離，再將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段，已不符合時代現(xiàn)狀與需求。

    同時，房地產(chǎn)稅也對市場預期產(chǎn)生巨大沖擊。12月27日，全國財政工作會議在北京召開，會議稱，做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。近日，中國人大網(wǎng)還發(fā)布了財政部部長劉昆在第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上，對《關于授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》的說明，以及全國人民代表大會憲法和法律委員會對草案的審議結(jié)果報告，官方首次詳解房地產(chǎn)稅改革試點。

    多家機構(gòu)認為，目前調(diào)控出現(xiàn)邊際微調(diào)，并不代表全面反轉(zhuǎn)與放松，政策底線是“房住不炒”，上限為“防止硬著陸”。2022年，房地產(chǎn)政策仍將堅持“房住不炒”的定位，在此基礎上，加快構(gòu)建保障性租賃住房等住房保障體系，加快新城鎮(zhèn)建設。

    原標題：「房地產(chǎn)2021」之樓市篇：只漲不跌終成歷史，房價信仰動搖