有學(xué)區(qū)房1年不到降價(jià)百萬(wàn)！透視“魔都”樓市：新房熱、二手穩(wěn) 價(jià)格倒掛仍需解決

    料峭春寒中的“魔都”樓市，真實(shí)情況如何？

    “最近上海的二手房交易銀行放款速度較去年下半年有明顯提速，國(guó)有四大行的放款周期基本都是1個(gè)月。二手房成交周期較去年下半年也有明顯縮短。”多位滬上房產(chǎn)中介人士向記者表示。

    近日，記者實(shí)地走訪上海部分區(qū)域新房及二手房之后發(fā)現(xiàn)，上海樓市出現(xiàn)分化，與部分區(qū)域新房熱銷(xiāo)不同，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈比較激烈，成交量略有放大，有點(diǎn)小陽(yáng)春行情。但此后疫情反復(fù)，看房的人明顯減少，“小陽(yáng)春”出現(xiàn)了倒春寒。

    業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，二手房的順暢運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)上海樓市的穩(wěn)定十分重要，在一系列有效舉措的作用下，上海的二手房市場(chǎng)已逐步回歸平穩(wěn)；部分新房熱銷(xiāo)，主要還是因?yàn)橥斗诺漠a(chǎn)品不錯(cuò)、市場(chǎng)需求比較旺盛以及部分區(qū)域的新房仍存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。

    專(zhuān)家呼吁，應(yīng)盡早解決價(jià)格倒掛的問(wèn)題，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    優(yōu)質(zhì)房源兩三天就能賣(mài)掉

    被譽(yù)為中國(guó)硅谷的張江高科技園區(qū)位于上海浦東新區(qū)中南部。

    在這個(gè)園區(qū)內(nèi)，分布著多個(gè)國(guó)家級(jí)基地。這里交通便捷，匯聚了地鐵13號(hào)線、地鐵21號(hào)線（在建）等多條軌交線路，而當(dāng)前正在建設(shè)的張江雙子塔將會(huì)成為上海新的地標(biāo)性建筑。

    在地鐵13號(hào)線終點(diǎn)站張江路站附近，記者看到兩位正在路邊值守的房產(chǎn)中介。一輛助動(dòng)車(chē)、四塊寫(xiě)滿房源信息的白板，兩人時(shí)而刷刷手機(jī)時(shí)而輕聲閑聊。見(jiàn)到記者有意詢問(wèn)，李佳軍（化名）隨即主動(dòng)打開(kāi)“話匣子”。

    李佳軍告訴記者，去年下半年市場(chǎng)明顯降溫，7月至10月成交量很慘淡，11月之后開(kāi)始逐步回升。3月初，上海的二手房成交比較活躍，周邊小區(qū)房?jī)r(jià)較年前差不多一套上漲20-30萬(wàn)元。2月份其所在的門(mén)店成交了4套房源，3月初有一家中介公司一天就成交了3套申城佳苑的房子。而其個(gè)人3月份也已有2單成交。

    李佳軍表示，由于周邊有地鐵和張江雙子塔項(xiàng)目，這一片區(qū)的二手房基本不愁賣(mài)?，F(xiàn)在銀行審批放貸快的只需要1個(gè)月左右，去年下半年時(shí)曾有好幾個(gè)月都沒(méi)人接（貸款業(yè)務(wù)）的情況。成交周期也縮短了，如果房東掛的是市場(chǎng)價(jià)，2個(gè)月內(nèi)肯定能成交，有些誠(chéng)意房東掛出的房源甚至2、3天就能賣(mài)掉。有些客戶甚至全款求購(gòu)品質(zhì)好的次新房。

    2021年，市民吳阿姨以557萬(wàn)元在地鐵13號(hào)線張江路站附近的申城佳苑購(gòu)買(mǎi)了一套114平方米的三房，如今該套房的市價(jià)已超過(guò)650萬(wàn)元，對(duì)此，吳阿姨也是滿心歡喜。她告訴記者，很多在張江高科技園區(qū)內(nèi)工作的小年輕都選擇在這附近買(mǎi)房，這些人往往工作比較穩(wěn)定，孩子需要讀書(shū)，于是在父母的資助下貸款買(mǎi)房。

    市場(chǎng)的變化還表現(xiàn)在部分二手房的掛牌核驗(yàn)價(jià)已有所調(diào)整。

    李佳軍向記者表示，申城佳苑的掛牌核驗(yàn)價(jià)提到了4.7萬(wàn)元/平方米，但川楊新苑的掛牌核驗(yàn)價(jià)還是3.6萬(wàn)元沒(méi)變。這兩個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)均價(jià)都在6萬(wàn)元/平方米左右，得益于更靠近地鐵，川楊新苑的房?jī)r(jià)要比申城佳苑更高一些。

    “銀行的放貸速度快了。以前我們都得想方設(shè)法求著銀行加快放款速度，現(xiàn)在銀行開(kāi)始主動(dòng)打電話過(guò)來(lái)尋求業(yè)務(wù)合作了。長(zhǎng)征片區(qū)是普陀區(qū)配套比較成熟的地區(qū)，以前二手房掛牌核驗(yàn)價(jià)管得嚴(yán)，我們很多報(bào)上去的價(jià)格都無(wú)法通過(guò)核驗(yàn)，如今這一情況已有改善，有些價(jià)格已可以獲得通過(guò)。”上海市普陀區(qū)長(zhǎng)征片區(qū)某中介門(mén)店店主王建軍（化名）表示，成交速度的確有所加快，有的房源掛出來(lái)2周就能成交，有些掛了大半年的房源最近也賣(mài)掉了。

    在地鐵9號(hào)線松江大學(xué)城站附近一條長(zhǎng)約百米的小街道上，5、6家房產(chǎn)中介門(mén)店并排而立。記者從街道一頭走向另一頭，或許是工作日的緣故，這些中介門(mén)店內(nèi)并無(wú)到訪客戶，業(yè)務(wù)員也大多坐在店內(nèi)各忙各的。記者在一家品牌房產(chǎn)中介門(mén)店前駐足觀望，立刻就有一位業(yè)務(wù)員方海（化名）出門(mén)迎上前來(lái)。

    “現(xiàn)在買(mǎi)房是個(gè)好時(shí)機(jī)，如果等到下半年再買(mǎi)，500萬(wàn)元的房子至少要多花30萬(wàn)元。”方海信心滿滿地向記者表示，今年基本都是利好消息，沒(méi)有說(shuō)要打壓（房地產(chǎn)）的。銀行放貸快了，看房客戶多了，整個(gè)松江大學(xué)城片區(qū)的成交量也有明顯上升。不過(guò)二手房掛牌核驗(yàn)價(jià)還沒(méi)有放寬，如果掛牌核驗(yàn)價(jià)放寬就相當(dāng)于能多貸款，那市場(chǎng)行情會(huì)更好。

    據(jù)方海透露，最近來(lái)看房的以市中心的拆遷戶和有養(yǎng)老需求的客戶居多。

    客戶的付款方式普遍較好，付款方式不好的客戶，房東壓根就不愿意談。只要是品質(zhì)好、性價(jià)比高的房源，全款客戶也未必?fù)尩玫椒?。有些房源甚至一天就可以賣(mài)掉。“這里成交情況不好的話，房產(chǎn)中介不會(huì)這么密集，我們門(mén)店有十幾個(gè)業(yè)務(wù)員，現(xiàn)在還在招人，我這個(gè)月定的業(yè)績(jī)指標(biāo)是20萬(wàn)元，基本上要做成1單大單或者3-4單小單才能達(dá)到”。

    買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈加劇

    記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，雖然上海二手房成交周期有所縮短，但房東在心態(tài)上總體仍趨于強(qiáng)勢(shì)，買(mǎi)家也不示弱，不到心里價(jià)位不出手的也不在少數(shù)，買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈似有加劇之勢(shì)。

    由于教育資源雄厚，上海市徐匯區(qū)是全市聞名的教育強(qiáng)區(qū)。每年一大批家長(zhǎng)為了孩子能夠接受更優(yōu)質(zhì)的教育，不惜砸重金購(gòu)買(mǎi)徐匯區(qū)的學(xué)區(qū)房。

    徐匯區(qū)南丹路上某房產(chǎn)中介小劉告訴記者，附近學(xué)區(qū)房的價(jià)格較高峰期已顯著回落，以凱旋一村50余平方米的兩房為例，2021年4月該房源的成交價(jià)大約在750萬(wàn)元，現(xiàn)在650萬(wàn)元左右就能買(mǎi)到，甚至有的房東620萬(wàn)元也愿意賣(mài)。在付款方式方面，房東現(xiàn)在并不排斥需貸款的置換客戶。不過(guò)大部分置換客并不著急，想找一個(gè)合適的時(shí)機(jī)再出手。

    “最近成交的兩單房東都很強(qiáng)勢(shì)，只能還價(jià)1、2萬(wàn)元，甚至有個(gè)房東直接跳價(jià)8%。”在王建軍看來(lái)，好房源也需要有合適的價(jià)格，價(jià)格太離譜好房源也難成交。

    買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈有時(shí)候讓中介很受傷。

    李佳軍說(shuō)，之前自己帶了客戶去看一套聯(lián)排別墅，掛牌價(jià)1280萬(wàn)元，后來(lái)談到1250萬(wàn)元，買(mǎi)家與房東面談時(shí)再度要求降價(jià)至1230萬(wàn)元，直接被房東拒絕。

    “我昨天帶客戶談的一套房子掛牌價(jià)538萬(wàn)元，之前房東心里底價(jià)515萬(wàn)元，但買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面后房東直接要價(jià)528萬(wàn)元，還好客戶后來(lái)同意了，否則這單就爆了。”方海說(shuō)起此事時(shí)心里還有些慶幸。

    方海干房產(chǎn)中介這一行已有多年，深知其中的不易。

    過(guò)去兩年方海一直擔(dān)任一家門(mén)店的店長(zhǎng)，帶團(tuán)隊(duì)的工作壓力要遠(yuǎn)大于現(xiàn)在做業(yè)務(wù)員的壓力，尤其2021年一年下來(lái)，方海幾乎沒(méi)賺到什么錢(qián)。房產(chǎn)中介行業(yè)沒(méi)有雙休日，每天工作的時(shí)間也比較長(zhǎng)，有時(shí)候跟了很久的一個(gè)單子可能僅僅因?yàn)橘I(mǎi)家或賣(mài)家一個(gè)很微小的變故，最終無(wú)法成交，說(shuō)沒(méi)有挫敗感是不可能的。方海認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)人員流動(dòng)性很大，如果賺不到錢(qián)，還不如回家“搬磚”。只不過(guò)習(xí)慣了這一行，再想轉(zhuǎn)行難度不小。

    松江大學(xué)城附近一家房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)經(jīng)理吳燦（化名）告訴記者，松江大學(xué)城板塊每個(gè)月的流動(dòng)房源在600套左右，最近房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，成交量也沒(méi)有太大的變化?，F(xiàn)在有合適的房子合適的價(jià)格，客戶才會(huì)出手。但房東掛牌價(jià)還是不太理性，所以市場(chǎng)并沒(méi)有想象中那么熱，只是正常成交，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)也會(huì)比較平穩(wěn)。

    上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前兩個(gè)月，上海二手房市場(chǎng)分別成交1.5萬(wàn)套和1.2萬(wàn)套，尤其是總價(jià)超過(guò)2500萬(wàn)元的豪宅交易也開(kāi)始活躍。從以往歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2月份受春節(jié)假期影響，上海二手房的成交量多在1萬(wàn)套以內(nèi)，但今年2月份上海二手房的成交量卻比正常水平高出20%。市場(chǎng)認(rèn)為上海樓市經(jīng)過(guò)去年下半年調(diào)整，今年又開(kāi)始熱起來(lái)了。

    對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦有著自己不同的理解。盧文曦認(rèn)為，今年1、2月份上海的二手房市場(chǎng)成交量不及去年，同比分別減少66.1%和33.3%。主要是去年上半年市場(chǎng)溫度較高，基數(shù)太高。此外，上海引進(jìn)了大量人才，市場(chǎng)容量在變大，市場(chǎng)交易量偏大也屬正常。上海的二手房市場(chǎng)并沒(méi)有像想象中那么熱，只是因?yàn)橛辛艘皇址康姆至鳎址康慕灰鬃兊酶禹槙沉艘恍?。二手房的順暢運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)上海樓市的穩(wěn)定十分重要。

    “事實(shí)上銀行放貸的速度和去年同期差不多，但為什么會(huì)感覺(jué)到放貸速度加快了？一是去年上半年市場(chǎng)購(gòu)房需求很大，成交量大，當(dāng)時(shí)銀行資金還充裕，但到下半年放款時(shí)間普遍較長(zhǎng)；二是現(xiàn)在的市場(chǎng)成交量只有去年同期的一半左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)貸款匹配的過(guò)程就比較穩(wěn)定了。”盧文曦說(shuō)。

    此外，盧文曦還認(rèn)為，近期樓市暖風(fēng)較多，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈狀態(tài)可能會(huì)被打破。本月中旬國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。此后多個(gè)部委接連發(fā)聲，這些“喊話”有力地提振了市場(chǎng)的信心，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    應(yīng)盡早解決價(jià)格倒掛問(wèn)題

    與二手房市場(chǎng)相比，上海的一手房市場(chǎng)的熱度要高了不少。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年首批集中上市的33個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目中，已有近10個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)了計(jì)分制。其中，徐匯的百匯園三期已于3月3日結(jié)束認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)數(shù)與房源比超過(guò)200%。位于寶山的四季都會(huì)五期和大華錦繡四季也同樣觸發(fā)計(jì)分制。

    公開(kāi)資料顯示，大華錦繡四季位于上海寶山區(qū)顧村老集鎮(zhèn)，大華錦繡四季將以北上海主城片區(qū)概念打造顧村老鎮(zhèn)，整體片區(qū)涵蓋文化保護(hù)區(qū)塊，商業(yè)商辦區(qū)塊，文體教育區(qū)塊，高端住宅區(qū)塊和城市公園區(qū)塊等各項(xiàng)城市功能板塊。

    大華錦繡四季銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目二期擬推448套房源，已獲超過(guò)700組客戶認(rèn)籌，因此觸發(fā)計(jì)分制。在該銷(xiāo)售人員來(lái)看，當(dāng)前上海的新房市場(chǎng)熱銷(xiāo)的樓盤(pán)不在少數(shù)，尤以市中心項(xiàng)目最受歡迎。“我們的項(xiàng)目雖然不在市中心，但同樣有價(jià)格倒掛的優(yōu)勢(shì)。比如我們95平方米房源的單價(jià)較周邊同類(lèi)次新二手房有約7000元價(jià)差，一套房的總價(jià)差就是近70萬(wàn)元”。

    在售樓處，記者遇到一位前來(lái)看房的女士。據(jù)該女士透露，她最近剛剛開(kāi)始看房，打算給家里兩個(gè)孩子每個(gè)人買(mǎi)一套房，現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，買(mǎi)了放著應(yīng)該也不會(huì)虧。之前也看過(guò)一些二手房，但都不太滿意，所以來(lái)看看新房。她坦言，去年曾有機(jī)會(huì)買(mǎi)一套寶山區(qū)的別墅，后來(lái)因?yàn)橐恍┰驔](méi)有買(mǎi)，沒(méi)想到該別墅的房?jī)r(jià)漲上去了，真是好可惜。

    有賣(mài)得好的項(xiàng)目，自然也有去化速度相對(duì)緩慢的項(xiàng)目。某項(xiàng)目售樓處銷(xiāo)售人員向記者表示，2019年項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)周邊幾乎什么配套都沒(méi)有，因此項(xiàng)目去化緩慢。去年7月，該項(xiàng)目再度開(kāi)盤(pán)，500余套房源賣(mài)到現(xiàn)在只剩14套，算是賣(mài)得不錯(cuò)的了，接下來(lái)還會(huì)開(kāi)一批聯(lián)排別墅?，F(xiàn)在銀行審批貸款已恢復(fù)正常，去年7月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)從銀行受理到審批到放款大概需要4個(gè)月，現(xiàn)在基本上1個(gè)月到1個(gè)半月就能走完流程。

    “市場(chǎng)的確有回暖，但并不像網(wǎng)上說(shuō)得那么夸張，有些媒體以優(yōu)質(zhì)地段的一手房為參照，這些盤(pán)一批次投放的數(shù)量不大，不熱銷(xiāo)也不現(xiàn)實(shí)，但這種案例也不能代表整個(gè)上海樓市，畢竟還有一些‘賣(mài)不動(dòng)’的新盤(pán)。”有不愿具名的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，現(xiàn)在部分一二手房仍然存在價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，比如有些市中心的項(xiàng)目每平方米賣(mài)12、13萬(wàn)，周邊二手房每平方米賣(mài)16、17萬(wàn)，這樣的新盤(pán)購(gòu)房者當(dāng)然會(huì)搶。

    這種案例多了，又會(huì)給市場(chǎng)造成熱銷(xiāo)的錯(cuò)覺(jué)，不能真實(shí)還原樓市狀況。對(duì)于已經(jīng)存在較長(zhǎng)時(shí)間的一二手房?jī)r(jià)格倒掛的問(wèn)題，盡早解決這個(gè)問(wèn)題將更加有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。