北京等四城二輪土拍收金894億元 平均溢價率3.7%表現(xiàn)趨穩(wěn)

    本報記者 王麗新

    全國重點城市的第二次集中供地正在進行中，北京、青島、福州以及廈門四個城市今年第二批次集中供地已收官。6月16日，青島第二輪集中供地總成交價約104.87億元。從拿地企業(yè)來看，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、青鐵置業(yè)等房企均有斬獲。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至6月17日，北京等上述四城市第二批次集中供地收金894.12億元，平均溢價率為3.7%。具體來看，北京等四個城市第二次集中供地成交規(guī)劃建筑面積475.1萬平方米，成交樓面均價41380元/平方米，而其首輪土拍時成交樓面均價為45440元/平方米，絕對值相差4000元/平方米左右。

    總體而言，“北京土地市場相對較熱，其第二次集中供地平均溢價率為5.35%，明顯高于其他城市，其中7宗地塊進入線下競拍環(huán)節(jié)，并有5宗地塊高溢價或搖號成交。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示，與首輪集中供地相比，當(dāng)下完成第二次集中供地的四城市，其土地成交平均溢價率比第一批次降低1.1個百分點。同時，樓面均價降幅明顯，但土地成交規(guī)模大幅增加。

    “第二次集中供地與首輪集中供地相比，有三個典型特征。”在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，一是土拍門檻有所降低，比如降低保證金比例，部分城市還可以分期繳納；二是整體成本下降，不僅基準(zhǔn)地價穩(wěn)中下降，附加成本也在降低，比如降低競自持的要求等；三是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比明顯上升，主要是為了提高開發(fā)商參拍的積極性，提高市場熱度。

    “從參拍及拿地企業(yè)來看，國企、央企及深耕區(qū)域型房企，以及全國性民營房企均有參與和斬獲。這些企業(yè)目前‘三道紅線’指標(biāo)整體偏低，基于安全性及信用兩個方面的優(yōu)勢，當(dāng)前融資通道也較為暢通，有一定的現(xiàn)金流來支撐拿地投資。”宋紅衛(wèi)進一步稱。

    更重要的是，高信用民營房企已經(jīng)開始在土地市場發(fā)力。近期，如濱江集團、旭輝控股以及龍湖集團等頭部民營房企已積極恢復(fù)參與拍地。

    “此前，在‘三道紅線’等規(guī)則下，民營房企資金鏈相對較為緊張，疊加銷售市場購房者觀望情緒較濃，整體市場較為低迷，部分民營房企受到較大沖擊，經(jīng)過調(diào)整后，高信用民營企業(yè)將重新參與土拍。”張凱表示。

    那么，接下來土地市場走勢會如何？

    “平穩(wěn)趨勢將更加明顯。”張凱稱，從供應(yīng)規(guī)模、出讓金、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面在數(shù)據(jù)體現(xiàn)上預(yù)計都將更趨于穩(wěn)定，對各批次集中出讓土地的供應(yīng)時間和供應(yīng)量的調(diào)整，將為企業(yè)拿地研判、資金周轉(zhuǎn)提供緩和空間。

    “預(yù)計第二次土拍時市場將會進一步分化，主要表現(xiàn)為城市之間的分化和同一城市的內(nèi)部分化。”宋紅衛(wèi)表示，城市之間分化趨勢表現(xiàn)為，一線核心城市搶眼，部分非核心的二線、三線城市土拍熱度或許會下降，流拍的比例或會上升。而城市內(nèi)部分化則表現(xiàn)為，核心區(qū)域地塊競爭激烈，觸頂溢價，外圍區(qū)域土拍則將會有低價出讓或流拍現(xiàn)象。