深圳樓市半年考：購房者信心仍有待恢復(fù)

    調(diào)控措施會不會變？二手房參考價會不會調(diào)？房子還是不好賣……

    這些問題和感受，都是證券時報(bào)記者近日走訪深圳多地過程中，購房者表達(dá)出的心聲。剛剛過去的2022年上半年被業(yè)內(nèi)稱為多年來最難的“半年考”，深圳樓市也交出了自己的答卷。那么，下半年深圳樓市又會發(fā)生哪些變化？

    新房兩極分化

    博弈偏向于買方市場

    對于深圳的新房市場，“兩極分化”可以說是最為明顯的一個關(guān)鍵詞。今年上半年，深圳一些“網(wǎng)紅豪宅”的熱銷似乎給樓市帶來了一絲回暖的信號。只是，“網(wǎng)紅豪宅”的熱度并沒有傳到剛需市場，許多剛需新房項(xiàng)目依舊在打“價格戰(zhàn)”，不僅開盤就打折，而且還有買房送黃金等各類促銷活動。特別是作為深圳“網(wǎng)紅區(qū)”的光明樓市開始走下神壇，絕大多數(shù)的新房項(xiàng)目銷售速度明顯慢于市場預(yù)期。

    深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳共有57個項(xiàng)目取得批售，合計(jì)供應(yīng)新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增長24.6%?？偟膩砜?，上半年供應(yīng)量集中于二季度，主要由于一季度深圳處于疫情高峰期，房企推盤節(jié)奏放緩。隨著疫情防控有效，4月供應(yīng)量快速增加，其中6月達(dá)到今年上半年新房供應(yīng)最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個月。另一邊，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

    并不是所有的新房都好賣，即便是在深圳，房企花式促銷也屢屢上演，二手房也同樣如此。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2022年上半年，深圳二手住宅僅成交9965套，同比大跌近65%，錄得2007年以來的最差表現(xiàn)，比2008年上半年還要少52%。雖然深圳二手房從4月開始出現(xiàn)環(huán)比上升，但月均2000套上下的成交量與業(yè)內(nèi)關(guān)注的5000套“榮枯線”相去甚遠(yuǎn)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月4日，深圳全市共有38317套有效二手房源在售，較上周增加159套，二手房在售房源數(shù)量也在持續(xù)增加。

    多位業(yè)主告訴記者，自己的房子有的是總價低的剛需房，有的是名校學(xué)區(qū)房，但掛牌好幾個月都沒有賣出去，行情回暖不明顯。也有房產(chǎn)中介經(jīng)理反映，即便是在過去熱炒的西部和學(xué)區(qū)房片區(qū)，越來越多的二手房以接近參考價的價格出售。值得注意的是，據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳新增二手房掛牌均價同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%，整體來看業(yè)主心態(tài)和預(yù)期有所弱化，報(bào)價趨向合理。今年上半年成交議價率為5.9%，創(chuàng)下近年來新高，也表明當(dāng)前博弈偏向于買方市場，尤其急于出售或急需用錢的業(yè)主議價空間更大。

    為何購房者積極性不高

    今年以來，多地樓市政策暖風(fēng)頻吹，但深圳樓市政策面依舊保持平穩(wěn)。深圳一家大型房企營銷部人士告訴記者，盡管樓市調(diào)控放松的預(yù)期有所升溫，但如果項(xiàng)目的自身?xiàng)l件一般，開發(fā)商也不愿意“等”市場回暖，還是會選擇通過促銷走量。從購房者角度來看，記者隨機(jī)采訪了多位準(zhǔn)備購房的深圳市民，發(fā)現(xiàn)購房者面對調(diào)控松綁預(yù)期和房貸利率下調(diào)普遍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為現(xiàn)在買房還是會從自身經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，并且會考慮自身工作前景和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。而且，深圳新房供應(yīng)充足，購房者可選標(biāo)的越來越多，就連那些曾經(jīng)的“炒房客”也變得低調(diào)。

    為何購房者的積極性不高？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前關(guān)于深圳樓市調(diào)控政策變化也是時有傳聞，但最終都全部“落空”，這對市場預(yù)期帶來比較大的沖擊。另外，深圳的二手房價格出現(xiàn)下跌，新房開始大量供應(yīng)而且限價比較明顯，二手房價格下跌導(dǎo)致購房者對買新房的積極性也有所減弱，認(rèn)為新房選擇空間很多而且價格也會下跌。還有一個因素就是，深圳的二手房參考價仍在發(fā)揮作用，杠桿大幅降低導(dǎo)致購房門檻提高，也降低了購房者的積極性。

    對于政策走向，李宇嘉認(rèn)為，從國家層面的政策來講，現(xiàn)在處于一個政策空窗期或者政策效應(yīng)的觀察期。下半年，深圳樓市肯定會有所回暖，但要基于上述提到的因素是否會發(fā)生變化，就是原來促成深圳房價大幅度上漲的幾個因素，例如杠桿率、居民對未來預(yù)期的收入等。另外，外來人口在深圳買房還是很難，即便其他城市能通過松綁限購來刺激外來人口購房，但深圳是不行的，所以這些方面都有待觀察。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，包括深圳等一線城市在限購限貸等政策層面寬松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》的通知?！队?jì)劃》指出，2022年深圳市計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地215萬平方米；新開工商品住房建筑面積700萬平方米，約7萬套；批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房面積600萬平方米，約6萬套。值得注意的是，《計(jì)劃》指出，繼續(xù)加強(qiáng)新建商品住房銷售價格指導(dǎo)，持續(xù)完善二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，適時更新、逐步細(xì)化二手住房成交參考價格體系。加強(qiáng)一二手住房價格聯(lián)動調(diào)控，加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，促進(jìn)市場理性透明交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。