借貸成本持續(xù)攀升 美國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道

    本報(bào)記者 朱寶琛

    見習(xí)記者 韓昱

    高通脹抑制了美國居民的實(shí)際購買能力，美聯(lián)儲激進(jìn)加息又大幅提高了借貸成本，多種因素作用下，美國房地產(chǎn)市場景氣度面臨嚴(yán)重沖擊。

    近期數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)市場的借貸活躍度、成屋銷售量都出現(xiàn)了持續(xù)下降。

    8月10日（當(dāng)?shù)貢r(shí)間，下同），MBA（美國抵押貸款銀行家協(xié)會）公布8月5日當(dāng)周數(shù)據(jù)，當(dāng)周購房抵押貸款申請人數(shù)環(huán)比下降1%，同比下降19%，維持下行態(tài)勢。作為房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先指標(biāo)，貸款申請量下跌反映出交易市場整體活躍度較低。

    “即便就業(yè)市場比較緊俏，購房市場還是持續(xù)表現(xiàn)低迷。過去的六周中有五周活躍度都在降低。在購房成本飆升，公眾對未來經(jīng)濟(jì)景氣度看衰的情況下，大部分購房者都選擇了觀望的態(tài)度。”MBA經(jīng)濟(jì)及行業(yè)策略副總裁喬爾·坎（Joel Kan）說。

    這樣的低迷狀態(tài)并非剛剛出現(xiàn)。根據(jù)NAR（美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會）最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全美成屋銷售量同比下滑的趨勢已經(jīng)持續(xù)較長時(shí)間，從2021年8月份開始就持續(xù)負(fù)增長，在2022年6月份更是出現(xiàn)兩位數(shù)的同比下降，錄得-14.2%，并創(chuàng)下兩年內(nèi)新低。

    美國成屋銷售量同比持續(xù)負(fù)增長 來源：NAR報(bào)告

    2022年，美聯(lián)儲開始激進(jìn)加息以期遏制通脹，攀升的政策利率也傳導(dǎo)為更高的借貸成本，不斷侵蝕購房者的購買能力。

    根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，美國30年期抵押貸款固定利率從2022年初至7月末已經(jīng)上漲超過64%。面對持續(xù)上漲的利率，房地產(chǎn)市場的借貸活動(dòng)也會受到較大影響，MBA預(yù)測2022年全年抵押貸款的借貸金額總量將下降18%。

    “美國經(jīng)濟(jì)可能在2023年上半年步入衰退，如果應(yīng)驗(yàn)，后續(xù)的借貸活動(dòng)將進(jìn)一步受到抑制。”MBA商業(yè)地產(chǎn)研究副總裁杰米（Jamie Woodwell）表示出更悲觀的看法。

    與此同時(shí)，消費(fèi)者的房產(chǎn)交易意愿也出現(xiàn)了大幅下降。

    8月8日，房利美最新數(shù)據(jù)顯示，美國房屋購買情緒指數(shù)在7月份下降2個(gè)點(diǎn)達(dá)到62.8，是2011年來最低水平。調(diào)研對象普遍對當(dāng)前的購房及售房環(huán)境持悲觀態(tài)度，僅有17%的受訪者認(rèn)為當(dāng)前適宜購房，賣房意愿也持續(xù)下降。

    NAR旗下網(wǎng)站Realtor.com也發(fā)布報(bào)告，7月份，美國活躍掛牌房屋庫存同比增長30.7%，創(chuàng)歷史最高值。待售房屋庫存同比增長3.5%，為2019年9月以來首次增長，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購房需求下滑也是導(dǎo)致待售房屋庫存增長的重要原因。

    房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳，也導(dǎo)致美國第二季度GDP環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長，有可能繼續(xù)拖累后續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長。

    美國第二季度GDP分項(xiàng)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)直接投資環(huán)比大幅下降14% 來源：美國商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局

    “房地產(chǎn)投資增速回落是拖累美國二季度GDP增長的重要原因，房地產(chǎn)直接投資占美國GDP的比重不到5%，但增速大幅回落至-14%，同時(shí)商業(yè)建筑增速也回落至-11.7%，共計(jì)拖累GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)。”東北證券認(rèn)為，在高利率、需求回落和建筑商信心回落的背景下，我們預(yù)計(jì)美國房地產(chǎn)投資可能仍將持續(xù)對其GDP增速產(chǎn)生影響。

（編輯 李波 上官夢露）