商品住宅均價(jià)重回萬(wàn)元，開發(fā)景氣指數(shù)降幅收窄……行業(yè)下行局面有望得到緩解

    本報(bào)記者 李正

    8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年1月份-7月份房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計(jì)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。

    從整體情況來(lái)看，雖然報(bào)告期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力以及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題依然嚴(yán)峻，但開發(fā)景氣指數(shù)環(huán)比跌幅連續(xù)4個(gè)月收窄，經(jīng)測(cè)算1月份-7月份全國(guó)商品住宅均價(jià)為10036元/平方米，1月份-6月份全國(guó)商品住宅均價(jià)為9586.34元/平方米，積極信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。

    有分析人士指出，隨著未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)處置工作的加速推進(jìn)，以及多地樓市調(diào)控新政的出臺(tái)與逐步實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)下行情況有望在第四季度得到改善。

    開發(fā)投資下行壓力仍較大

    數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，同比下降5.8%。具體來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積859194萬(wàn)平方米，同比下降3.7%。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑，說(shuō)明開發(fā)投資目前仍然面臨降溫的壓力。

    “不過(guò)，雖然目前來(lái)看壓力較大，但是預(yù)計(jì)隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進(jìn)，尤其是保交付方面的政策保障，后續(xù)此類數(shù)據(jù)會(huì)有改善的空間。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，住宅開發(fā)投資跌幅（-5.8%）擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示出住宅投資受到信用風(fēng)險(xiǎn)事件的影響更大。單月來(lái)看，7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資下跌12.3%，跌幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大，主要是受到土地購(gòu)置、新開工持續(xù)下跌方面影響。

    李宇嘉介紹，土地購(gòu)置費(fèi)、建筑工程投資合計(jì)占開發(fā)投資的70%左右，二者目前已經(jīng)分別連續(xù)下跌14個(gè)月、12個(gè)月，并且近幾個(gè)月呈現(xiàn)35%-50%的較大跌幅，必然拖累開發(fā)投資。而且，由于土地購(gòu)置費(fèi)滯后計(jì)入開發(fā)投資，新開工繼續(xù)下跌，后續(xù)開發(fā)投資數(shù)據(jù)仍會(huì)受到一定的拖累。

    數(shù)據(jù)還顯示，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。

    對(duì)此，李宇嘉分析稱，開發(fā)商到位資金降幅在連續(xù)2個(gè)月收窄以后，7月份再次擴(kuò)大，主要由于近段時(shí)間交付難問(wèn)題頻發(fā)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)，前期出險(xiǎn)的項(xiàng)目和企業(yè)，進(jìn)行收并購(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)處置、資產(chǎn)重組進(jìn)度不及預(yù)期，使得風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)惡化。此外，7月份銷售額下行使得整體資金鏈偏緊，銀行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加劇。

    景氣衰退速度正在放緩

    值得關(guān)注的是，7月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡(jiǎn)稱“指數(shù)”）為95.26。將時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，3月份-6月份該指數(shù)分別為96.64、95.87、95.59、95.39，可以看出降幅正在逐步收窄。

    對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從指數(shù)環(huán)比持續(xù)收窄的角度來(lái)看，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)積極信號(hào)，說(shuō)明景氣度的整體衰退速度正在放緩。

    “我們既要看到數(shù)據(jù)相比此前一段時(shí)間過(guò)快的惡化有所遏制，也要意識(shí)到，不管指數(shù)降速放緩與否，其都處于低于100的水平，說(shuō)明背后的市場(chǎng)壓力和不確定仍然較大，或者有些是落后于預(yù)期的，所以還需要后續(xù)把提升景氣度、改善購(gòu)房者感受等方面作為一項(xiàng)重要的工作去應(yīng)對(duì)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

    銷售方面，報(bào)告期內(nèi)商品房銷售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，可得出1月份-7月份全國(guó)商品住宅均價(jià)為10036元/平方米，而1-6月份這一數(shù)字為9586.34元/平方米。其積極意義在于，平均房?jī)r(jià)重新回到了萬(wàn)元水平，同時(shí)也說(shuō)明隨著今年第二季度樓市政策效應(yīng)積極釋放，房?jī)r(jià)過(guò)冷現(xiàn)象已經(jīng)有所扭轉(zhuǎn)，也促進(jìn)了市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整。

    對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況預(yù)期，李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)處置工作將加速推進(jìn)，如果第四季度供給端沖擊得到緩解，輔以需求端新政策策再次出臺(tái)（比如南京調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”），房地產(chǎn)全下行的局面有望得到緩解。

（編輯 喬川川）