華潤萬象生活上半年收入近53億元 管理層稱“不會為了并購而并購”

    本報記者 王麗新

    “行業(yè)短期有困難，并不能改變長期向好趨勢，公司所處的行業(yè)大有可為。”8月31日上午，在2022年中期業(yè)績說明會上，華潤萬象生活董事會主席李欣向《證券日報》等媒體表示，物業(yè)管理市場規(guī)模非常大，城市服務(wù)的新型賽道進一步打開市場空間。接下來，基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)毛利率將逐步回歸理性，保持穩(wěn)定，未來行業(yè)將圍繞多元化需求提供增值服務(wù)，這是新的盈利模式。

    8月31日，華潤萬象生活發(fā)布2022年中期業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)收入52.78億元，同比增長31.5%；毛利16.72億元，同比增長29.4%，毛利率約為31.7%；歸屬于股東的凈利潤10.28億元，同比增長27.5%；核心凈利潤10.4億元，同比增長33.5%。

    談及在鞏固基本盤及未來提升利潤方面，公司有何規(guī)劃時，華潤萬象生活總裁喻霖康向《證券日報》記者表示，“我理解的基本盤就是規(guī)模，公司未來會在物管及商管業(yè)務(wù)雙線發(fā)力擴大規(guī)模。從經(jīng)營目標(biāo)上看，到‘十四五’末期，在物管業(yè)務(wù)板塊，公司希望在管面積突破4億平方米，進入物管第一梯隊；在商管業(yè)務(wù)方面，希望在管項目達到150個。”

    同時，利潤將在內(nèi)生增長能力方面得到體現(xiàn)，喻霖康表示，做大規(guī)模時要做好內(nèi)生增長，這來自于增值服務(wù)，其毛利率遠遠高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)利潤率，與國外優(yōu)秀物管公司對標(biāo)，“我們在這一塊未來還有很大提升空間”。

    “2+1”生意模式發(fā)力

    從細(xì)分板塊收入來看，在上半年近53億元的營收中，華潤萬象生活住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為33.54億元，同比增長40.2%；商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊為19.24億元，同比增長18.5%。

    在業(yè)內(nèi)看來，華潤萬象生活“2+1”生意模式（商管、物管+大會員體系）得到資本市場的充分認(rèn)可，市值及市盈率一直保持行業(yè)領(lǐng)先。

    值得一提的是，隨著物管企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)母公司分拆上市越發(fā)集中，物管行業(yè)的競爭也到了新階段。以住宅業(yè)態(tài)為主營業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)物管企業(yè)也正在向商管、城市服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)園等賽道發(fā)力。即便是商管業(yè)務(wù)這一細(xì)分領(lǐng)域，競爭格局也與過去大有不同。

    “市場已明確感知到商管物業(yè)的發(fā)展紅利，發(fā)力方向也開始逐漸向這一板塊遷移。從國內(nèi)商管業(yè)務(wù)的競爭格局來看，行業(yè)集中度不高，競爭格局高度分散。”東高科技高級投資顧問揭沖向《證券日報》記者表示，物管企業(yè)在搶食商管賽道的過程中，賽道壁壘逐漸增高。比如在商管領(lǐng)域，專業(yè)壁壘仍是物管企業(yè)在商業(yè)賽道上的一大障礙，復(fù)雜的運營邏輯將擊退多數(shù)物管企業(yè)。

    “我們確實看到很多物管公司向綜合業(yè)態(tài)布局，但公司有獨特的生意模式，‘商管+物管’雙輪驅(qū)動下，接下來將在城市空間服務(wù)以及增值服務(wù)方面尋求更多能力。”喻霖康進一步向《證券日報》記者表示，同時，憑借在商管領(lǐng)域的管理經(jīng)驗，公司作為央企與政府互信合作方面有天然優(yōu)勢。此外，央企背景下的資源整合能力也具備獨特競爭優(yōu)勢。

    “華潤萬象生活商業(yè)模式的競爭優(yōu)勢很大程度上來自于其商管業(yè)態(tài)的布局。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，一是公司的購物中心及商寫業(yè)務(wù)定位高端及中高端，一般位于一線及二線城市的市中心或核心區(qū)域，品牌影響力及產(chǎn)品力不容小覷；二是吸納優(yōu)質(zhì)商業(yè)運營業(yè)務(wù)，并且毛利率水平較高，拉升企業(yè)整體盈利能力；三是持續(xù)獲取輕資產(chǎn)項目，未來企業(yè)商業(yè)運營的在管規(guī)模將得到進一步提升。

    “不會為了收購而并購”

    2022年，是華潤萬象生活上市的第二年，其物管總在管面積中第三方面積占比已突破50%，市場化發(fā)展能力得到認(rèn)可。

    截至2022年6月30日，公司市場化直拓合約面積2220萬平方米，重點發(fā)力城市公共空間，成功獲取深圳羅湖區(qū)南湖街道、筍崗街道“物管城市”服務(wù)等典型項目，加速向“城市空間運營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型；同期，公司抓住有利時機高質(zhì)量并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和九洲物業(yè)，總合約面積達3.34億平方米，總在管面積達2.53億平方米。

    “在收并購方面，市場上確實出現(xiàn)了一些機會，很多公司估值回落不少，但我們收購不能為了做規(guī)模而做規(guī)模。”喻霖康向《證券日報》記者表示，估值有吸引力只是一個方面，收并購市場永遠都有機會，要綜合考量方方面面的因素。

    “在物管領(lǐng)域，公司會堅持市場直拓、合作合資以及收并購等多措并舉方式拓展規(guī)模，主要關(guān)注業(yè)態(tài)為住宅社區(qū)、城市空間、寫字樓以及產(chǎn)業(yè)園等；在商管領(lǐng)域，公司要鞏固行業(yè)第一的地位，一方面承接好母公司的項目，母公司每年約有10個購物中心項目開業(yè)；另外一方面掌握好市場化外拓節(jié)奏，去年已簽約12個第三方項目，今年前7個月新簽10個項目，合計外拓項目已達22個，數(shù)量增長快，質(zhì)量也較好。”喻霖康進一步向《證券日報》記者表示，當(dāng)然，如果有城市更新項目的機會，也會做有益補充。

    同時，喻霖康強調(diào)道，“在收并購方面，會積極關(guān)注市場上出現(xiàn)的機會，但‘不會為了并購而并購’。公司有收并購原則，一是希望并購標(biāo)的公司經(jīng)營穩(wěn)?。欢秦攧?wù)規(guī)范；三是要匹配公司戰(zhàn)略發(fā)展方向，能夠提升公司在區(qū)域的管理濃度，文化價值理念趨同；四是估值要合理，也希望并購標(biāo)的有一定規(guī)模。”

    “目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈，為擴大在管建筑面積，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，鞏固市場地位，頭部企業(yè)戰(zhàn)略方向趨同。”揭沖表示，“大物管”戰(zhàn)略逐漸成為頭部企業(yè)共識，一些現(xiàn)金流充足、且有擴大規(guī)模欲望的物業(yè)公司迎來收并購良機，將通過內(nèi)生增長及收并購方式積極加快擴張步伐。此后，市場將變得更加集中。

（編輯 才山丹）