華潤(rùn)萬(wàn)象生活上半年收入近53億元 管理層稱“不會(huì)為了并購(gòu)而并購(gòu)”

    本報(bào)記者 王麗新

    “行業(yè)短期有困難，并不能改變長(zhǎng)期向好趨勢(shì)，公司所處的行業(yè)大有可為。”8月31日上午，在2022年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活董事會(huì)主席李欣向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模非常大，城市服務(wù)的新型賽道進(jìn)一步打開市場(chǎng)空間。接下來(lái)，基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)毛利率將逐步回歸理性，保持穩(wěn)定，未來(lái)行業(yè)將圍繞多元化需求提供增值服務(wù)，這是新的盈利模式。

    8月31日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入52.78億元，同比增長(zhǎng)31.5%；毛利16.72億元，同比增長(zhǎng)29.4%，毛利率約為31.7%；歸屬于股東的凈利潤(rùn)10.28億元，同比增長(zhǎng)27.5%；核心凈利潤(rùn)10.4億元，同比增長(zhǎng)33.5%。

    談及在鞏固基本盤及未來(lái)提升利潤(rùn)方面，公司有何規(guī)劃時(shí)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我理解的基本盤就是規(guī)模，公司未來(lái)會(huì)在物管及商管業(yè)務(wù)雙線發(fā)力擴(kuò)大規(guī)模。從經(jīng)營(yíng)目標(biāo)上看，到‘十四五’末期，在物管業(yè)務(wù)板塊，公司希望在管面積突破4億平方米，進(jìn)入物管第一梯隊(duì)；在商管業(yè)務(wù)方面，希望在管項(xiàng)目達(dá)到150個(gè)。”

    同時(shí)，利潤(rùn)將在內(nèi)生增長(zhǎng)能力方面得到體現(xiàn)，喻霖康表示，做大規(guī)模時(shí)要做好內(nèi)生增長(zhǎng)，這來(lái)自于增值服務(wù)，其毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，與國(guó)外優(yōu)秀物管公司對(duì)標(biāo)，“我們?cè)谶@一塊未來(lái)還有很大提升空間”。

    “2+1”生意模式發(fā)力

    從細(xì)分板塊收入來(lái)看，在上半年近53億元的營(yíng)收中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為33.54億元，同比增長(zhǎng)40.2%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊為19.24億元，同比增長(zhǎng)18.5%。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活“2+1”生意模式（商管、物管+大會(huì)員體系）得到資本市場(chǎng)的充分認(rèn)可，市值及市盈率一直保持行業(yè)領(lǐng)先。

    值得一提的是，隨著物管企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)母公司分拆上市越發(fā)集中，物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也到了新階段。以住宅業(yè)態(tài)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)物管企業(yè)也正在向商管、城市服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)園等賽道發(fā)力。即便是商管業(yè)務(wù)這一細(xì)分領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)格局也與過去大有不同。

    “市場(chǎng)已明確感知到商管物業(yè)的發(fā)展紅利，發(fā)力方向也開始逐漸向這一板塊遷移。從國(guó)內(nèi)商管業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，行業(yè)集中度不高，競(jìng)爭(zhēng)格局高度分散。”東高科技高級(jí)投資顧問揭沖向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，物管企業(yè)在搶食商管賽道的過程中，賽道壁壘逐漸增高。比如在商管領(lǐng)域，專業(yè)壁壘仍是物管企業(yè)在商業(yè)賽道上的一大障礙，復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)邏輯將擊退多數(shù)物管企業(yè)。

    “我們確實(shí)看到很多物管公司向綜合業(yè)態(tài)布局，但公司有獨(dú)特的生意模式，‘商管+物管’雙輪驅(qū)動(dòng)下，接下來(lái)將在城市空間服務(wù)以及增值服務(wù)方面尋求更多能力。”喻霖康進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，憑借在商管領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，公司作為央企與政府互信合作方面有天然優(yōu)勢(shì)。此外，央企背景下的資源整合能力也具備獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    “華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)很大程度上來(lái)自于其商管業(yè)態(tài)的布局。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是公司的購(gòu)物中心及商寫業(yè)務(wù)定位高端及中高端，一般位于一線及二線城市的市中心或核心區(qū)域，品牌影響力及產(chǎn)品力不容小覷；二是吸納優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，并且毛利率水平較高，拉升企業(yè)整體盈利能力；三是持續(xù)獲取輕資產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的在管規(guī)模將得到進(jìn)一步提升。

    “不會(huì)為了收購(gòu)而并購(gòu)”

    2022年，是華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市的第二年，其物管總在管面積中第三方面積占比已突破50%，市場(chǎng)化發(fā)展能力得到認(rèn)可。

    截至2022年6月30日，公司市場(chǎng)化直拓合約面積2220萬(wàn)平方米，重點(diǎn)發(fā)力城市公共空間，成功獲取深圳羅湖區(qū)南湖街道、筍崗街道“物管城市”服務(wù)等典型項(xiàng)目，加速向“城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型；同期，公司抓住有利時(shí)機(jī)高質(zhì)量并購(gòu)禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和九洲物業(yè)，總合約面積達(dá)3.34億平方米，總在管面積達(dá)2.53億平方米。

    “在收并購(gòu)方面，市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一些機(jī)會(huì)，很多公司估值回落不少，但我們收購(gòu)不能為了做規(guī)模而做規(guī)模。”喻霖康向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，估值有吸引力只是一個(gè)方面，收并購(gòu)市場(chǎng)永遠(yuǎn)都有機(jī)會(huì)，要綜合考量方方面面的因素。

    “在物管領(lǐng)域，公司會(huì)堅(jiān)持市場(chǎng)直拓、合作合資以及收并購(gòu)等多措并舉方式拓展規(guī)模，主要關(guān)注業(yè)態(tài)為住宅社區(qū)、城市空間、寫字樓以及產(chǎn)業(yè)園等；在商管領(lǐng)域，公司要鞏固行業(yè)第一的地位，一方面承接好母公司的項(xiàng)目，母公司每年約有10個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目開業(yè)；另外一方面掌握好市場(chǎng)化外拓節(jié)奏，去年已簽約12個(gè)第三方項(xiàng)目，今年前7個(gè)月新簽10個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)外拓項(xiàng)目已達(dá)22個(gè)，數(shù)量增長(zhǎng)快，質(zhì)量也較好。”喻霖康進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)然，如果有城市更新項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，也會(huì)做有益補(bǔ)充。

    同時(shí)，喻霖康強(qiáng)調(diào)道，“在收并購(gòu)方面，會(huì)積極關(guān)注市場(chǎng)上出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，但‘不會(huì)為了并購(gòu)而并購(gòu)’。公司有收并購(gòu)原則，一是希望并購(gòu)標(biāo)的公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)??；二是財(cái)務(wù)規(guī)范；三是要匹配公司戰(zhàn)略發(fā)展方向，能夠提升公司在區(qū)域的管理濃度，文化價(jià)值理念趨同；四是估值要合理，也希望并購(gòu)標(biāo)的有一定規(guī)模。”

    “目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈，為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場(chǎng)地位，頭部企業(yè)戰(zhàn)略方向趨同。”揭沖表示，“大物管”戰(zhàn)略逐漸成為頭部企業(yè)共識(shí)，一些現(xiàn)金流充足、且有擴(kuò)大規(guī)模欲望的物業(yè)公司迎來(lái)收并購(gòu)良機(jī)，將通過內(nèi)生增長(zhǎng)及收并購(gòu)方式積極加快擴(kuò)張步伐。此后，市場(chǎng)將變得更加集中。

（編輯 才山丹）