新城悅服務(wù)上半年?duì)I收同比增長超30% 管理層稱將進(jìn)一步拓展團(tuán)餐業(yè)務(wù)

    本報(bào)記者 李正

    8月29日，新城悅服務(wù)（01755.HK）于線上舉行了2022年中期業(yè)績發(fā)布會，圍繞2022年上半年的經(jīng)營情況及未來發(fā)展規(guī)劃向投資者進(jìn)行介紹和解答。

    報(bào)告期內(nèi)，新城悅服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約24.66億元，同比增長約31.4%；實(shí)現(xiàn)毛利約7.16億元，同比增長24.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約2.26億元，同比減少21.16%。

    此外，面對今年上半年的經(jīng)營壓力，新城悅服務(wù)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)雙輪增長驅(qū)動。上半年在管面積約1.72億平方米，較2021年末凈增加約0.19億平方米，在管面積中來自公司第三方的面積占比為約50.9%。社區(qū)增值服務(wù)方面實(shí)現(xiàn)收入約6.25億元，同比增長約113.2%，公司表示，當(dāng)前在手的2023年團(tuán)餐業(yè)務(wù)合約收入規(guī)模已突破5億元，計(jì)劃未來三年將團(tuán)餐的整體收入體量提高到每年8億元-10億元。

    毛利率略有下降

    報(bào)告期內(nèi)，新城悅服務(wù)主營業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及智慧園區(qū)服務(wù)四塊。

    其中，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約13.92億元，同比增長約51.4%；智慧園區(qū)服務(wù)收入約1.74億元，同比下降約36.3%；開發(fā)商增值服務(wù)收入約2.74億元，同比下降約29.8%。

    可以看出，與地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的智慧園區(qū)服務(wù)和開發(fā)商增值服務(wù)兩部分業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)了明顯減少。

    公司董事長兼首席執(zhí)行官戚小明指出，作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游，報(bào)告期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可避免會受到上游行業(yè)影響。

    “雖然從上述數(shù)據(jù)可以看出，公司開發(fā)商增值服務(wù)以及智慧園區(qū)服務(wù)收入出現(xiàn)了一定程度的下降，但是新城悅服務(wù)自始至終都定位在走發(fā)展化之路并尋求發(fā)展獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，和關(guān)聯(lián)方保持密切關(guān)系的同時(shí)走自己的市場化道路。”戚小明說。

    毛利率方面，新城悅服務(wù)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利率29%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率28.5%，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)；社區(qū)增值服務(wù)毛利率35.1%，同比下降10.1個(gè)百分點(diǎn)；智慧園區(qū)服務(wù)毛利率16.1%，同比增長0.1個(gè)百分點(diǎn)；開發(fā)商增值服務(wù)毛利率26.2%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

    對于報(bào)告期內(nèi)整體毛利率出現(xiàn)下降的問題，新城悅服務(wù)方面表示，系公司非住宅在管面積占比上升，同時(shí)疫情期間服務(wù)成本上升，團(tuán)餐服務(wù)收入占比快速提升導(dǎo)致社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降所致。

    公司首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰介紹，具體來看，新城悅服務(wù)在物業(yè)服務(wù)板塊的業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)增長，今年上半年在管面積增加了1800多萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降主要是由于公司非住宅在管面積的迅速提升，面積占比超過了24%，收入占比超過了20.6%，加之非住宅在管面積整體的毛利率相對較低，會整體拉低公司的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊毛利率。

    “而另外一個(gè)原因，上半年由于新冠疫情，公司承擔(dān)了大量的社區(qū)抗疫任務(wù)，例如連續(xù)工作產(chǎn)生的加班費(fèi)等等，導(dǎo)致公司的服務(wù)成本略有增加，對這部分業(yè)務(wù)的毛利率產(chǎn)生了部分影響。”尤建峰同時(shí)表示，公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率下降幅度較大，主要是由于公司自營的團(tuán)餐服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模大幅增加，如果只看團(tuán)餐業(yè)務(wù)的話，上半年業(yè)務(wù)收入同比增加253%至1.13億元，由于團(tuán)餐業(yè)務(wù)的毛利率相對較低，約為20%，所以會整體拉低公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的毛利率。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從物業(yè)企業(yè)收入來源的角度來看，除了傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi)收入以外，社區(qū)增值服務(wù)的收入是很重要的一部分收入來源，對優(yōu)化改善企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)具有積極作用。

    “對物業(yè)企業(yè)來說，提高社區(qū)增值服務(wù)收入是中長期需要堅(jiān)持的方向，企業(yè)如果能在這一塊打下基礎(chǔ)并積極拓展，未來的盈利空間將會明顯擴(kuò)大。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。

    團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入同比增長252.9%

    在整體業(yè)務(wù)方面，公司于2022年初提出了“大社區(qū)”+“大后勤”戰(zhàn)略，并于上半年進(jìn)入具體實(shí)施階段并已取得一定進(jìn)展。

    戚小明表示，在公司重點(diǎn)發(fā)力拓展的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)當(dāng)中，團(tuán)餐業(yè)務(wù)作為“大后勤”具體戰(zhàn)略舉措的重要環(huán)節(jié)之一，報(bào)告期內(nèi)已經(jīng)完成了全業(yè)態(tài)和滬寧沿線區(qū)域的戰(zhàn)略布局，在上半年取得了優(yōu)異的拓展成績。

    戚小明介紹，諸如復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海大學(xué)等多所大學(xué)的學(xué)生餐廳以及韓國SK集團(tuán)常州工廠等領(lǐng)域的員工餐廳項(xiàng)目，公司均已完成拓展，目前團(tuán)餐業(yè)務(wù)已經(jīng)成為公司社區(qū)增值服務(wù)中規(guī)模最大的業(yè)務(wù)線。

    “滬寧沿線的工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度以及城市社會化程度非常高，團(tuán)餐市場容量大，公司將優(yōu)先發(fā)展這一地區(qū)的團(tuán)餐業(yè)務(wù)。同時(shí)，未來公司有可能將這一業(yè)務(wù)培育成具有核心競爭力的市場化業(yè)務(wù)，作為新的賽道來發(fā)展，團(tuán)餐業(yè)務(wù)與公司的物業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，公司可以在做好物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的同時(shí)，拓展物業(yè)項(xiàng)目的團(tuán)餐業(yè)務(wù)，增加單一項(xiàng)目的收入產(chǎn)出。”戚小明說。

    新城悅服務(wù)半年報(bào)顯示，公司團(tuán)餐業(yè)務(wù)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速增長，目前在管項(xiàng)目超130個(gè)，團(tuán)餐服務(wù)收入同比增長約252.9%。同時(shí)，公司于報(bào)告期內(nèi)已經(jīng)完成對蘇州海奧斯餐飲管理服務(wù)有限公司的收購，使得公司在工廠類型業(yè)態(tài)的團(tuán)餐服務(wù)能力得到補(bǔ)強(qiáng)，餐飲服務(wù)的區(qū)域覆蓋范圍獲得延伸，具備了向蘇州及其他江蘇省內(nèi)城市進(jìn)行服務(wù)的能力。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，從物業(yè)管理行業(yè)目前所開展的幾大塊業(yè)務(wù)來看，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)是企業(yè)提升整體盈利能力的重要抓手，這部分收入對于物業(yè)管理企業(yè)而言是越高越好的。

    肖云祥介紹，物業(yè)企業(yè)可以從兩個(gè)方面提高這部分業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)收入。一方面，增值服務(wù)的收入依托在管理規(guī)?；A(chǔ)上，沒有規(guī)模效應(yīng)，增值服務(wù)收入規(guī)模也不會有質(zhì)的變化，規(guī)模才是基礎(chǔ)盤。另一方面，從單個(gè)項(xiàng)目來看，增值服務(wù)收入倚重于物業(yè)企業(yè)如何挖掘業(yè)主需求，在當(dāng)前消費(fèi)升級的大背景下，業(yè)主的需求是在不斷增加的，關(guān)鍵還在于物業(yè)管理如何來提升自己的運(yùn)營服務(wù)能力，不斷契合業(yè)主的實(shí)際需求。

    展望未來，戚小明表示，從長遠(yuǎn)來看，新城悅服務(wù)在長三角地區(qū)還會再收購一個(gè)團(tuán)餐公司，計(jì)劃在未來三年把團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入進(jìn)一步擴(kuò)大。

（編輯 孫倩）