房企再融資緊鑼密鼓 加快風(fēng)險(xiǎn)出清重塑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

    本報(bào)記者 王麗新 見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    “第三支箭”射出已近一個(gè)月，在A股和港股市場(chǎng)中，涉房企業(yè)頻發(fā)再融資計(jì)劃。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自11月28日證監(jiān)會(huì)恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資以來(lái)，截至12月25日，已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行股票融資公告。

    值得注意的是，與信貸“第一支箭”和債券“第二支箭”支持穩(wěn)健型房企融資不同，“第三支箭”股權(quán)融資利好全行業(yè)，出險(xiǎn)房企亦可募資用于“保交樓”。從上述32份再融資計(jì)劃來(lái)看，既有萬(wàn)科、招商蛇口等頭部房企，也有華發(fā)股份、陸家嘴等地方房企，還有以華夏幸福為代表的出險(xiǎn)房企。

    “此次監(jiān)管層放開(kāi)股權(quán)融資，多類(lèi)型房企及上下游相關(guān)企業(yè)均有望受益。”多位分析師及房企相關(guān)人士皆向《證券日?qǐng)?bào)》記者表達(dá)了相似看法，這一方面有利于降低行業(yè)整體負(fù)債水平及融資成本，改善現(xiàn)金流；另一方面，出險(xiǎn)房企可借此進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“保交樓”及債務(wù)重組目標(biāo)，未出險(xiǎn)房企可緩解償債壓力，優(yōu)質(zhì)房企則有收購(gòu)擴(kuò)表機(jī)會(huì)。

    展望后市，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)會(huì)有更多房企借這一窗口期進(jìn)行業(yè)務(wù)重組、資產(chǎn)換倉(cāng)，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。此外，隨著銷(xiāo)售企穩(wěn)，有望為企業(yè)帶來(lái)第二次成長(zhǎng)機(jī)遇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。

    已有32家涉房上市企業(yè)

    籌劃再融資

    今年以來(lái)，政策不斷發(fā)力穩(wěn)地產(chǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)各地已發(fā)布約595次優(yōu)化新政。以11月份為分水嶺，“金融16條”后“三箭齊發(fā)”，其中，“第三支箭”進(jìn)一步拓寬房企融資渠道。

    11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策等。

    僅僅過(guò)了一天，11月29日，福星股份率先發(fā)布公告稱(chēng)，擬向不超過(guò)35名投資者非公開(kāi)發(fā)行股票。此后，多家房企陸續(xù)跟進(jìn)宣布啟動(dòng)再融資。從11月28日至12月25日，不到一個(gè)月時(shí)間，A股和港股市場(chǎng)中已有32家涉房上市企業(yè)積極籌劃再融資事項(xiàng)。

    綜合來(lái)看，“定增+配股”是本輪上市房企再融資的主流模式，具體募資用途“因企而異”。其中，福星股份、大名城等多家中小房企募集資金用途主要是“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)；招商蛇口、格力地產(chǎn)及陸家嘴等3家上市房企募集資金主要用于資產(chǎn)重組及收并購(gòu)；華夏幸福等多家出險(xiǎn)房企則主要用于“保交樓”等。

    從發(fā)行對(duì)象來(lái)看，主要面向證券投資基金管理公司、證券公司、自然人或其他合法投資組織等不超過(guò)35名特定投資人，亦有小部分涉房企業(yè)僅面向控股股東發(fā)行股份。

    對(duì)此，萬(wàn)科大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事、總經(jīng)理黃力平曾表示：“我們認(rèn)為在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)開(kāi)展股權(quán)融資，有利于萬(wàn)科抓住面向未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，帶來(lái)更好的發(fā)展。所以深圳地鐵支持萬(wàn)科把握當(dāng)前政策窗口期，以實(shí)際行動(dòng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振整個(gè)市場(chǎng)的信心。”

    意向發(fā)行對(duì)象去哪里找？

    機(jī)構(gòu)投資者是主力

    在業(yè)界看來(lái)，能否找到適合自身的投資者，是關(guān)乎房企募資方案成功與否的關(guān)鍵之鑰。那么，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為低迷的狀態(tài)下，意向發(fā)行對(duì)象去哪里找？

    多家房企在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“目前已有投資者名單，但暫不方便對(duì)外公布。”其中，某頭部房企內(nèi)部人士向記者表示，已獲得長(zhǎng)線基金積極認(rèn)購(gòu)；另有出險(xiǎn)房企相關(guān)人士透露，目前主要投資人為機(jī)構(gòu)投資者，配售峰值約三倍；此外，福星股份近日召開(kāi)股東大會(huì)，順利通過(guò)發(fā)行預(yù)案，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，批文還未上報(bào)，討論意向投資者還為時(shí)尚早。

    “一般來(lái)說(shuō)，基金公司是主力，也會(huì)有公司高管及部分個(gè)人投資者，同時(shí)不排除有國(guó)資入股的可能。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，優(yōu)質(zhì)頭部房企、中小房企及出險(xiǎn)房企間會(huì)存在一定的差異。

    “優(yōu)質(zhì)頭部房企具備未來(lái)營(yíng)收穩(wěn)健、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，意向投資人數(shù)量會(huì)較中小房企及出險(xiǎn)房企更多。同時(shí)，在投資人結(jié)構(gòu)方面，優(yōu)質(zhì)頭部房企的意向投資人類(lèi)別相對(duì)多樣化，中小房企以及出險(xiǎn)房企的投資人多傾向于公司高管、公司原投資者或國(guó)資入股，在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清的背景下，較難出現(xiàn)較多新鮮面孔的個(gè)人投資者。”關(guān)榮雪表示。

    匯生國(guó)際資本總裁黃立沖向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前地產(chǎn)商都在積極尋找潛在投資人，政策暖風(fēng)頻吹之下，房企融資規(guī)模有望高于此前預(yù)期。對(duì)機(jī)構(gòu)投資者而言，年底有沖業(yè)績(jī)壓力，加上地產(chǎn)股當(dāng)下總體估值偏低，是出資參與房企配股的一個(gè)好時(shí)點(diǎn)。但出險(xiǎn)房企再融資相對(duì)較難，少量出險(xiǎn)房企能夠完成配股融資，離不開(kāi)大股東的支持。

    “當(dāng)前政策環(huán)境足夠?qū)捤?，房企再融資面臨的考驗(yàn)主要來(lái)自于投資人對(duì)企業(yè)及融資用途是否認(rèn)可，預(yù)計(jì)意向投資人一般是大股東及實(shí)控人、關(guān)聯(lián)方、高凈值人士以及投資機(jī)構(gòu)等。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不過(guò)，從流程上看，經(jīng)過(guò)董事會(huì)、股東大會(huì)審批，監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后，公司才能與承銷(xiāo)商確定具體價(jià)格、時(shí)間等事項(xiàng)，然后實(shí)施配股融資，一般需要1個(gè)月至2個(gè)月的時(shí)間，這期間仍存在不確定性。

    部分出險(xiǎn)房企

    有望迎來(lái)并購(gòu)“破冰”

    再融資方案是否成功，募資規(guī)模將有多大，參與房企最終有多少，仍有待持續(xù)觀察。

    目前來(lái)看，“千億元房企”數(shù)量已大幅縮水，前11個(gè)月已經(jīng)跌至不足20家。出險(xiǎn)房企暫停投資，未出險(xiǎn)但有短期現(xiàn)金流壓力的房企忙于融資償債，當(dāng)下在投資端發(fā)力的是穩(wěn)健型房企。鑒于此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，考慮到本輪“第三支箭”落地的廣度和深度，尤其是時(shí)隔12年重啟房企借殼上市，會(huì)導(dǎo)致投資人更加關(guān)注企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的再融資主線，預(yù)計(jì)房企座次表將重新鋪排。

    12月21日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文提及，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組等。

    “很多資金實(shí)力雄厚的房企存在兼并其他小型企業(yè)或出險(xiǎn)企業(yè)的可能。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，股權(quán)融資放開(kāi)后，預(yù)計(jì)在較短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)較多兼并重組機(jī)會(huì)，后續(xù)或?qū)⒂瓉?lái)包括借殼上市在內(nèi)的并購(gòu)重組小高潮。

    “對(duì)于擁有土儲(chǔ)資源的非上市企業(yè)，可以借機(jī)將地產(chǎn)資產(chǎn)分拆借殼上市，有利于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過(guò)資本市場(chǎng)的認(rèn)證開(kāi)辟股權(quán)融資這一新的融資渠道。對(duì)被重組企業(yè)而言，一方面獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，另一方面借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤(pán)活存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的作用。”劉水表示，同時(shí)，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)，均可借機(jī)擴(kuò)大資產(chǎn)、提升權(quán)益規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。

    華泰證券在研報(bào)中表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中不少央企國(guó)企存在“大集團(tuán)小公司”的情況，過(guò)去，集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)因重組通道的關(guān)閉無(wú)法注入，而上市公司由于規(guī)模較小，一方面在市場(chǎng)中很難與頭部房企競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也很難用現(xiàn)金一次性收購(gòu)集團(tuán)資產(chǎn)，導(dǎo)致規(guī)模遲遲無(wú)法提升，市場(chǎng)排名落后。此次并購(gòu)重組的放開(kāi)給了這類(lèi)房企解決這個(gè)問(wèn)題的機(jī)會(huì)，一是可以解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，二是可以做大做強(qiáng)上市平臺(tái)。此外，目前部分央企國(guó)企擁有資源優(yōu)勢(shì)，但在運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)層面較頭部房企仍有差距，借助重組可以啟動(dòng)配套融資，引入有能力有意愿的頭部房企，這也是一個(gè)可以期待的方向。

    對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，監(jiān)管層重申房企借殼上市，力度超出市場(chǎng)預(yù)期，有望穩(wěn)定需求端復(fù)蘇，加速行業(yè)大規(guī)模項(xiàng)目并購(gòu)重組落地，部分出險(xiǎn)房企有望迎來(lái)并購(gòu)“破冰”，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清步伐。同時(shí)，穩(wěn)健型房企有望借此窗口期吸納優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市平臺(tái)，擴(kuò)表發(fā)展，加快推動(dòng)行業(yè)形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。