化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)盡快形成房?jī)r(jià)的“錨”

    本報(bào)記者 許潔 見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化中，市場(chǎng)有望邊際回穩(wěn)，但其恢復(fù)程度和可持續(xù)性還有待進(jìn)一步觀察。

    9月1日，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心邀請(qǐng)行業(yè)協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等領(lǐng)域?qū)＜议_(kāi)展閉門(mén)研討，共同針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情展開(kāi)分析和回顧，并就如何形成房?jī)r(jià)的“錨”、化解房企風(fēng)險(xiǎn)等破解當(dāng)前行業(yè)困境的具體路徑，展開(kāi)深入探討。

    在現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)張其光表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，關(guān)鍵在于購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期仍在下跌，所以亟需形成市場(chǎng)的底部或房?jī)r(jià)的“錨”，但當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制本身有所失靈，需要政府部門(mén)協(xié)助市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)的“錨”。

    張其光進(jìn)一步表示，中國(guó)人民銀行可以通過(guò)發(fā)行低息長(zhǎng)期貸款，以再貸款形式發(fā)放至商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再將資金貸給符合條件的機(jī)構(gòu)收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)收購(gòu)之后可以通過(guò)出售或者發(fā)展長(zhǎng)租房方式處理，以此逐步形成房?jī)r(jià)的“錨”。

    中國(guó)建設(shè)銀行研究院副院長(zhǎng)宋效軍指出，當(dāng)前房地產(chǎn)的困境不在交易端，也不在于政策端，而是在于房?jī)r(jià)本身，居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期十分重要，因此形成穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“錨”就十分關(guān)鍵。當(dāng)前市場(chǎng)可以通過(guò)政府出手用專(zhuān)項(xiàng)債或房地產(chǎn)穩(wěn)定基金收購(gòu)再用作保障房長(zhǎng)租房、房企適當(dāng)打折銷(xiāo)售等等方式去庫(kù)存，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)，同時(shí)也可化解房企風(fēng)險(xiǎn)，逐步形成房?jī)r(jià)的“錨”。

    高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升表示，在確定房?jī)r(jià)的“錨”時(shí)，需要考慮到無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)以及增長(zhǎng)率三大因素，但當(dāng)前增長(zhǎng)率這一指標(biāo)不確定性較大，如日本此前達(dá)到5%-7%的收益率是因?yàn)槠湓鲩L(zhǎng)率較低，同時(shí)其風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)較寬。

    在融資支持以及推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)方面，張其光認(rèn)為，銀行層面需要適當(dāng)給予房企融資貸款以支持其流動(dòng)性，控制房企出險(xiǎn)產(chǎn)生的恐慌情緒。如可以設(shè)立主辦銀行制度，按照貸款數(shù)額確定一家主辦銀行，主辦銀行協(xié)調(diào)相關(guān)銀行對(duì)房企提供流動(dòng)性資金貸款，逐步緩解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    此外，張其光表示銀行還應(yīng)適當(dāng)降低貸款成本，包括個(gè)人貸款、企業(yè)貸款等，釋放消費(fèi)、投資需求。

    宋效軍認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房企自有資金占比太少，負(fù)債率高企，下半年仍有一定比例房企存在出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)商業(yè)銀行再貸款、適度解綁以滿(mǎn)足房企合理的融資需求，同時(shí)，還應(yīng)追溯房企責(zé)任，遵從市場(chǎng)化規(guī)律推動(dòng)房企破產(chǎn)倒閉、并購(gòu)重整。

    有金融機(jī)構(gòu)研究專(zhuān)家表示，當(dāng)前針對(duì)房企的金融救助應(yīng)該依賴(lài)公共金融的概念，即不應(yīng)以過(guò)度盈利為目的，在市場(chǎng)真正恢復(fù)之后再依靠市場(chǎng)化金融的方式。該專(zhuān)家還表示房地產(chǎn)是一種金融化資產(chǎn)，可從金融監(jiān)管的角度來(lái)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)逐漸向資管機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

    周以升也認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)存量運(yùn)營(yíng)空間巨大，應(yīng)該盡早培育本土不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大型資管機(jī)構(gòu)也是在初期市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)逐步培育而成，如黑石、喜達(dá)屋資產(chǎn)等，我國(guó)也有巨大潛力培育本土專(zhuān)業(yè)化的大型不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)。

（編輯 何帆）