“適老新居住”如何影響房地產(chǎn)行業(yè)？機(jī)構(gòu)調(diào)研稱北京四成老人換房基于改善性需求

    本報(bào)記者 王麗新

    10月23日，北京鏈家研究院與中國(guó)人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院專家課題組舉辦“積極老齡化適老新居住”沙龍，并基于北京鏈家近五年的真實(shí)交易數(shù)據(jù)，聯(lián)合發(fā)布《2023年北京老年居住需求洞察報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年我國(guó)60歲以上老年人口超過(guò)2.8億，居家養(yǎng)老成為絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老選擇。如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會(huì)各界熱議的話題。

    《報(bào)告》顯示，目前多數(shù)老人所擁有的住房處于城市中心區(qū)域，能夠享受較好的公共服務(wù)。但隨著時(shí)代變遷，“人老房也老”的問(wèn)題愈發(fā)凸顯。很多老舊小區(qū)從居住條件到周邊配套，在適老化與舒適度方面難以滿足養(yǎng)老需求。

    那么，當(dāng)下老年人置業(yè)的痛點(diǎn)有哪些？“由于老年人置業(yè)在我國(guó)尚處于初始階段，對(duì)于老年人置業(yè)領(lǐng)域的匹配程度都有待提升，需要各方共同發(fā)力提升。”北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在政策領(lǐng)域，針對(duì)老年人購(gòu)房的特點(diǎn)與支付方式，相對(duì)應(yīng)的扶持政策目前相對(duì)缺失。在產(chǎn)品領(lǐng)域，適老化居住的住宅產(chǎn)品相對(duì)缺乏，而在服務(wù)領(lǐng)域滯后可能相對(duì)更多，面向老年群體的專業(yè)化、安全度高的資產(chǎn)管理服務(wù)仍在探索，而老年群體急需的看護(hù)服務(wù)、康養(yǎng)服務(wù)甚至是餐飲服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與模式都在探索中，同時(shí)還面臨場(chǎng)所與人才的缺口。

    改善性換購(gòu)和代際支持“雙驅(qū)動(dòng)”

    增量和減量置換需求并存

    “人口老化、住宅老化與社區(qū)老化等同步發(fā)生，‘老人老房’步入拐點(diǎn)，改善住房條件或周邊配套設(shè)施，成為當(dāng)下城鎮(zhèn)老人提升居住品質(zhì)的核心訴求。”在高原看來(lái)，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，老人通過(guò)房屋增值分享到城市發(fā)展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎(chǔ)。

    “從比例來(lái)看，老年群體購(gòu)房已占到全市場(chǎng)比例超過(guò)一成，且占比逐年上升，老年群體已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的重要力量。這一現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)既是新的動(dòng)力，同時(shí)也提出了更高的要求。”高原表示，從動(dòng)力角度看，與傳統(tǒng)認(rèn)知不同的是，當(dāng)老年人進(jìn)入全新的生活階段后，依然因生活改善或代際支持原因，具有顯著的購(gòu)房需求，這無(wú)疑對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)帶來(lái)了新的客群與消費(fèi)力量。另一方面，老年群體的適老化產(chǎn)品與適老化服務(wù)市場(chǎng)供給仍然比較缺乏或者存在錯(cuò)位，難以滿足當(dāng)下老年群體的居住需求，這是需要全行業(yè)共同努力持續(xù)改善的。

    上述《報(bào)告》顯示，在北京售房老人調(diào)查樣本中，出于改善性換購(gòu)動(dòng)機(jī)的占比達(dá)到40.8%。

    在改善居住的同時(shí)，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構(gòu)成老人住房交易的“雙驅(qū)動(dòng)模型”。在《報(bào)告》的售房老人樣本中，代際支持占比達(dá)到42.2%，其中較多的是幫助子女購(gòu)房，其次是作為財(cái)產(chǎn)分配給子女。

    在雙驅(qū)動(dòng)模型下，老年群體在房屋置換過(guò)程中呈現(xiàn)出增量和減量并存的特征，與中青年群體以增量改善為主的置換模式明顯不同。

    一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于家庭財(cái)富條件相對(duì)較好或子女依賴度較低的老年人，會(huì)選擇增量置換實(shí)現(xiàn)理想居住?！秷?bào)告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發(fā)生在現(xiàn)有房屋居住價(jià)值較低或較高的兩端人群。

    對(duì)于原有房屋價(jià)值較低的老年群體，通常表現(xiàn)為賣(mài)出原有200萬(wàn)元-400萬(wàn)元的一居室，購(gòu)入400萬(wàn)元-600萬(wàn)元兩居室；對(duì)于原有住房?jī)r(jià)值相對(duì)較高的群體，加上更強(qiáng)的支付能力，在置換中追求“從好到優(yōu)”，偏好大面積商品住宅。

    另一方面，樣本中也有32%的老年人出于對(duì)子女的代際支持等原因，選擇“賣(mài)高買(mǎi)低”的減量置換模式。比如原值600萬(wàn)元-800萬(wàn)元的老年業(yè)主，超一半在置換后房屋價(jià)值發(fā)生下降。

    偏愛(ài)主城區(qū)和近郊

    供給端和產(chǎn)品端如何改善？

    在樓齡方面，七成以上老人在購(gòu)置住房時(shí)，傾向選擇建成年代更晚的新房或次新住房。物業(yè)服務(wù)方面，63.2%的北京老年人置換后選擇了物業(yè)費(fèi)更貴的房屋，且年齡越大，所置換房屋物業(yè)費(fèi)增加的比例越大。

    從《報(bào)告》研究結(jié)果看，老年人置業(yè)更傾向于主城區(qū)和近郊，在空間特征上，老年人置業(yè)更喜歡中心城區(qū)，希望住在二到四環(huán)間的老人甚至比青年人更多。

    不過(guò)，老年群體置換需求“理想的約數(shù)”來(lái)看，其更青睞五到六環(huán)之間的近郊、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。比如，相較于原有四環(huán)內(nèi)、小戶型、高總價(jià)住房，中間戶型、中等面積、中等價(jià)格的住房，也是賣(mài)高換低總價(jià)老年人置業(yè)的主力需求之一。

    那么，從滿足適老居住需求來(lái)看，在供給端和產(chǎn)品端該如何改善？

    “在產(chǎn)品方面，更為適老化的居住產(chǎn)品目前實(shí)際上是缺乏的。適老的產(chǎn)品可能包括了多方面的適老，一是適老的社區(qū)，社區(qū)的區(qū)位是否能滿足老年人取藥、出行的必要生活場(chǎng)景；二是適老的住房，住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)能否有創(chuàng)新的設(shè)計(jì)，例如可視的門(mén)鈴，坐式的洗浴設(shè)施，甚至是電梯能否滿足擔(dān)架的出入需求。三是適老的服務(wù)，社區(qū)的配套服務(wù)能否為老人提供必要的看護(hù)、用餐需求，這些服務(wù)是否有足夠的場(chǎng)所、人員與經(jīng)費(fèi)來(lái)持續(xù)運(yùn)作等。”高原稱，最為重要的是對(duì)老人的人文關(guān)懷，在產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程中，甚至是在規(guī)劃和政策制定的過(guò)程中，我們需要真正的深入老人的生活場(chǎng)景，感受老人的真實(shí)生活需求。

    對(duì)此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志也表示，適老化居住需要在住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、城市更新等方面積極探索，深度挖掘更多真實(shí)的老齡居住場(chǎng)景，將需求場(chǎng)景精細(xì)化，與適老化有機(jī)結(jié)合，為老年人提供更加便捷、觸手可及的日常照料和醫(yī)療康養(yǎng)服務(wù)。

（編輯 孫倩）