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境外債重組生效后再獲AMC合作融資34.8億元 融創(chuàng)中國成首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企

2023-11-22 00:07  來源:證券日報 

    本報記者 王麗新

    11月21日晚間,融創(chuàng)中國(以下簡稱“融創(chuàng)”)公告稱,就上海亞龍項目已與華融達成融資合作。根據(jù)協(xié)議,華融將向該項目公司提供34.8億元借款,期限不超過3年,款項將用于上海亞龍項目的開發(fā)建設(shè)。

    對此,有業(yè)內(nèi)人士稱,融創(chuàng)已與多家AMC(資產(chǎn)管理公司)達成合作,成功盤活了不少優(yōu)質(zhì)項目,此次合作是華融與融創(chuàng)的第二次融資合作,可見融創(chuàng)在盤活資產(chǎn)化解經(jīng)營風險之路上再邁一步。

    更重要的是,就在前一天的11月20日晚間,融創(chuàng)發(fā)布公告宣布境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足,當日起正式生效。至此,融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務(wù)風險,成功降債45億美元,成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企。

    “化債闖關(guān)成功,意味著融創(chuàng)在境外公開市場2年至3年內(nèi)無剛性還債壓力,暫時沒有二次‘出險’危機。同時,化債也帶動權(quán)益資本增加,修復資產(chǎn)負債表。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示,接下來,融創(chuàng)需抓住經(jīng)濟恢復及各地樓市利好政策集中釋放期,做好保交付及銷售工作,穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤,再尋機重回房企融資白名單,恢復上市主體在資本市場的融資功能。

    考慮不同債權(quán)人訴求

    用多種工具處置債務(wù)

    在業(yè)內(nèi)看來,和境內(nèi)公開債相比,境外債的重組難度更高,比如債務(wù)規(guī)模可能更大,債權(quán)人結(jié)構(gòu)更多元且分布于全球各地,境外法條、票據(jù)發(fā)行的要求不同等。

    從化債路徑來看,2022年12月份,融創(chuàng)推出境外債務(wù)重組框架,公布債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票重組方向;今年3月份,公布重組方案,并獲持倉超30%的債權(quán)人小組同意;5月份,債權(quán)金額超過87%的債權(quán)人簽署重組支持協(xié)議(RSA);10月份,中國香港高等法院批準海外債重組計劃;11月17日,融創(chuàng)“預告”11月20日為重組生效日;11月20日,融創(chuàng)境外債務(wù)重組正式生效。

    11月20日晚間的公告顯示,融創(chuàng)債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù),將被置換為新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票,分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券3種產(chǎn)品預期11月21日在新交所上市。

    有消息人士向《證券日報》記者透露,融創(chuàng)債權(quán)人結(jié)構(gòu)復雜,2019個主體涵蓋長線基金、對沖基金、商業(yè)銀行、以及個人投資者。在制定方案時,融創(chuàng)對所有債權(quán)人一視同仁;方案充分考慮不同債權(quán)人的訴求,提供留債展期、可轉(zhuǎn)債、強制可轉(zhuǎn)債、融創(chuàng)服務(wù)換股等多種靈活選擇。在已獲得高達87%債權(quán)人的RSA支持后,考慮債權(quán)人認購意愿,提高強制可轉(zhuǎn)換債的認購額度,同時調(diào)低轉(zhuǎn)股價格,使其更加貼近股票現(xiàn)價,以便更快實現(xiàn)轉(zhuǎn)股。

    “融創(chuàng)的化債方案用了四種處置方式,從債權(quán)和股權(quán)兩個角度化解存量債務(wù),相關(guān)新債務(wù)工具也具有較好的流通性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示,說明公司與金融機構(gòu)、投資人等債權(quán)方的溝通協(xié)商行之有效,也意味著房企在債務(wù)處置和風險化解方面有所突破。

    化債方案之所以能取到成功,背后有著多重因素。張宏偉向記者表示,首先,宏觀經(jīng)濟環(huán)境正處在恢復通道中,樓市利好政策頻出,對民營房企紓困化險提供有力支持;其次,融創(chuàng)土地儲備多在一二線城市,多位于本輪新房銷售韌性較強的城市,在北京一個項目就能為其貢獻數(shù)十億元的銷售額,增加了債權(quán)人對公司恢復正常經(jīng)營的信心;第三,融創(chuàng)管理層不斷努力化債的態(tài)度,得到債權(quán)人認同。

    張宏偉進一步稱,融創(chuàng)化債方案的細節(jié)和模式,對其他房企有重要的參考意義,比如與不同金融機構(gòu)達成一致的難點在哪,本金和利息如何處理等。從11月21日開盤公司股價表現(xiàn)來看,其境外化債方案的正式生效,得到了資本市場的認可。

    穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤

    加快盤活項目步伐

    在房地產(chǎn)市場下行周期中完成債務(wù)重組,對融創(chuàng)至關(guān)重要。但債務(wù)重組的本質(zhì)是以“時間換空間”,對于出險房企而言,獲取寶貴時間后,仍需盡快恢復正常經(jīng)營狀態(tài),改善經(jīng)營現(xiàn)狀,回歸正軌。

    那么,融創(chuàng)接下來該聚焦哪些方面努力?中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示:其一,盤活存量項目,保交樓;其二,加快銷售促回款,促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展;其三,盡快恢復組織機能。

    “當前,保交樓依舊是房企經(jīng)營的底線,對于現(xiàn)存停工項目,出險房企需盡快引入資方,確保項目順利建設(shè)施工,保障及時交付,恢復購房者信心。”劉水進一步稱,同時,出險房企應緊抓“因城施策”窗口期,加強較好項目的銷售去化力度,快速回籠資金,只有持續(xù)的銷售回款,才能保障現(xiàn)金流,增強償債能力。

    據(jù)融創(chuàng)方面透露,目前公司未售土儲貨值約1.38萬億元,七成在一二線城市。后續(xù)仍有大量優(yōu)質(zhì)項目入市,尤其是上海董家渡、黃埔亞龍兩個新項目入市,北京融創(chuàng)壹號院、上海未來金融城還有加推,單這幾個項目未售貨值就有1500億元左右。

    “當下,對融創(chuàng)而言,境外債務(wù)重組成功能夠緩解兩三年內(nèi)的償債壓力,但經(jīng)營回歸正常的關(guān)鍵是穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤。此外,公司仍需將有限的未受限制的資金用于‘保交付’,避免品牌信用進一步惡化。”嚴躍進如是稱。

    不過,融創(chuàng)在盤活項目方面確實已取得一定成效。2022年12月份,融創(chuàng)與華融首次達成融資合作,紓困上海董家渡項目,融創(chuàng)已與東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、信達資產(chǎn)、陜西金融資產(chǎn)管理公司等AMC陸續(xù)開展合作,成功盤活不少優(yōu)質(zhì)項目。

    據(jù)一位資深投資機構(gòu)人士表示,現(xiàn)在AMC機構(gòu)對合作地產(chǎn)項目的篩選要求很高,頭部AMC則更為嚴格。從已經(jīng)成功的合作案例來看,往往一二線城市核心地段、有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢的項目,更容易受到AMC的青睞。

    對此,嚴躍進表示,多重利好有利于融創(chuàng)基本面向好,但公司是否能重回融資白名單,真正走出困境,還有待進一步觀察。

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