華夏金茂購(gòu)物中心REIT等多只產(chǎn)品發(fā)行在即 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)迎來(lái)資管時(shí)代？

    本報(bào)記者 王麗新

    在房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)處于周期性調(diào)整之際，商業(yè)地產(chǎn)也在面臨一場(chǎng)變革。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs等相關(guān)利好政策不斷落地，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)打開(kāi)了新的融資通道，讓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局重新洗牌。

    近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，華夏金茂購(gòu)物中心REIT將啟動(dòng)發(fā)行工作。在此之前的11月26日晚間，首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在交易所審核通過(guò)，此時(shí)距離上述產(chǎn)品上報(bào)恰好一個(gè)月。

    “目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，公募REITs為房企打通商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“募投管退”全流程提供了方向。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能獲取更多金融支持，這倒逼房企回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，更加注重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

    有望打開(kāi)

    商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)融資新通道

    據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，從2021年6月底基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)產(chǎn)品上市到2023年10月底，共有29只REITs產(chǎn)品正式發(fā)售，底層資產(chǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房及交通、能源等多個(gè)領(lǐng)域，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1000億元。

    境內(nèi)公募REITs首次將底層資產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放，始于今年3月份。彼時(shí)，相關(guān)部門(mén)明確表態(tài)，支持購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。而其底層資產(chǎn)正式擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，則始于此次首批申報(bào)的華夏金茂購(gòu)物中心REIT等四單項(xiàng)目獲批。接下來(lái)，若其中一只REIT能夠率先且順利完成發(fā)售，將真正打開(kāi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)融資新通道。

    “此次3只獲批的REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)有3個(gè)共性特征，一是項(xiàng)目位于重點(diǎn)城市核心區(qū)域、出租率均超過(guò)90%；二是業(yè)態(tài)都以購(gòu)物中心為主，且運(yùn)營(yíng)狀況良好，均處于盈利狀態(tài)；三是商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)成熟且穩(wěn)健。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、估值合理且具備多重成長(zhǎng)性的產(chǎn)品，更有機(jī)會(huì)順利完成發(fā)售。

    以華夏金茂購(gòu)物中心REIT為例，其底層資產(chǎn)為長(zhǎng)沙金茂覽秀城，是中國(guó)金茂旗下以體驗(yàn)與創(chuàng)新業(yè)態(tài)為核心的城市級(jí)商業(yè)中心——覽秀城的第一個(gè)落地項(xiàng)目。截至2023年6月末，該項(xiàng)目日均客流3.9萬(wàn)人次，上半年銷(xiāo)售額達(dá)4.29億元。2021年至2023年6月末，長(zhǎng)沙覽秀城運(yùn)營(yíng)凈收益三年復(fù)合增長(zhǎng)55.4%，運(yùn)營(yíng)收入三年復(fù)合增長(zhǎng)31.27%。從租金層面看，該項(xiàng)目從2016年運(yùn)營(yíng)至今，出租率穩(wěn)定。

    “投資人關(guān)注一線城市及重點(diǎn)城市項(xiàng)目，即相關(guān)城市處于核心區(qū)位、體量大、輻射范圍廣、經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定的購(gòu)物中心，尤其青睞抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的投資項(xiàng)目。”一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，投資人會(huì)優(yōu)先關(guān)注原始權(quán)益人實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)充足，未來(lái)成長(zhǎng)性較好的購(gòu)物中心REITs。

    不動(dòng)產(chǎn)REITs

    助力房企“輕資產(chǎn)化”

    對(duì)于當(dāng)下流動(dòng)性壓力較大的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，打通商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)新融資渠道，是探索新發(fā)展模式的重要抓手。

    寫(xiě)字樓以及購(gòu)物中心等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，需要沉淀大量資金，雖有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，但資產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較低，房企過(guò)去為該類(lèi)資產(chǎn)融資時(shí)多采用CMBS（商業(yè)抵押支持證券）等債權(quán)類(lèi)渠道。如今行業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯發(fā)生根本改變，住宅銷(xiāo)售去化周期拉長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)板塊較難得到“輸血”。如此一來(lái)，盤(pán)活重資產(chǎn)，強(qiáng)化其流動(dòng)性，同時(shí)減少企業(yè)集團(tuán)層面的杠桿率及成本壓力，已成為房企當(dāng)下緩解經(jīng)營(yíng)壓力的重要課題。

    “對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，REITs有其獨(dú)特的價(jià)值所在。”戴德梁行北京公司負(fù)責(zé)人胡峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面，作為融資工具，公募REITs本質(zhì)上并非債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，可以有效降低企業(yè)負(fù)債率；另一方面，REITs作為戰(zhàn)略發(fā)展工具，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)行，轉(zhuǎn)變以往重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期的發(fā)展模式。

    “預(yù)計(jì)會(huì)有更多頭部房企有意愿通過(guò)發(fā)行公募REITs的方式盤(pán)活存量資產(chǎn)、釋放資產(chǎn)價(jià)值、增強(qiáng)資金流動(dòng)性。”徐躍進(jìn)表示，當(dāng)前，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目較多，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)有望繼續(xù)擴(kuò)容。

    “目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極變化，許多私募基金、保險(xiǎn)資金在問(wèn)詢合適的商業(yè)類(lèi)、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)，計(jì)劃成立Pre-REITs基金提前布局培育，將來(lái)以發(fā)行REITs為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)‘投融管退’再投資的循環(huán)發(fā)展。”胡峰向記者透露。

    無(wú)獨(dú)有偶，另有消息人士也向記者透露，中國(guó)金茂正計(jì)劃陸續(xù)將儲(chǔ)備的商業(yè)資產(chǎn)注入華夏金茂購(gòu)物中心REIT平臺(tái)，這為華夏金茂購(gòu)物中心REIT未來(lái)擴(kuò)募提供了想象空間。截至目前，中國(guó)金茂商業(yè)板塊已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長(zhǎng)沙、青島、天津等多個(gè)核心城市，未來(lái)增長(zhǎng)空間可期。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)公募REITs陸續(xù)上市，相關(guān)房企的融資渠道將更為靈活，有助于其探索新發(fā)展模式，向“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。

    正如徐躍進(jìn)所說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)金融鏈條的打通也會(huì)助力企業(yè)做好精準(zhǔn)投資，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)增值?；诖耍磥?lái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有望迎來(lái)大資管時(shí)代。