房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來更密集的城市層面調(diào)控

    范圍涉及“五限”、按揭利率調(diào)整、違規(guī)行為整頓等多個(gè)方面

    ■夏丹

    4月份房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)卻環(huán)比上升加快，主要源于二線城市和三線城市房?jī)r(jià)的較快上漲，預(yù)計(jì)，5月份在城市層面將迎來密集的調(diào)控潮。4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資顯示出較強(qiáng)的韌勁，增速僅小幅下滑。然而三項(xiàng)主要前瞻指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢(shì)，后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱。

    一、成交增速繼續(xù)下行，但房?jī)r(jià)環(huán)比上升加快

    1月份-4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比上期回落2.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額36222億元，增長(zhǎng)9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)調(diào)控之下房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)增速卻仍有提升。4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)平均環(huán)比為0.57%，增速較上月加快。這主要是源于二線城市和三線城市房?jī)r(jià)上漲加快，其增幅分別擴(kuò)大了0.14個(gè)百分點(diǎn)和0.18個(gè)百分點(diǎn)。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅則有所收窄。

    “五一”前后，住建部約談了12個(gè)城市負(fù)責(zé)人，多為房?jī)r(jià)上漲較快的二線省會(huì)城市以及個(gè)別三線城市，如被約談的?？?、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等均位列4月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅榜Top10。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控“目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”被再次強(qiáng)調(diào)，可見中央對(duì)于落實(shí)“房住不炒”、抑制房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)度堅(jiān)決。預(yù)計(jì)5月份將迎來城市層面更為密集的調(diào)控潮，范圍涉及“五限”、按揭利率調(diào)整、違規(guī)行為整頓等多個(gè)方面。

    二、前瞻指標(biāo)“三緩”，投資增速可能走弱

    2018年1月份-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30592億元，同比名義增長(zhǎng)10.3%，增速比1月份-3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。在本月全國投資數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一枝獨(dú)秀，增速僅較上月小幅下滑，整體仍處在高位，在住房雙軌制框架下顯示出了較強(qiáng)的韌勁。然而，三項(xiàng)主要領(lǐng)先指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢(shì)，后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱。

    新開工從加速復(fù)工中回復(fù)平穩(wěn)。1月份-4月份房屋新開工面積51779萬平方米，增長(zhǎng)7.3%，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。上個(gè)冬天的采暖季，京津冀、濟(jì)南等多地實(shí)施了“最嚴(yán)停工令”，時(shí)間跨度約為2017年11月中旬到2018年3月中旬，疊加春節(jié)效應(yīng)，年初新開工情況低迷。在春節(jié)后復(fù)工疊加采暖季結(jié)束的影響下，3月份房屋新開工面積增速明顯大幅反彈，這種趕工效應(yīng)進(jìn)入4月份后恢復(fù)平靜。

    拿地放緩，土地成交面積同比轉(zhuǎn)負(fù)。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%，上期為增長(zhǎng)0.5%；土地成交價(jià)款2391億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。盡管房企存在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求，但在行業(yè)調(diào)控和金融監(jiān)管的雙重壓力下，拿地將不可避免地受到資金來源收緊約束。

    資金來源繼續(xù)收緊，增速創(chuàng)兩年來新低。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款8637億元，同比下降1.6%；利用外資17億元，下降77.6%；自籌資金14894億元，增長(zhǎng)4.8%；定金及預(yù)收款14987億元，增長(zhǎng)8.3%；個(gè)人按揭貸款7148億元，下降6.7%。其中兩項(xiàng)貸款增速值得注意：銀行對(duì)開發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年余以來的首次轉(zhuǎn)負(fù)，對(duì)個(gè)人的按揭貸款在利率上行和額度嚴(yán)控之下延續(xù)去年四季度以來的負(fù)增長(zhǎng)，體現(xiàn)了去年以來對(duì)企業(yè)部門和居民部門去杠桿的要求。

    （作者系交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員）