社科院報告：2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化

    2018年12月11日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社《經(jīng)濟參考報》共同主辦，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》發(fā)布暨住房制度改革研討會在京舉行。

    《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》在評述2017-2018年住房及相關(guān)市場走勢的基礎(chǔ)上，預(yù)測了2019年住房及相關(guān)市場的發(fā)展變化；通過構(gòu)建華房住房指數(shù)體系，量化評估了住房市場各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r；剖析了住房市場及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，針對性地提出了相關(guān)政策建議。

    《中國住房發(fā)展總體報告》顯示，2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。未來國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢更加錯綜復(fù)雜，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性泡沫高懸，樓市預(yù)期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。盡管未來預(yù)期和市場走勢還有待觀察，課題組基于模型定量分析和影響因素變化分析，做出判斷和預(yù)測：總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導(dǎo)。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

    《中國住房需求報告》顯示，雖然我國當(dāng)前住房市場整體運行較為平穩(wěn)，但由于我國住房市場結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過剩問題仍長期存在，本輪市場下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢性信號和問題，需要在未來住房市場調(diào)控中引起有關(guān)部門重視關(guān)注。一是市場整體預(yù)期未能根本扭轉(zhuǎn)，買漲殺跌的盲從心理依然存在。二是租賃市場政策性因素和資本入市，可能會進一步引發(fā)市場供需矛盾。三是局部區(qū)域和物業(yè)類型供需錯配、面臨空置率上升壓力。四是違規(guī)操作、影響預(yù)期的市場亂象亟需整頓治理。綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計明年市場仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。

    《中國住房市場監(jiān)管報告》指出，2018年，政府的住房市場監(jiān)管政策上主要從綜合監(jiān)管角度著力穩(wěn)定住房市場，從土地市場監(jiān)管角度著力提高土地利用效率，從銷售監(jiān)管角度著力維護市場秩序，確保各項政策落實效果，從租賃市場監(jiān)管角度著力建章立制，促進租賃市場健康發(fā)展。

    盡管如此，目前的監(jiān)管模式仍存在一些問題，可能會對未來的監(jiān)管效果產(chǎn)生影響，導(dǎo)致住房市場的波動。主要包括監(jiān)管的長效性制度性不突出，監(jiān)管的整合程度和社會參與度均不夠。鑒于此，政府還要加強建章立制及執(zhí)行，可以考慮成立跨部門的住房市場監(jiān)管委員會以提高監(jiān)管的協(xié)調(diào)性，以及進一步加強信息披露和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定。

    《中國住房宏觀調(diào)控報告》認(rèn)為，整體來看，2018年我國住房市場處于一個轉(zhuǎn)型期，將會從過去20年的住房高速增長期轉(zhuǎn)變到波動式增長和區(qū)域性增長并存的階段。面對這樣的形勢，未來住房市場調(diào)控在堅持“房住不炒”的原則下，要進一步加強因城施策、分類調(diào)控的實效性，各城市要進一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時調(diào)控的能力。一是堅定不移推進城鎮(zhèn)化，堅定住房市場信心。二是圍繞住房市場穩(wěn)定發(fā)展實現(xiàn)調(diào)控機制化、制度化。三是繼續(xù)堅持因城施策，差別調(diào)控的政策毫不動搖。四是加快住房市場長效調(diào)節(jié)機制建設(shè)。