金融服務(wù)住房租賃 銀行探索“新門道”

    要解決好大城市住房突出問題，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是重要途徑。眼下各方的關(guān)切在于如何讓這一市場(chǎng)健康有序可持續(xù)發(fā)展？在昨日首屆“浦江住房租賃高峰論壇”上，與會(huì)嘉賓直言行業(yè)瓶頸和痛點(diǎn)，提出不少建議。作為其中關(guān)鍵一環(huán)的金融服務(wù)，銀行也在多方探路摸門道。

    市場(chǎng)上目前對(duì)長(zhǎng)租房沒有標(biāo)準(zhǔn)定義，一般可理解為租賃關(guān)系穩(wěn)定、租金相對(duì)穩(wěn)定、完全市場(chǎng)化運(yùn)作的可長(zhǎng)期租賃的住房。據(jù)了解，目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租房主要有兩類，一是政府提供的保障性租賃住房，二是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的集中式租賃房（長(zhǎng)租公寓）；當(dāng)然還有部分個(gè)人散租的長(zhǎng)租房。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受政策支持和資本追捧，住房租賃行業(yè)近些年正處發(fā)展快車道，但逐步暴露出不少問題。“長(zhǎng)租房市場(chǎng)目前面臨三大基礎(chǔ)性問題，一是住房租賃收益率過低，二是大額的、長(zhǎng)期的、低融資成本的資金缺乏，三是很多人尚不愿意租房住，租住意愿不高。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)在論壇上表示。

    柴強(qiáng)認(rèn)為，租賃收益率高低是發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)面臨的最底層、最基礎(chǔ)性問題。目前該市場(chǎng)租金回報(bào)率（房租/房?jī)r(jià)之比）絕大多數(shù)不到2%。“如果沒有一個(gè)合理的收益率，長(zhǎng)租房市場(chǎng)難以持續(xù)發(fā)展。”

    去年以來(lái)，市場(chǎng)上多個(gè)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)連番“爆雷”，讓整個(gè)行業(yè)聲譽(yù)跌至谷底，除了業(yè)務(wù)模式“長(zhǎng)收短付”的弊端之外，收益率低就是一大原因。

    從政策支持上看，無(wú)論是“十四五”規(guī)劃綱要，還是今年的政府工作報(bào)告，都對(duì)住房租賃市場(chǎng)著墨不少。有統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)46個(gè)城市出臺(tái)了277個(gè)和住房租賃相關(guān)的政策。

    上海市房屋管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)劉紀(jì)來(lái)在論壇上透露，目前上海正在謀劃“十四五”住房租賃的發(fā)展工作，要加快租賃住房的有效供應(yīng)；優(yōu)化空間布局，要讓大家租得近；要對(duì)租金開展監(jiān)測(cè)，定期發(fā)布租金信息，引導(dǎo)市場(chǎng)的合理預(yù)期等。

    從市場(chǎng)容量上看，柴強(qiáng)判斷，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭未來(lái)會(huì)有三分之一的人會(huì)租房居住，會(huì)用三分之一收入來(lái)支付房租等相關(guān)租賃費(fèi)用。

    在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，金融機(jī)構(gòu)參與是關(guān)鍵一環(huán)，銀行也在多方進(jìn)行探索。建設(shè)銀行通過實(shí)施住房租賃戰(zhàn)略，摸索出一條服務(wù)住房租賃市場(chǎng)的新路，形成了支持住房租賃市場(chǎng)的建行模式。

    據(jù)建設(shè)銀行住房金融和個(gè)人信貸總經(jīng)理王毅介紹，建行形成支持住房租賃發(fā)展的建行模式主要有八個(gè)方面，分別是搭建住房租賃平臺(tái)、創(chuàng)新存房業(yè)務(wù)、成立建信住房公司、組建住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、推出一攬子金融產(chǎn)品、試點(diǎn)住房租賃REITs項(xiàng)目、打造建行住房租賃價(jià)格指數(shù)。

    其中，存房業(yè)務(wù)是建行構(gòu)建的一個(gè)全新市場(chǎng)模式。據(jù)王毅介紹，存房模式是一項(xiàng)落實(shí)新金融理念的重要?jiǎng)?chuàng)新，既發(fā)揮了建行的資金優(yōu)勢(shì)，又規(guī)避了運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)缺乏的短板，通過分工協(xié)作、互利共贏引入市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，將“房東—中介—租戶”傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;房東—建信住房—專業(yè)運(yùn)營(yíng)—租戶”的新型長(zhǎng)租模式。