房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險出清 銀行等機(jī)構(gòu)出手支持房企并購

    本報記者 張志偉

    見習(xí)記者 余俊毅

    近年來，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險一直備受關(guān)注，而房企間的項(xiàng)目并購被視為有效方式之一。

    《證券日報》記者注意到，今年以來，已有多家銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)并購項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)資金支持，相關(guān)融資額度接近600億元。此外，全國性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）日前也開始發(fā)債募集資金參與房企紓困。

    多家金融機(jī)構(gòu)

    參與房企風(fēng)險處置

    今年以來，已有多家銀行陸續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券等對房企并購提供資金支持。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至2月20日，已有5家銀行相繼啟動支持計劃，合計提供融資額度達(dá)580億元。

    具體來看，記者近日獲悉，興業(yè)銀行計劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

    對此，興業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，近期已陸續(xù)接洽多家優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。該期主題金融債券的發(fā)行，將進(jìn)一步充實(shí)銀行資金來源，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。

    在此之前，平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行均表示擬發(fā)行50億元額度的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

    除此之外，1月25日，招商銀行分別與華潤置地及華潤萬象生活簽署合作協(xié)議，分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)。2月14日，招商銀行與大悅城控股簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將建立深度的地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作關(guān)系，根據(jù)協(xié)議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)。

    “銀行通過發(fā)債獲得的資金來源是長期的，也比較穩(wěn)定，用于發(fā)放房地產(chǎn)并購貸款，能更好支持房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購。此外，房地產(chǎn)并購貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，銀行發(fā)放并購貸款積極性也會更高。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對《證券日報》記者表示，預(yù)計今年房地產(chǎn)企業(yè)并購行為會增多。

    值得注意的是，除了銀行機(jī)構(gòu)外，AMC機(jī)構(gòu)也開始“出手”發(fā)債支持房企并購。2月18日，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，募集資金主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解工作。

    IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴《證券日報》記者，AMC處置房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)，主要有打包出售、引進(jìn)戰(zhàn)投、直接投資盤活、提供增信措施盤活、債轉(zhuǎn)股以及破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算等模式，能夠進(jìn)一步助力整個房地產(chǎn)行業(yè)活力提升。

    銀行將是房企并購

    重要資金來源

    對于近期多家銀行以及AMC機(jī)構(gòu)對房企并購項(xiàng)目提供融資支持的情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是對去年年底中央文件的進(jìn)一步落實(shí)。

    2021年12月下旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，通過投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

    寶新金融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄭磊表示：“房地產(chǎn)野蠻擴(kuò)張時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)在這個大形勢轉(zhuǎn)變的過程中，發(fā)生了一些風(fēng)險暴露事件，有必要通過重組并購和財政救助等方式加以妥善解決。未來房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個穩(wěn)定良性發(fā)展階段。”

    對于銀行等機(jī)構(gòu)在房企并購項(xiàng)目中起到的作用，中國銀行研究院研究員王梅婷對《證券日報》記者表示，在參與房地產(chǎn)行業(yè)并購的過程中，銀行的主要優(yōu)勢是資金面相對充裕，且通過房地產(chǎn)開發(fā)貸和房貸等形式已經(jīng)和房地產(chǎn)企業(yè)有深度合作。目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張，很難出現(xiàn)前幾年行業(yè)龍頭進(jìn)行大規(guī)模并購的情況。未來一段時間，銀行是房地產(chǎn)企業(yè)并購的重要資金來源。

    需要正視的是，房企在并購重組過程中仍面臨一些困難。中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ秸J(rèn)為，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目并購重組是實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)盤活的剛性需要，但由于困境房企往往伴有產(chǎn)業(yè)類問題、金融債務(wù)類問題、司法類問題，房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目并購重組涉及交易意向達(dá)成、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計、稅收籌劃、融資方案設(shè)計等，存在多方博弈，要快速達(dá)成一致存在一定難度。因此需要政府相關(guān)部門加以推動和引導(dǎo)，地方政府對存量房地產(chǎn)項(xiàng)目及問題房企并購重組給予一定傾斜政策以促成并購重組各利益相關(guān)方達(dá)成一致。