今起國有六大行實施存量房貸利率新定價機制 調(diào)整加點值與重定價周期

    本報記者 蘇向杲 楊潔

    自10月25日國有大行等商業(yè)銀行批量下調(diào)存量房貸利率后，存量房貸利率定價機制也迎來調(diào)整。

    10月31日，國有六大行均發(fā)布公告稱，將從11月1日起，陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制。

    新定價機制主要包括兩方面內(nèi)容：一是調(diào)整貸款利率在LPR（貸款市場報價利率）基礎(chǔ)上的加點值（以下簡稱“加點值”，可為負值）；二是變更重定價周期的約定。

    偏離度超30BP可協(xié)商調(diào)整

    今年9月29日，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）發(fā)布的《關(guān)于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告》（中國人民銀行公告〔2024〕第11號）（以下簡稱《公告》）表示，自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。

    10月31日，為落實《公告》，國有六大行完善了存量房貸利率定價機制。

    根據(jù)新定價機制，已發(fā)放的以LPR為定價基準的浮動利率商業(yè)性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款部分）借款人，可向上述銀行申請變更借款合同中的定價條款約定，包括：調(diào)整貸款利率在LPR基礎(chǔ)上的加點值；變更重定價周期的約定。

    從加點值調(diào)整方式來看，國有六大行提到，借款合同約定的加點值比全國新發(fā)放房貸利率平均加點值高30BP以上的，可申請調(diào)整加點值；調(diào)整后的加點值不低于全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點下限（如有）。具體加點值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

    其中，全國新發(fā)放房貸利率平均加點值=央行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

    借款人該如何判斷自己的存量房貸利率加點值是否能夠調(diào)整？對此，中國銀行舉例稱，“存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整是加點值之間的比較和下調(diào)。可以將貸款的LPR加點值與全國新發(fā)放房貸利率平均加點值+30BP進行比較，如果貸款的LPR加點值高，則可申請將貸款加點值下調(diào)至全國新發(fā)放房貸利率平均加點值+30BP。”

    例如，借款人的貸款利率為LPR-20BP，央行最新公布的全國新發(fā)放房貸利率為3.33%，考慮到對應(yīng)季度（即7月份至9月份）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國新發(fā)放房貸利率平均加點值為-52BP（3.33%-3.85%）。全國新發(fā)放房貸利率平均加點值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），借款人的貸款加點值為-20BP，高于-22BP，則可申請下調(diào)至-22BP，下調(diào)后的貸款利率為LPR-22BP。

    招聯(lián)首席研究員董希淼對《證券日報》記者分析稱，在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過30BP時，允許借款人與銀行協(xié)商調(diào)整加點，有助于緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。

    東方金誠首席宏觀分析師王青對記者補充稱，加點值調(diào)整部分，意味著存量房貸利率會較快跟進新發(fā)放房貸利率同步下調(diào)，這樣基于新老房貸利率差的提前償還房貸的必要性就會顯著下降。

    從對商業(yè)銀行的影響來看，王青表示，存量房貸利率較快跟進新發(fā)放房貸利率下調(diào)，對凈息差會有一定下拉作用。就不同重定價周期而言，同樣基于整體房貸期限普遍較長，其間可能要經(jīng)歷幾輪利率上行及下行波動，因此長期來看不同的重定價周期對銀行凈息差的影響為中性。

    中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬也表示，優(yōu)化貸款利率定價機制，調(diào)整重定價周期等，有助于更好維護銀行和借款人雙方的合法權(quán)益，更好按照市場化原則開展住房按揭貸款業(yè)務(wù)。

    重定價周期變更

    除加點值調(diào)整之外，重定價周期變更也是新定價機制的又一大亮點。

    此前不少貸款人認為，房貸利率重定價周期統(tǒng)一為1年，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況。而本次調(diào)整，國有六大行明確，取消了房貸利率重定價周期最短為1年的限制。

    重定價周期，即貸款合同約定的利率隨定價基準調(diào)整的時間間隔。對借款人而言，重定價周期縮短后，如果LPR下調(diào)，則可以在較短時間內(nèi)享受房貸利率下調(diào)的好處。

    國有六大行表示，變更后，重定價周期可選擇三個月、六個月或一年。新的重定價日從原合同重定價日起算，按每滿三個月、六個月或一年的對日確定，即重定價周期選擇三個月的，每年有四個重定價日；重定價周期選擇六個月的，每年有兩個重定價日；重定價周期選擇一年的，每年只有一個重定價日。

    “對借款人而言，重定價周期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應(yīng)是市場利率走勢——如果利率處于下行趨勢，重定價周期短，利率下降能更快體現(xiàn)，導(dǎo)致貸款實際利率更快下降；如果利率處于上行趨勢，重定價周期短，利率上升也將更快體現(xiàn)，導(dǎo)致實際利率更快上升。因此，借款人應(yīng)對利率走勢進行研判，選擇重定價周期。目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價周期。”董希淼說道。

    有利于促消費穩(wěn)樓市

    國有六大行還公告了新定價機制的其他操作細節(jié)。

    在固定房貸利率調(diào)整方面，國有六大行提到，固定利率或采用基準利率定價的個人住房貸款，如需申請變更借款合同定價條款約定，須先轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款。轉(zhuǎn)換時，加點值等于原合同利率水平與最近一個月相應(yīng)期限LPR的差值。轉(zhuǎn)換成功后，在貸款剩余期限內(nèi)，不能申請轉(zhuǎn)回按固定利率或基準利率定價。

    由于部分一線城市房貸利率調(diào)整也受當?shù)卣哂绊?，因此這些地方定價機制的實施也備受關(guān)注。對此，中國銀行提到，北京、上海、深圳二套房借款人，如借款人所在城市有房貸利率政策下限，則調(diào)整后的利率加點值取常態(tài)化調(diào)整目標值（即全國新發(fā)放房貸利率加點值+30BP）與當?shù)乩收呦孪奘敫咧?。如當?shù)卣呦孪薷哂诔B(tài)化調(diào)整目標值，則調(diào)整后的房貸加點值仍不能低于當?shù)胤抠J利率政策下限。

    談及新定價機制的整體影響，董希淼表示，在利率下行周期，調(diào)整措施有助于進一步降低借款人住房消費負擔(dān)，提振居民住房消費的意愿和能力，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也對《證券日報》記者表示，新的房貸利率定價機制落地后，個人購房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活，當存量房貸利率明顯偏高時，借款人可以更快調(diào)整房貸利率，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進新增購房需求的釋放。