部分城市新增房貸利率重回“3字頭”

    受訪專家稱，新增房貸利率上調(diào)源于公積金貸款利率和房貸利率產(chǎn)生倒掛

    本報記者 彭妍

    自10月份LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點(diǎn)后，部分城市的房貸利率曾步入“2”字頭。不到半個月，近日，陸續(xù)有城市加入房貸利率回調(diào)的隊(duì)伍中，包括廣州、杭州、南京、蘇州等城市。記者從上述城市多家銀行得知，目前新增房貸利率已經(jīng)按照3%執(zhí)行。

    “廣州是當(dāng)前樓市回穩(wěn)態(tài)勢下首個上調(diào)房貸利率下限的城市，做法有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，新增房貸利率上調(diào)源于公積金貸款利率和房貸利率產(chǎn)生倒掛，應(yīng)理解為房貸利率基本“見底”，不能理解為政策收緊，由于涉及到房貸利率反向操作，政策解讀和預(yù)期引導(dǎo)需進(jìn)一步加強(qiáng)。

    多地新增房貸利率

    上調(diào)至3%

    11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信公眾號“廣東發(fā)布”發(fā)文表示，自11月7日起，廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

    11月7日，記者從廣州地區(qū)多家銀行房貸經(jīng)理了解到，目前，新增房貸利率已經(jīng)上調(diào)至3%。例如，工行廣州某支行的房貸經(jīng)理告訴記者，該支行已接到“新增房貸利率不得低于3%”的相關(guān)通知，自11月7日起，新增房貸利率將按照3%執(zhí)行。

    除廣州已發(fā)文確認(rèn)新增房貸利率不得低于3%之外，其他城市也出現(xiàn)類似上調(diào)利率的消息。近日，記者從南京、蘇州等地多家銀行證實(shí)，新增房貸利率已經(jīng)按照3%執(zhí)行。目前上述銀行首套房貸款最低利率上調(diào)至3%。“前幾天我行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸利率為3.6%減60個基點(diǎn)，由2.95%上調(diào)至3%。”蘇州某國有大行的房貸經(jīng)理對記者表示。

    被問及調(diào)整原因，上述銀行房貸經(jīng)理表示，依據(jù)相關(guān)通知，廣州首套房貸款利率不得低于公積金貸款利率。前段時間LPR的再次下行，首套房貸款利率普遍下調(diào)至2.85%至2.9%，出現(xiàn)了首套房貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題。

    東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，此次部分城市新增房貸利率上調(diào)，最重要的原因是為避免商業(yè)房貸利率和公積金貸款利率倒掛。

    未來房貸利率

    將維持在較低水平

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州房貸利率上調(diào)回3%讓商業(yè)銀行更有底氣，將影響到商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)量等，同時，各地要適當(dāng)關(guān)注政策變化，主動謀劃和優(yōu)化購房策略，抓住四季度購房政策歷史最寬松的黃金期，釋放購房需求。

    在王青看來，新增個人住房貸款利率不得低于3%，將減輕公積金貸款利率下調(diào)壓力，存量房貸利率跟進(jìn)新發(fā)放房貸利率下調(diào)的節(jié)奏也會放慢。這對銀行資產(chǎn)收益有幫助，有利于銀行穩(wěn)息差。

    業(yè)內(nèi)人士表示，五年以上期限房貸利率顯著低于3%對銀行來說不可持續(xù)。除受政策利率引導(dǎo)外，息差、經(jīng)營成本等是銀行合理確定房貸利率的重要考量。綜合考慮資金、風(fēng)險、運(yùn)營、資本、稅收等成本后，當(dāng)前五年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點(diǎn)基本在3.2%左右。

    目前，房貸利率已是有統(tǒng)計以來最低。10月31日，中國人民銀行發(fā)布的2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計以來新低。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次廣州新增房貸利率上調(diào)至3%后，會有較長時間維持在這個水平，可能暫時不存在后續(xù)再進(jìn)行上調(diào)的情況?？傮w上房貸利率將維持較低的水平。

    也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，根據(jù)存量房貸利率調(diào)整新機(jī)制，未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

    “新增房貸利率不得低于3%，意味著公積金貸款利率仍有下調(diào)空間。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，從政策趨勢上看，公積金貸款首付比例、貸款利率均有下調(diào)空間。當(dāng)前多個城市公積金首套首付比例在20%左右，二套普遍在30%，未來存在進(jìn)一步下行空間；10月21日，5年期以上LPR下調(diào)后，不少城市首套房貸利率與公積金貸款利率的差值進(jìn)一步縮小，未來公積金貸款利率也存在下調(diào)空間和預(yù)期。