存量房貸利率調(diào)整重在多贏

    吳珊

    近期，中國人民銀行有關(guān)人士表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

    來自央行的對存量房貸利率調(diào)整的最新表態(tài)，很快引起市場熱議。盡管目前銀行方尚未行動，但從長遠(yuǎn)來看，存量房貸利率重定價有利于市場各方。

    去年末銀行理財收益走低，加之今年以來多地新發(fā)放個人住房貸款利率進(jìn)一步下降，促使部分存量房貸的借款人預(yù)期發(fā)生顯著變化，提前還貸需求持續(xù)增加。

    降低存量房貸利率，對于借款人來說，最直接的影響是減少房貸利息支出，增加可支配收入，優(yōu)化個人資產(chǎn)負(fù)債表，并邊際縮減房貸成本和其他投資預(yù)期收益率之間的差距。華泰證券宏觀團(tuán)隊粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35個基點至85個基點。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%。

    不過，由于個人住房貸款一直被視為“銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤”，因此，也有觀點認(rèn)為下調(diào)存量房貸利率會對銀行經(jīng)營帶來較大壓力。但結(jié)合實際情況來看，這種負(fù)面影響程度不大。

    當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運行呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢、貨幣政策穩(wěn)健、衡量銀行綜合經(jīng)營實力以及應(yīng)對風(fēng)險能力的各項指標(biāo)均處良好水平，銀行有能力、有機(jī)會通過做活、做大其他信貸業(yè)務(wù)規(guī)模等方式來彌補(bǔ)相關(guān)損失，同時也可采用“以量補(bǔ)價”的策略來夯實業(yè)績增長的基礎(chǔ)。

    目前，在利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)下，各類型銀行綜合考慮自身經(jīng)營情況，主動有序下調(diào)部分期限存款利率，降低負(fù)債成本，保持合理息差，增強(qiáng)支持實體經(jīng)濟(jì)的能力和可持續(xù)性，為讓利實體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了空間。推動存量房貸利率下調(diào)，是銀行讓利實體經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)，有助于減輕居民提前還貸行為，降低流動性風(fēng)險，進(jìn)一步穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表。

    對于社會經(jīng)濟(jì)而言，居民住房消費負(fù)擔(dān)減輕，有助于提高居民擴(kuò)大消費和投資的意愿及能力，激發(fā)市場活力促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更持續(xù)更有效提振居民消費需求，強(qiáng)化各界對未來經(jīng)濟(jì)形勢的信心。

    當(dāng)然，存量房貸利率重新定價應(yīng)該遵循市場化、法治化原則，找準(zhǔn)共贏的平衡點。2023年一季度末，個人住房貸款余額達(dá)到38.94萬億元，涉及上億個家庭，關(guān)系民生穩(wěn)定、連著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推動存量房貸利率重定價至關(guān)重要，各類型銀行可按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險可控的前提下，分階梯進(jìn)行差異化調(diào)整。