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2024年土地市場將呈現(xiàn)三大特征

2024-01-06 00:29  來源:證券日報 

    王麗新

    開年以來,杭州、鄭州等多地集中掛牌出讓土地。1月4日,北京率先完成2024年首場土拍,攬金122億元,平均溢價率8.9%。這場新年第一拍,給2024年土地市場開了一個好頭。

    在筆者看來,當(dāng)下房企投資動能主要受限于資金的流動性和市場預(yù)期,在兩者都沒能迎來全面好轉(zhuǎn)之前,2024年土地市場表現(xiàn)或與北京這場新年首拍異曲同工,仍將呈現(xiàn)整體成交規(guī)模企穩(wěn)、分化加劇以及房企投資轉(zhuǎn)為“謹(jǐn)慎+聚焦”的三大特征。

    第一,整體成交規(guī)模企穩(wěn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2023年全國300個城市涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降20.6%,土地出讓金同比下降16%;重點城市商品住宅地塊供地計劃完成率超80%??紤]到房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系重新回歸平衡,新房庫存去化周期延長,預(yù)計2024年土地市場供應(yīng)規(guī)模仍將保持相對低位且平穩(wěn)運行。

    預(yù)計2024年土地市場整體成交規(guī)模企穩(wěn)將主要表現(xiàn)為兩方面:一是各地地價和出讓條件將會調(diào)整得更為合理,土地定價也會給房企留有利潤空間,吸引房企參與投資;二是稀缺優(yōu)質(zhì)地塊預(yù)計能拍出應(yīng)有的溢價水平,但整體市場平均溢價率、成交規(guī)劃建筑面積以及土地出讓金不會飆升,有望“穩(wěn)中微進(jìn)”。

    第二,市場分化將進(jìn)一步加劇,自由競價與底價成交并存。2023年四季度,全國多個城市土拍陸續(xù)取消最高限價,重回“價高得者”,有助于激發(fā)市場活力。從目前結(jié)果來看,熱點城市的核心地塊熱度升溫,但非核心區(qū)地塊底價成交仍是主流表現(xiàn)。這種冷熱分化格局預(yù)計會延續(xù)至2024年。同時,隨著取消“限地價”賣地模式的城市持續(xù)擴容,自由競價與底價成交,甚至流拍現(xiàn)象將并存,促使分化進(jìn)一步加劇。

    這種分化主要體現(xiàn)在三方面:一是城市間分化,核心一線、二線城市土地出讓規(guī)模、價格以及對房企的吸引力仍將保持高位,庫存較高的三線、四線城市土地市場表現(xiàn)則會整體偏弱;二是城市內(nèi)部區(qū)域分化,在同一個城市的核心地塊與非核心地塊或?qū)⒚媾R高溢價出讓和流拍兩種命運;三是房企拿地能力分化,中小房企及區(qū)域型房企拍高價地意愿低,更傾向于尋找結(jié)構(gòu)性機會,但國企、財務(wù)穩(wěn)健的民營房企仍將是拿地大戶。

    第三,“少城市、精地塊”將成房企投資普遍共識。在這一輪行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期之前,房企為了減少拿地成本,幾乎在各城跑馬圈地。如今,由于企業(yè)可調(diào)度的可投資現(xiàn)金流有限,如何做到“把錢花在刀刃上”更為重要,出于安全性考慮,投資轉(zhuǎn)為“謹(jǐn)慎+聚焦”。

    自2021年行業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約房企以來,過去步子邁得太大導(dǎo)致流動性緊張的房企,要么暫停拿地,要么謹(jǐn)慎投資。即便是現(xiàn)金流較好的企業(yè),拿地策略也轉(zhuǎn)為“以銷定投、收斂聚焦”,其愿意投資的城市范圍也在不斷收窄,“少城市、精地塊”成共識。以2023年拿地金額TOP10房企來看,除保利發(fā)展、華潤置地、中國鐵建等房企拿地城市數(shù)量超過20個外,其余企業(yè)拿地城市數(shù)量均在20個以下,且其將絕大多數(shù)投資押寶在一線、二線城市。具體地塊的選擇上,則以市區(qū)位置核心、配套完善、去化率高的優(yōu)質(zhì)土儲為主。

    值得關(guān)注的是,2024年,保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向,將對穩(wěn)投資起到重要作用,預(yù)計會得到更多政策和資金支持,房企需要積極尋找其中的投資機會。

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