房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升需強(qiáng)化因城施策

    王麗新

    短短幾天內(nèi)，蘇州全域取消限購(gòu)、上海放松環(huán)外（崇明區(qū)除外）非滬籍單身人士限購(gòu)、廣州放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)、房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”第一筆貸款在南寧市落地，成百上千個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”推送至銀行……開(kāi)年以來(lái)，因城施策已遍地開(kāi)花，利好新政接踵而至。

    從近期樓市政策來(lái)看，高能級(jí)城市進(jìn)一步放寬或解除限購(gòu)，多地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速運(yùn)轉(zhuǎn)，表明支持房企銷售端和融資端的力度均在加大。若能確保紓困政策執(zhí)行到位，扎實(shí)推進(jìn)因城施策、因企施策，乃至因項(xiàng)目施策，防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)預(yù)期雙管齊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。

    首先，一線城市進(jìn)一步放松限購(gòu)，有望提升市場(chǎng)活躍度。廣州、上海此次率先探路，降低購(gòu)房門(mén)檻，釋放更多購(gòu)房資格，是因地制宜地激活改善性需求和剛需的有力舉措。堅(jiān)持因城施策、一城一策，乃至一區(qū)一策，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，將極大地利好區(qū)域市場(chǎng)企穩(wěn)回升，進(jìn)而發(fā)揮由點(diǎn)到面的傳導(dǎo)作用。

    接下來(lái)，一線城市優(yōu)化樓市政策有望進(jìn)一步強(qiáng)化，部分二線城市也有可能加入全面取消限購(gòu)陣營(yíng)。因需、因區(qū)優(yōu)化限購(gòu)新政的范圍將持續(xù)擴(kuò)大，雖在具體工具選擇上或有差異，但對(duì)市場(chǎng)預(yù)期均有積極引導(dǎo)作用。一方面，區(qū)域市場(chǎng)的企穩(wěn)回升將有利于房企回籠資金，經(jīng)營(yíng)回歸正軌，減緩出險(xiǎn)房企二次債務(wù)違約，甚至退市風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，銷售回款增厚有望加快項(xiàng)目施工進(jìn)度，切實(shí)推動(dòng)“保交樓”，同時(shí)，亦有助于房企擴(kuò)表投資拿地意愿，形成良性循環(huán)。

    其次，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速運(yùn)轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市首批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”陸續(xù)落地，有利于加快盤(pán)活資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。近日，住建部和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，明確要建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。從發(fā)布通知到首批融資支持“白名單”項(xiàng)目落地，歷時(shí)不足1個(gè)月，推進(jìn)節(jié)奏之快，較為少見(jiàn)。

    更為重要的是，與過(guò)往相比，本次融資支持是由企業(yè)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目，對(duì)集團(tuán)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效區(qū)分，可以避免金融機(jī)構(gòu)對(duì)債務(wù)違約房企旗下所有項(xiàng)目搞“一刀切”。從實(shí)操層面而言，有兩類項(xiàng)目可納入“白名單”：一是正常開(kāi)發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來(lái)源有保障的項(xiàng)目；二是開(kāi)發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目。如此一來(lái)，出險(xiǎn)房企旗下部分項(xiàng)目有望進(jìn)入“白名單”，與公司總部的信用風(fēng)險(xiǎn)做一定程度的切割，讓項(xiàng)目融資?？顚Ｓ谩Ｒ坏┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資支持落地規(guī)模越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)鏈條就有希望重新轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。

    第三，仍需多措并舉確保“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)。收到“白名單”后，如何開(kāi)展“風(fēng)險(xiǎn)管理”是金融機(jī)構(gòu)和各地相關(guān)部門(mén)需要重點(diǎn)考量的問(wèn)題，要確保錢(qián)用在刀刃上，用在最合適的項(xiàng)目上，更要確保信貸資金封閉運(yùn)行，不出現(xiàn)資金抽調(diào)、抽逃，才能進(jìn)一步切實(shí)推進(jìn)“保交樓”工作。

    當(dāng)然，僅僅靠給予房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”融資支持，并不能全面解決“保交樓”問(wèn)題。“保交樓”是復(fù)雜工程，各地各個(gè)項(xiàng)目情況不盡相同。接下來(lái)，各地相關(guān)主體仍需壓實(shí)責(zé)任，多管齊下，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款撬動(dòng)、資產(chǎn)管理公司盤(pán)活、商業(yè)銀行配套貸款跟進(jìn)等多種手段因項(xiàng)目施策，精準(zhǔn)發(fā)力“保交樓”，提升市場(chǎng)對(duì)期房交易的信心，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。