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證監(jiān)會:推進公募REITs試點完善制度拓寬范圍

2022-03-19 07:18  來源:中國證券報

    證監(jiān)會3月18日發(fā)文透露,正在會同相關(guān)部委,進一步深入推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點,完善制度機制,拓寬試點范圍,更好發(fā)揮公募REITs的功能作用,進一步促進投融資良性循環(huán),助力實體經(jīng)濟發(fā)展。目前,證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴募規(guī)則,將適時征求市場意見;同時,正會同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作,盡快推動項目落地。

    業(yè)內(nèi)人士認為,此次證監(jiān)會發(fā)文釋放積極信號,公募REITs市場有望進入高效、高質(zhì)量發(fā)展階段。

    抓緊制定擴募規(guī)則

    2021年6月,首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市,標志著公募REITs試點正式啟動。目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市,市場運行平穩(wěn),流動性和價格發(fā)現(xiàn)機制總體較好,符合試點預(yù)期。

    公募REITs試點不是完成時,而是進行時,市場規(guī)則在不斷創(chuàng)新和完善中。目前,證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴募規(guī)則,將適時征求市場意見。

    中國證券報記者獲悉,上交所正在緊鑼密鼓做好擴募業(yè)務(wù)的技術(shù)準備工作,積極引導(dǎo)有擴募需求的REITs做好擴募資產(chǎn)篩選,盡快推動擴募項目落地,并已深入調(diào)研北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業(yè),將統(tǒng)籌推動優(yōu)質(zhì)項目開展試點工作。

    “擴募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴募與首發(fā)一樣,是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴募機制,有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產(chǎn),優(yōu)化投資組合,促進并購活動,更好形成投融資良性循環(huán)。”證監(jiān)會指出。

    平安證券研究所固收首席分析師劉璐表示,公募REITs擴募是海外成熟市場REITs的一個重要機制,有利于優(yōu)化投資組合,更好發(fā)揮管理人的專業(yè)能力,更好服務(wù)實體經(jīng)濟,通過收并購實現(xiàn)進一步的價值增長。

    在中金基金相關(guān)人士看來,存量REITs擴募并不斷吸收優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以實現(xiàn)多方共贏。首先,原始權(quán)益人可實現(xiàn)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)和新增項目投資的投融資良性循環(huán);其次,基金管理人可通過擴募適時收購資產(chǎn),優(yōu)化投資組合、分散風(fēng)險,實現(xiàn)管理賦能下的價值增長,提高單位基金可分配現(xiàn)金流,使得投資者可以分享基金長期現(xiàn)金流增長和流動性改善。最后,市場關(guān)注度和參與度的提高將對REITs定價和流動性起到進一步正向支持作用,并將資本市場的定價傳導(dǎo)至更廣泛的基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)市場,體現(xiàn)REITs定價“錨”的作用,形成促進市場活躍、規(guī)模增長的正向循環(huán)。

    推動保障性租賃住房

    公募REITs落地

    在擴充REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍方面,證監(jiān)會提出,抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

    據(jù)深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人介紹,深交所通過線上線下等多種方式對接深圳、北京、廣州、重慶、廈門等城市的保障性住房租賃企業(yè),力爭推動保障性租賃住房REITs項目平穩(wěn)落地。

    “目前,深交所會同深圳人才安居集團、深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司已基本完成保障性租賃住房資產(chǎn)梳理、REITs產(chǎn)品方案論證、政策探討等前期準備工作,預(yù)計很快將進入正式申報階段。”深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人表示。

    “這是市場‘千呼萬喚’的產(chǎn)品創(chuàng)新。一方面,能幫助投資者拓寬投資范圍、分享租金收益;另一方面,為保障性租賃住房引入社會資本,將助力房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。”劉璐稱。

    在川財證券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究所所長陳靂看來,上市交易的REITs具備良好流動性。傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資對資金量的需求較大,保障性租賃住房REITs的出現(xiàn),將在豐富投資品類角度對優(yōu)化基金投資組合做出一定的貢獻。

    試點資產(chǎn)的落地并非一蹴而就。國泰君安資管REITs團隊告訴中國證券報記者:“對于保障性租賃住房REITs在試點工作中面臨的難點和痛點,監(jiān)管層前期也與市場各參與機構(gòu)進行了深入溝通。相信后續(xù)相關(guān)政策的正式出臺有望針對性地解決市場參與各方關(guān)注的問題,促進保障性租賃住房REITs項目申報的常態(tài)化,有力助推保障性租賃住房REITs的成功落地。”

    目前,公募REITs試點資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢。除產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以外,低碳能源、水利設(shè)施、新基建、保障性租賃住房等契合國家政策導(dǎo)向,助力碳達峰、碳中和及落實民生工程保障等有利國計民生的資產(chǎn)類型也將成為重點推進方向。

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