從破題到上新 從首發(fā)到擴(kuò)募 上交所REITs市場正釋放推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能

    本報(bào)記者 田鵬

    隨著2月27日匯添富九州通醫(yī)藥REIT成功上市，上交所市場已有42單REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，募集資金1189億元，全市場占比近七成，帶動(dòng)投資規(guī)模超過6000億元。

    在中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委的大力支持下，經(jīng)過三年多的發(fā)展，上交所已經(jīng)成為國內(nèi)主要的REITs市場，在盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資方面，發(fā)揮日益重要的作用。“制度體系日趨完善，市場運(yùn)行整體平穩(wěn)向好，常態(tài)化發(fā)行不斷提質(zhì)增速，滬市REITs市場已初步形成了投融資協(xié)調(diào)發(fā)展、市場定價(jià)基本均衡的良好生態(tài)。”上交所債券業(yè)務(wù)主要負(fù)責(zé)人表示。

    毫無疑問，作為我國REITs的主要市場，滬市REITs市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展作用日益顯現(xiàn)，REITs市場迎來了發(fā)展的重要機(jī)遇期。展望未來，上交所表示，下一步，將在中國證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，落實(shí)新“國九條”要求，堅(jiān)持首發(fā)與擴(kuò)募并重，持續(xù)培育壯大REITs市場，加快引入增量資金，健全基礎(chǔ)制度機(jī)制，保障市場穩(wěn)定高效運(yùn)行，構(gòu)建良好市場生態(tài)。

    常態(tài)化發(fā)行蹄疾步穩(wěn)

    近期，多只REITs集中鳴鑼上市。2月17日，首單供熱基礎(chǔ)設(shè)施REITs國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市，彰顯了項(xiàng)目在盤活市政基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、保障居民生活質(zhì)量、提升城市服務(wù)功能等方面形成的良好示范效應(yīng)；2月26日，華夏金隅智造工場REIT作為全國首單城市更新類REITs項(xiàng)目上市；2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT則成為首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)設(shè)施類REITs項(xiàng)目上市。這一個(gè)個(gè)“首單”項(xiàng)目，為細(xì)分領(lǐng)域?qū)淤Y本市場打開了全新的融資發(fā)展路徑。

    自2021年首批REITs項(xiàng)目上市以來，REITs市場規(guī)模穩(wěn)步增長，產(chǎn)品“上新”速度明顯提升。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年上交所共有18只REITs產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模405億元，全年上市只數(shù)較2023年底存量增長90%。截至目前，上交所已上市REITs項(xiàng)目總量達(dá)42單，募集資金約1189億元，市場占比近七成。

    與此同時(shí)，近年來，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型也在不斷豐富，與民生關(guān)系日益密切，從上市初期的高速公路、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理，到現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房，再到消費(fèi)、市政、水電、跨海大橋等耳熟能詳?shù)臉?biāo)桿項(xiàng)目，REITs募集資金在科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、民生普惠等領(lǐng)域不斷發(fā)揮重要作用，已然成為資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國家戰(zhàn)略實(shí)施的一股重要力量。

    雙輪驅(qū)動(dòng)格局正在形成

    所謂REITs擴(kuò)募，是指公募REITs首次發(fā)行后，于存續(xù)期內(nèi)再次發(fā)行基金份額募集資金，用于購入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目或存量項(xiàng)目的更新改造等優(yōu)化投資組合的行為。擴(kuò)募，是公募REITs產(chǎn)品的重要特性，是REITs市場實(shí)現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)張、獲得規(guī)模體量與生命力的必經(jīng)之路，也是REITs市場可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。

    “可以說，擴(kuò)募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，它真正實(shí)現(xiàn)了投資的良性循環(huán)，通過置入核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于提高基金的投資分散性，促進(jìn)基金長期穩(wěn)健運(yùn)營，并支撐REITs市場向深度、廣度發(fā)展。”一位REITs市場資深研究員告訴記者。從國外成熟REITs市場發(fā)展?fàn)顩r看，擴(kuò)募是公募REITs擴(kuò)容的主要渠道，也是市場“生命力”的體現(xiàn)。

    2024年以來，滬市已上市REITs項(xiàng)目中，京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢、臨港、廈門安居等先后發(fā)布擴(kuò)募并新購入項(xiàng)目的公告，資產(chǎn)類別涵蓋清潔能源、產(chǎn)業(yè)園、保租房等類型。

    “擴(kuò)募是對公募REITs管理人主動(dòng)管理能力的檢驗(yàn)。從市場建設(shè)的角度看，已上市的REITs產(chǎn)品經(jīng)歷了市場的檢驗(yàn)，通過擴(kuò)募繼續(xù)做大做強(qiáng)可帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)容增效，進(jìn)而促進(jìn)REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。”一位REITs市場資深研究員表示。

    擴(kuò)募項(xiàng)目的落地，將進(jìn)一步盤活底層資產(chǎn)，增強(qiáng)公募REITs成長空間和經(jīng)營活力，帶動(dòng)高質(zhì)量新增投資，也將為促進(jìn)REITs二級市場健康發(fā)展、推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)制優(yōu)化、提升資源要素配置效率打下良好的市場基礎(chǔ)，進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

    生態(tài)建設(shè)備受呵護(hù)

    在中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委的推動(dòng)下，隨著政策制度機(jī)制的持續(xù)完善，REITs市場制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平將會(huì)進(jìn)一步提高，REITs的市場環(huán)境將會(huì)更加成熟。

    早在2022年，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，明確提出“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市”。為貫徹落實(shí)相關(guān)文件，中國證監(jiān)會(huì)2022年和2023年先后推出REITs常態(tài)化發(fā)行的“十條措施”和進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行的“十二條措施”，REITs市場擴(kuò)容增類明顯提速。

    2024年4月份國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn) 推動(dòng)資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》明確提出，推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展。同年7月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，推動(dòng)REITs市場進(jìn)一步加速擴(kuò)容。

    REITs制度機(jī)制也在持續(xù)創(chuàng)新完善。記者了解到，上交所在中國證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。除此以外，相關(guān)部委配套支持措施、地方專項(xiàng)政策也陸續(xù)出臺(tái)，形成了各方共建REITs市場的良好態(tài)勢。

    REITs，作為存量資產(chǎn)盤活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；同時(shí)，作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，其投資價(jià)值也逐步獲得投資者的關(guān)注和認(rèn)可。“其背后離不開規(guī)則體系的不斷完善，制度‘東風(fēng)’正為REITs市場的常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。”一位REITs市場資深研究員如是說。

    隨著REITs常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速、資產(chǎn)配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)，REITs市場必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。

（編輯 孫倩）