房企現(xiàn)“賠本”退地苗頭 行業(yè)增速放緩成共識

    日前，宋都股份發(fā)布的一則“退地”公告在房地產(chǎn)行業(yè)掀起巨大波瀾。公告顯示，該公司全資子公司放棄一宗競得的土地使用權(quán)，已繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還，涉及金額占公司2020年歸母凈利潤的14.19%。隨后，有傳聞稱，被納入“三條紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企拿地金額受到嚴(yán)格管控。對此，中國證券報記者多方了解到，在去杠桿背景下，房企投融資受到雙重限制，行業(yè)中短期增速放緩已經(jīng)成為共識。

    投融資受限

    日前，一則“被納入‘三條紅線’試點(diǎn)的重點(diǎn)房企已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%”的消息在網(wǎng)絡(luò)流傳。中國證券報記者向多家房企求證得知，該消息基本屬實(shí)。但有頭部房企負(fù)責(zé)人指出，40%并非全口徑銷售占比，而是權(quán)益銷售占比。

    即便如此，部分被納入“三條紅線”監(jiān)管的房企2021年以來拿地占比仍顯露出超標(biāo)跡象。

    中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，2021年以來，房企拿地?zé)岫让黠@下降。上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點(diǎn)，在“三條紅線”和供地兩集中背景下，房企拿地更趨謹(jǐn)慎。首批12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線。其中，3家企業(yè)略高于紅線，下半年需適當(dāng)降低拿地力度。與上年同期相比，12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個百分點(diǎn)。拿地銷售比40%紅線對試點(diǎn)企業(yè)整體影響較小。

    劉水指出，中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴(yán)格限制，結(jié)合銷售端個人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長。在此背景下，行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化，擁有管理紅利的企業(yè)有望脫穎而出。

    中國證券報記者觀察到，目前已經(jīng)有房企出現(xiàn)退地現(xiàn)象。

    7月20日晚，宋都股份公告稱，公司于2021年7月20日收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司前期獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消，已繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還，截至目前，公司尚未簽署《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。公告顯示，本次放棄競得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策，公司將不排除保留申請行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開發(fā)流程。

    公開資料顯示，宋都股份在杭州首批集中土拍共奪得5宗地塊，總價高達(dá)45.84億元，超過其2020年?duì)I業(yè)收入的60%。2020年，宋都股份全口徑銷售金額為207億元，新增總建面積70萬平方米，相比2019年下滑明顯，也直接導(dǎo)致2021年拿地積極性高漲。

    新房銷售放緩

    克而瑞資管研報顯示，過去一周，TOP100及各梯隊(duì)房企整體投資力度均呈現(xiàn)下降態(tài)勢，土地成交面積及成交金額也環(huán)比下跌7成左右。TOP100、50、30及10房企土地成交面積環(huán)比分別下降69%、68%、76%及73%。不止拿地，TOP100及各梯隊(duì)房企銷售成交面積及銷售成交金額環(huán)比也下降1至3成。其中，TOP30房企銷售成交面積和銷售成交金額環(huán)比下降14%和27%，為各梯隊(duì)降幅最小。

    “購房者貸款限制增加、貸款利率上漲、貸款周期變長是直接導(dǎo)致新房銷售速度放緩的重要原因之一。”某中型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，“現(xiàn)在融資額度大規(guī)模收緊，房企資金鏈過半要依靠銷售回款，但是在購房端進(jìn)一步收緊的背景下，業(yè)務(wù)收縮是行業(yè)共同面對的局面。”

    從房企對策看，頭部房企紛紛表態(tài)將狠抓回款、加速去庫存作為下半年工作重點(diǎn)。據(jù)媒體報道，萬科董事長郁亮在內(nèi)部會議上提及，要收緊投資，銷售回款是下半年工作的重中之重。

    此外，中國證券報記者了解到，部分熱點(diǎn)地區(qū)新房銷售放緩還和新樓盤“入市荒”有關(guān)。以北京地區(qū)為例，在售新房項(xiàng)目基本是前期入市的尾盤項(xiàng)目，且主要集中在順義、房山等地，核心區(qū)域數(shù)量較少。

    “長時間的‘消化不良’使得很多項(xiàng)目不敢貿(mào)然入市。”有房企銷售人員對中國證券報記者表示，“首批實(shí)行兩集中土地出讓制度的地區(qū)出讓的首批地塊中，熱點(diǎn)地區(qū)普遍遭到房企搶奪，但預(yù)計后續(xù)幾輪出讓熱度會明顯降溫。”

    國信證券研報顯示，中短期來看，房企拿地利潤率難見系統(tǒng)性改善。三年放緩擴(kuò)張導(dǎo)致的整體低庫存，也一定程度上降低了房企享受銷售高景氣的收益。短期內(nèi)地產(chǎn)股可能仍難有明顯超額收益。但中長期來看，房企補(bǔ)庫的動機(jī)會邊際降低，行業(yè)整體利潤率有望企穩(wěn)，具備優(yōu)秀管理能力的房企將脫穎而出。個股方面，看好貨值充沛的房企以及持有型資源較多的房企，二者的補(bǔ)庫壓力相對較小，同時也能充分分享資產(chǎn)升值的收益。

    樓市料進(jìn)一步降溫

    對于下半年市場行情，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，總體來看，“穩(wěn)定”無疑是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞，房價穩(wěn)定、地價穩(wěn)定是基礎(chǔ)，購房者的預(yù)期穩(wěn)定也在土地兩集中的環(huán)境下變得更為確定。一些熱點(diǎn)城市整體熱度相比去年下半年已經(jīng)明顯降溫，并且這種趨勢還會延續(xù)。

    針對二手房市場調(diào)控，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，本輪調(diào)控政策是因?yàn)榉績r上漲而采取的升級調(diào)控，特別是上漲明顯的城市調(diào)控力度不斷升級，抑制市場過熱。從政策的效果看，包括深圳等城市已經(jīng)出現(xiàn)了房價見頂?shù)嫩E象，調(diào)控效果越來越明顯。二手房市場逐漸成為一二線城市的主流市場。在一線城市，二手房占市場總成交基本達(dá)到了80%。在這種情況下，過去只針對新建住宅的限價等政策影響有限，升級二手房調(diào)控成為了市場的必然。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，二手住房成交參考價制度的推進(jìn)，成為今年二手房市場最重要的一項(xiàng)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)全方位監(jiān)管的導(dǎo)向。后續(xù)此類政策推進(jìn)過程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應(yīng)該積極調(diào)整。對于地方政府來說，需要基于所在城市二手住房的實(shí)際情況，科學(xué)高效地發(fā)布二手住房參考價，促進(jìn)二手住房價格回歸合理水平。對于中介來說，需要充分認(rèn)識到二手住房監(jiān)管政策的嚴(yán)厲性，后續(xù)業(yè)務(wù)操作需要合規(guī)，積極促進(jìn)二手住房價格的穩(wěn)定。對于房東來說，要了解房屋新的交易規(guī)則，合規(guī)、理性處理房源的掛牌和出售等事項(xiàng)。對于購房者來說，需要基于參考價制度了解房價的未來走勢，科學(xué)有序地安排置業(yè)計劃。