多地出臺(tái)新規(guī) 激發(fā)土地市場活力

    全國多地從供給端出發(fā)，出臺(tái)新政激發(fā)土地市場活力，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    5月23日，湖南省自然資源廳、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》?！锻ㄖ访鞔_提出，對政府收回需重新招拍掛出讓的地塊，轉(zhuǎn)為品質(zhì)改善性、低碳綠色創(chuàng)新性項(xiàng)目，允許在制定土地出讓底價(jià)時(shí)在10%的幅度內(nèi)適度支持，力爭改變“高負(fù)債”“高杠桿”“高庫存”房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量動(dòng)態(tài)平衡發(fā)展提供有力保障。

    多地優(yōu)化土地供應(yīng)政策

    《通知》要求，要優(yōu)先利用存量房地產(chǎn)用地，支持品質(zhì)改善性、低碳綠色創(chuàng)新性需求，鼓勵(lì)從詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、土地出讓非重要條件修改、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記等方面給予適度支持；對政府收回需重新招拍掛出讓的地塊，轉(zhuǎn)為品質(zhì)改善性、低碳綠色創(chuàng)新性項(xiàng)目，允許在制定土地出讓底價(jià)時(shí)在10%的幅度內(nèi)適度支持。

    《通知》強(qiáng)調(diào)，防止房地產(chǎn)庫存去化超標(biāo)增加系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，防止人口流失縣城盲目建設(shè)。各市州、縣市區(qū)商品房庫存去化周期在13個(gè)至36個(gè)月的，應(yīng)嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批；對連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個(gè)月的市縣，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。

    《通知》還明確，對商品住房去化周期超過24個(gè)月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規(guī)?？刂圃谏夏甓裙?yīng)量的20%以內(nèi)；對非住宅商品房去化周期超過36個(gè)月的縣市區(qū)，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。以上用地調(diào)控措施實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，達(dá)到相關(guān)規(guī)定明確的條件即可解除。

    “湖南此次新政是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展對于用地端的倒逼式優(yōu)化調(diào)整。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，整體來看，新政在用地的改革方面更加精細(xì)，結(jié)構(gòu)性改革也更加明確。

    廣東省中山市也有新規(guī)落地。中山市5月17日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化土地供應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干措施》就新出讓住宅用地從實(shí)行出讓預(yù)公告機(jī)制、放寬競買人資格要求、下調(diào)競買保證金比例、優(yōu)化地價(jià)款支付方式、加快項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)、優(yōu)化配套公建設(shè)施配建要求等六個(gè)方面優(yōu)化土地供應(yīng)政策。

    新規(guī)明確提出，原則上法人、自然人和其他組織均可申請參加競投，并接受聯(lián)合競投，競買保證金可按不低于出讓起始價(jià)20%設(shè)置，可約定分期繳納地價(jià)款：受讓人于簽訂出讓合同之日起30日內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款需在簽訂出讓合同之日起365日內(nèi)一次性或分期付清，并按合同約定支付利息。

    各地土拍市場冷熱分化

    5月17日，合肥城建發(fā)布公告，公司于4月22日參加了南京市規(guī)劃和自然資源局組織的土地使用權(quán)出讓活動(dòng)，通過競拍方式取得南京市NO.2022G01地塊和南京市NO.2022G05地塊。公司近日與南京市規(guī)劃和自然資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。蘇州高新5月10日公告，公司控股子公司蘇州高新地產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過市場競拍方式取得江蘇省蘇州市蘇地2022-WG-10號(hào)宗地土地使用權(quán)。

    今年以來，包括杭州、南京、東莞等多地優(yōu)化土拍規(guī)則，各地土拍市場冷熱分化?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，全國土地市場經(jīng)營性用地成交幅數(shù)共計(jì)1692幅，環(huán)比增長37%，但同比下降37%；成交建筑面積有7830萬平方米，環(huán)比增長21%，但同比下降51%。

    市場熱度方面，4月，全國土地市場成交平均溢價(jià)率達(dá)5.3%，較上月再漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，是去年9月以來首次回升至5%以上。克而瑞研究中心認(rèn)為，溢價(jià)率的抬升，主要得益于4月多個(gè)熱點(diǎn)城市集中土拍多宗優(yōu)質(zhì)土地溢價(jià)成交帶動(dòng)。尤其是深圳、杭州，首輪集中土拍中多宗地塊觸及上限價(jià)成交，平均溢價(jià)率分別為15%和6.4%，助推整體溢價(jià)率上升。

    雖然多數(shù)城市首輪集中供地表現(xiàn)穩(wěn)中有熱，但天津、東莞等城市的首輪集中供地表現(xiàn)不佳，出讓地塊中有不少地塊因無人競拍而流拍。此外，對于南京、成都等城市，樓市去化表現(xiàn)較差的遠(yuǎn)郊也成為流拍重點(diǎn)。

    克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里表示，近期，多個(gè)城市在地價(jià)、保證金繳納比例、土地價(jià)款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但受疫情影響，上半年銷售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，這導(dǎo)致房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，土地市場熱度因此持續(xù)低位運(yùn)行。同時(shí)，城市與城市之間、甚至城市內(nèi)部的競拍熱度進(jìn)一步分化，對于樓市去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域，房企拿地會(huì)更加審慎。

    可喜的是，民營房企融資現(xiàn)暖意。近日，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、碧桂園等多家民營房企陸續(xù)公告，擬通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具的方式發(fā)行債券融資。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，龍湖等民營房企公司債券發(fā)行得到市場支持，有利于暢通民營房企境內(nèi)融資通道，傳遞積極的市場信號(hào)。