世邦魏理仕發(fā)布2022年市場(chǎng)展望報(bào)告 長(zhǎng)期看好上海商辦物業(yè)市場(chǎng)

    本報(bào)記者 王麗新

    近日，全球性的商業(yè)地產(chǎn)咨詢和投資機(jī)構(gòu)世邦魏理仕（下稱CBRE）發(fā)布2022年市場(chǎng)展望報(bào)告，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資趨勢(shì)做出預(yù)判。

    CBRE中國(guó)區(qū)總裁李凌與高和資本合伙人蘇鑫共同接受了記者采訪，各自從供需、投資等多個(gè)角度，對(duì)疫情得到有效控制后上海商辦市場(chǎng)的復(fù)蘇表示出樂觀。

    CBRE中國(guó)區(qū)總裁李凌表示，市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年二季度寫字樓和商務(wù)園區(qū)新增需求降至2020年二季度的最低點(diǎn)，不足去年同期兩成，租金也持續(xù)下跌。

    但與2020年疫情的影響對(duì)比，此次商辦市場(chǎng)的表現(xiàn)更具韌性，多項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)顯著高于2020年。

    在政策層面，上海政府出臺(tái)了相關(guān)政策，包括減免稅收和放寬人才引進(jìn)等，扶持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    CBRE數(shù)據(jù)顯示，物流市場(chǎng)二季度凈吸納量18萬平米，與去年同期相當(dāng)，遠(yuǎn)高于2020年同期。

    此外，上海上半年全國(guó)大宗交易占比超過40%，其中外資占比超過30%，創(chuàng)下近三年之最。其中，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)上半年全國(guó)大宗交易超過250億元，上海及環(huán)滬占比約60%。尤其值得一提的是CBRE于管控較嚴(yán)期間在線上仍完成了兩單新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)項(xiàng)目的交易。

    李凌表示，盡管經(jīng)過疫情的沖擊，上海仍是外資投資中國(guó)的首選城市，也是亞太地區(qū)投資的重要目的地，上海在亞太區(qū)域的城市地位，仍然是無法被其他城市所取代的。

    李凌預(yù)測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)低點(diǎn)在二季度已出現(xiàn)，后期隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將出現(xiàn)回暖。寫字樓交易在上半年交易中占比約60%，基本為自用買家，價(jià)格較2020年有一定的回調(diào)。疫情得到有效控制后，國(guó)內(nèi)外地機(jī)構(gòu)正逐步進(jìn)入上海寫字樓市場(chǎng)。預(yù)計(jì)，今年下半年，上海商辦物業(yè)將進(jìn)入投資窗口期，寫字樓租賃需求則將在明年上半年恢復(fù)和回升，至2024年左右將迎來新的需求高峰。

    李凌表示，商辦市場(chǎng)在疫情期間展現(xiàn)的活力也和投資者的策略調(diào)整有關(guān)。李凌稱，近三年大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的重要趨勢(shì)是資產(chǎn)配置在向物流冷鏈、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)傾斜，這一趨勢(shì)的背后是投資者對(duì)于科技創(chuàng)新、城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)的認(rèn)同。

    李凌長(zhǎng)期看好上海商辦物業(yè)市場(chǎng)，他認(rèn)為至少在十年內(nèi)，上海仍將是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)最活躍的地區(qū)。“商業(yè)地產(chǎn)投資是一個(gè)中長(zhǎng)期的投資行為，突發(fā)事件引發(fā)的短期波動(dòng)并不會(huì)到打破市場(chǎng)原有的運(yùn)行規(guī)律和周期。”李凌表示。

    蘇鑫則從投資的角度，關(guān)注到上海商辦市場(chǎng)受疫情影響的短期波動(dòng)，意味著機(jī)會(huì)投資窗口期的出現(xiàn)。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)了供應(yīng)稀缺的核心地段資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)，基于自用需求的企業(yè)也紛紛下場(chǎng)抄底，實(shí)力資本也借機(jī)調(diào)倉(cāng)。

    針對(duì)近期上海出現(xiàn)低價(jià)拋售酒店資產(chǎn)包等傳聞，是否意味著上海商辦價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，蘇鑫表示，據(jù)他了解，出售的酒店資產(chǎn)包都是多年來一直在賣的資產(chǎn)，也沒有出現(xiàn)大幅折讓。

    蘇鑫表示，他對(duì)商辦資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)有三個(gè)判斷，一是一定會(huì)有低價(jià)拋售的資產(chǎn)，但不會(huì)大張旗鼓。這方面的資產(chǎn)來自有資金壓力的開發(fā)商，還不起利息的困境資產(chǎn)和急于退出的外資基金三方面。但大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格會(huì)僵持，不會(huì)大跌。

    高和資本在今年上半年推出了中國(guó)首個(gè)社區(qū)商業(yè)基金，規(guī)模為10億元。蘇鑫認(rèn)為，疫情對(duì)市場(chǎng)的直接影響令市場(chǎng)出現(xiàn)分化，核心資產(chǎn)將分化為核心地段資產(chǎn)與硬核資產(chǎn)，區(qū)別要看是否有穩(wěn)定且增長(zhǎng)的現(xiàn)金流。而資產(chǎn)分化的基礎(chǔ)現(xiàn)金流與流動(dòng)性。

    蘇鑫表示，在疫情得到有效控制后，他看好三個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，一是看好硬核資產(chǎn)，即有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如社區(qū)商業(yè)。二是要和新產(chǎn)業(yè)與新消費(fèi)合作。如能與生物制藥、新能源、高科技公司合作，這樣不只需求確定了，也能得到政府的支持。如能用新場(chǎng)景把新消費(fèi)引入城市更新領(lǐng)域，這個(gè)資產(chǎn)才可能成為硬核資產(chǎn)。

    蘇鑫看好上海中長(zhǎng)期發(fā)展，他認(rèn)為，上海在經(jīng)濟(jì)活力和市場(chǎng)環(huán)境方面具有很大的優(yōu)勢(shì)。

（編輯 何帆）