房企融資利率持續(xù)下行

    近期，房企融資利率持續(xù)下行，2%左右的融資利率比比皆是。低利率融資的房企，不僅有大型國(guó)企、央企，還包括中小型民營(yíng)房企。海外融資方面，與4月份銷聲匿跡不同，5月以來(lái)少數(shù)房企開(kāi)始逐步恢復(fù)海外融資，近期海外融資利率為5%左右。

    持續(xù)走低

    萬(wàn)科A近日公告，擬發(fā)行25億元公司債券，本期債券核準(zhǔn)規(guī)模為90億元，本次發(fā)行規(guī)模為25億元，為第二期發(fā)行。本期債券品種一票面利率詢價(jià)區(qū)間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價(jià)區(qū)間為2.7%-3.7%。

    不少公司短期融資利率低于2%，刷新近期融資利率下限。以葛洲壩為例，公司近期成功發(fā)行2020年度第二期超短期融資券，本期債券實(shí)際發(fā)行金額15億元，票面利率1.4%，期限為180天。本期超短期融資券募集資金將用于償還即將到期的貸款。

    葛洲壩指出，募集資金不用于長(zhǎng)期投資，即：不用于體育中心、藝術(shù)館、博物館、圖書(shū)館等，還款來(lái)源主要依靠財(cái)政性資金的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)；不用于金融投資、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，不用于普通商品房建設(shè)或償還普通商品房項(xiàng)目貸款，不用于保障房（含棚戶區(qū)改造）項(xiàng)目建設(shè)或償還保障房（含棚戶區(qū)改造）項(xiàng)目貸款。

    中國(guó)恒大等頭部房企近期也加入到大額融資隊(duì)列。不過(guò)，這些房企近期融資使用的是此前的額度及利率，融資利率普遍較高。以中國(guó)恒大為例，公司近日披露2020年公司開(kāi)發(fā)性公司債券（第二期）發(fā)行計(jì)劃。債券核準(zhǔn)規(guī)模110億元，首期發(fā)行規(guī)模45億元，本期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)40億元。本期債券的詢價(jià)區(qū)間為4.9%-6.9%。

    海外融資方面，近期海外融資利率較低。以碧桂園為例，公司近日公告稱，擬發(fā)行5.44億美元優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將于2025年到期，發(fā)行利率5.4%。

    償還到期債務(wù)

    中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，償還到期債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、用于長(zhǎng)租房等創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展，是近期房企發(fā)布融資計(jì)劃的主要原因。

    償還到期債務(wù)方面，時(shí)代中國(guó)近日公告，擬發(fā)行2020年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第三期）。本期債券發(fā)行總額不超過(guò)25億元（含），債券設(shè)兩個(gè)品種，品種一票面利率詢價(jià)區(qū)間為5.5%-7%，期限為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)；品種二票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.7%-6%，期限為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。公司表示，發(fā)行上述公司債券擬用于償還到期、回售的存續(xù)公司債券。

    不少房企承諾“?？顚Ｓ?rdquo;，償債資金不用作其他用途。以信達(dá)地產(chǎn)為例，公司近日成功發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行金額16億元，票面利率3.5%，發(fā)行期限3年。公司承諾，募集項(xiàng)目建設(shè)資金用途僅限于房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)，不得作土地款等其他用途。

    補(bǔ)充流動(dòng)資金方面，以中國(guó)中鐵為例，5月22日，上交所披露公司擬發(fā)行2020年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行可續(xù)期公司債券（第一期）。債券發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)人民幣35億元（含35億元），債券分為兩個(gè)品種。品種一票面利率詢價(jià)區(qū)間為2.6%-3.6%，基礎(chǔ)期限為3年。品種二票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.1%-4.1%，基礎(chǔ)期限為5年。本期債券募集資金擬全部用于償還公司及下屬公司有息負(fù)債和/或補(bǔ)充流動(dòng)資金，其中擬使用15億元償還公司及下屬公司有息負(fù)債，剩余部分用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

    用于長(zhǎng)租房等創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展方面，中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)發(fā)行長(zhǎng)租房公司債券的房企，融資時(shí)間普遍較長(zhǎng)，且融資用途并不單一。以龍光控股為例，公司近日公告，公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券在深交所提交注冊(cè)。本次債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)25億元（含25億元），計(jì)劃分期發(fā)行，首期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10億元（含10億元）。債券發(fā)行期限不超過(guò)10年（含10年），可以為單一品種或數(shù)個(gè)不同的品種。本次債券募集資金將用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及償還銀行借款，與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r相匹配。

    狠抓回款

    針對(duì)房企融資成本下降的原因，多位業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)金融環(huán)境整體保持寬松態(tài)勢(shì)，但政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控并未放松。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)資金監(jiān)管仍然會(huì)趨于嚴(yán)格。

    房企對(duì)于近期融資環(huán)境寬松也并未持樂(lè)觀的態(tài)度。一方面，房企近期單筆融資規(guī)模較大。另一方面，房企多舉措狠抓回款態(tài)勢(shì)明顯，利用回款資金緩解現(xiàn)金流壓力，應(yīng)對(duì)外部融資隨時(shí)可能的收緊。

    據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，各大梯隊(duì)房企都將抓回款作為2020年的重要目標(biāo)。碧桂園表示今年將繼續(xù)加強(qiáng)權(quán)益回款考核。世茂房地產(chǎn)也表示要狠抓節(jié)點(diǎn)全力回款，希望回款率提升至80%。

    中國(guó)恒大從去年“金九銀十”時(shí)期就開(kāi)始大力促銷抓回款。2020年的營(yíng)銷活動(dòng)中，公司除了其他優(yōu)惠，也有關(guān)于付款方式優(yōu)惠的策略，如推出一次性付款93折、按揭付款95折等一系列活動(dòng)。受此影響，公司2020年前三個(gè)月的銷售回款額合計(jì)1133億元，同比增長(zhǎng)55.2%，整體回款率達(dá)到77%。4月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額652.1億元，同比增長(zhǎng)11.6%；銷售回款達(dá)646.5億元，同比增長(zhǎng)70.8%，4月回款率測(cè)算值高達(dá)99%。