地產(chǎn)融資仍是監(jiān)管整治重中之重

    近期，銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》（簡稱《通知》）。從內(nèi)容看，房地產(chǎn)、影子銀行等仍是監(jiān)管的重中之重。與往年相比，此次“回頭看”政策涉及房地產(chǎn)融資的內(nèi)容更多更細(xì)致。業(yè)內(nèi)人士表示，過去兩年，涉及房地產(chǎn)的融資始終處于監(jiān)管高壓之下，今年融資環(huán)境整體較為寬松，涉房業(yè)務(wù)又是金融機(jī)構(gòu)利潤較為豐厚的部分，預(yù)計(jì)銀行、信托資金將愈加向大中型房企傾斜。未來房企融資環(huán)境預(yù)計(jì)持續(xù)兩極分化。

    涉房業(yè)務(wù)成重點(diǎn)

    此次《通知》檢查內(nèi)容涵蓋從宏觀政策執(zhí)行到創(chuàng)新業(yè)務(wù)等幾大領(lǐng)域，涉及銀行、保險(xiǎn)、信托、金融資產(chǎn)管理和金融租賃等五類金融機(jī)構(gòu)。

    針對銀行系統(tǒng)，政策繼續(xù)明確“房住不炒”內(nèi)容，將重點(diǎn)嚴(yán)查幾類違規(guī)操作：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲備融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；流動性貸款、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)；代銷違反房地產(chǎn)融資政策及規(guī)定的信托產(chǎn)品等資管產(chǎn)品。

    對保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，此次政策明確，將重點(diǎn)監(jiān)管以下行為：通過股權(quán)投資、不動產(chǎn)投資等方式違規(guī)向不符合政策要求的房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。

    對信托機(jī)構(gòu)，此次政策明確，要重點(diǎn)監(jiān)管以下行為：未嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管政策，向不滿足“四三二”要求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲備貸款或流動資金貸款；以向開發(fā)商上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)方或施工方發(fā)放貸款等名義將資金實(shí)際用于房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)避房地產(chǎn)信托貸款相關(guān)監(jiān)管要求；對委托方信托目的合法合規(guī)性審核不嚴(yán)，為各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場提供便利；人為調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分類、規(guī)避合規(guī)要求或規(guī)模管控要求。

    向大中型房企傾斜

    對金融機(jī)構(gòu)而言，涉房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小、利潤較為豐厚，各家機(jī)構(gòu)在合規(guī)前提下都非常重視，預(yù)計(jì)未來業(yè)務(wù)會愈加傾向大中型房企。專家表示，銀行仍是房地產(chǎn)企業(yè)和購房者獲得資金的主要渠道。對銀行而言，不少銀行早在幾年前就已經(jīng)執(zhí)行開發(fā)貸白名單制度，只與排名居前的房企開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

    信托業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要來自三個(gè)方面：第一是規(guī)模紅線無法撼動。目前房地產(chǎn)信托處于嚴(yán)格監(jiān)管中，按照監(jiān)管部門的要求，各家房地產(chǎn)信托額度務(wù)必不能超過2019年底。這意味著總量“天花板”始終存在。

    第二是信托渠道吸引力在部分喪失。今年以來，大型房企債券融資成本一低再低，個(gè)別已經(jīng)低至3%以下。面對如此低成本的資金，一些大型房企有底氣對融資渠道“挑三揀四”。

    此外，《信托公司資金信托管理暫行辦法》正在向社會征求意見中。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，盡管資金信托新規(guī)并未明確限制房地產(chǎn)信托，但對非標(biāo)債權(quán)集中度、投資非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)比例做出限制，扼住了非標(biāo)的“喉嚨”。一旦新規(guī)落地實(shí)施，預(yù)計(jì)通過信托融資壓縮的房地產(chǎn)資金量將達(dá)到萬億級。