年內(nèi)多地出臺(tái)新規(guī)穩(wěn)地價(jià) 減輕房企融資壓力引導(dǎo)理性拿地

    本報(bào)記者 劉琪

    今年政府工作報(bào)告中提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》也明確指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持因地制宜、多策并舉，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期”。

    這為今年乃至整個(gè)“十四五”時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)定下了基調(diào)。需要注意的是，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)中，穩(wěn)地價(jià)被列在首位。對(duì)此，東方金誠(chéng)房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師謝瑞在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“穩(wěn)地價(jià)”是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“穩(wěn)預(yù)期”的基礎(chǔ)。房?jī)r(jià)與地價(jià)息息相關(guān)，當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲時(shí)，往往帶動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲，二者相互影響。只有通過(guò)減少地方對(duì)土地財(cái)政收入的依賴(lài)、保持土地持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)等方式穩(wěn)定地價(jià)，才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)和預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

    近幾年，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，其中不乏穩(wěn)定地價(jià)的政策，并且收效甚佳。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以北京為例，2016年北京開(kāi)始推出的限競(jìng)房地塊、共有產(chǎn)權(quán)住房地塊對(duì)于穩(wěn)地價(jià)發(fā)揮了積極效果。2016年北京住宅用地樓面價(jià)同比上漲超40%，2017年漲幅縮小為4%，2018年、2019年樓面價(jià)同比下跌，房?jī)r(jià)漲幅不斷收窄，2017年以來(lái)，新建商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲約10%，總體上低于其他核心城市。

    今年以來(lái)，地方穩(wěn)定地價(jià)的舉措還在不斷更新。比如1月初，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村棚戶(hù)區(qū)改造B-1南地塊R2二類(lèi)居住用地等3宗地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，修改了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村和朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3個(gè)地塊的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，試點(diǎn)施行“限地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。這也是北京市土地公開(kāi)出讓首次采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式進(jìn)行供地。

    再比如，1月8日，鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見(jiàn)》，其中提出，住宅用地可采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競(jìng)得人，報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià)的120%-130%時(shí)熔斷。

    此外，近期還有多地試水“兩集中”出讓土地，如青島市自然資源和規(guī)劃局于2月24日發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》，其中明確，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)醇邪l(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

    在謝瑞看來(lái)，穩(wěn)地價(jià)及相關(guān)政策對(duì)房企產(chǎn)生一定積極影響。一方面，穩(wěn)地價(jià)在某種程度上將助力提升房企整體信用質(zhì)量，穩(wěn)地價(jià)背景下拿地競(jìng)爭(zhēng)趨于理性，房?jī)r(jià)地價(jià)倒掛情況減少，銷(xiāo)售利潤(rùn)率向上向下的彈性減少，穩(wěn)定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理補(bǔ)庫(kù)存，穩(wěn)地價(jià)要保持土地的持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)，保持合理程度的增長(zhǎng)。

    許小樂(lè)認(rèn)為，地價(jià)平穩(wěn)除了有助于減輕房企融資壓力外，在穩(wěn)地價(jià)要求下，土地供應(yīng)及交易信息更公開(kāi)、透明，利于房企對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)r(jià)、市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)進(jìn)行客觀判斷，形成合理預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。并且，房企可以在拿地前更充分的進(jìn)行拿地成本與收益測(cè)算評(píng)估，優(yōu)化住宅方案設(shè)計(jì)并合理定價(jià)，避免因過(guò)高的土地溢價(jià)擠占用于產(chǎn)品質(zhì)量建設(shè)的成本。